Lực đẩy từ FDI

Trong những phiên giao dịch mới đây, nhóm cổ phiếu Vingroup tăng giá mạnh, góp phần lớn đưa Chỉ số VN-Index tăng giá trở lại. Với diễn biến này, chỉ số của những cổ phiếu bất động sản là VNREAL cũng được hưởng lợi.

Tuy nhiên, dòng tiền trên thị trường vẫn vận động theo hướng chọn lọc. Trong nhóm bất động sản, kết quả kinh doanh và diễn biến cổ phiếu được dự báo tiếp tục phân hóa giữa các doanh nghiệp. Dù vậy, triển vọng của ngành vẫn khá tích cực nhờ nhiều động lực hỗ trợ, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp.

Bất động sản khu công nghiệp được các chuyên gia đánh giá là hưởng lợi trực tiếp và lớn nhất khi Nghị quyết 10-NQ/TW được ban hành ngày 8/6/2026. Nghị quyết số 10-NQ/TW đưa ra các mục tiêu cụ thể về phát triển khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài giai đoạn 2026-2030 và đến năm 2045, nhằm đưa Việt Nam trở thành điểm đến thu hút FDI chất lượng cao, ưu tiên ngành công nghiệp công nghệ cao như điện tử, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI)…

Thu hút FDI tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong những tháng đầu năm 2026. Tổng vốn FDI đăng ký 5 tháng đạt 24,81 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ và vốn FDI giải ngân đạt 9,75 tỷ USD, tăng 9,6%.

Dù vẫn cần chờ thêm các văn bản hướng dẫn cụ thể về các biện pháp ưu đãi đầu tư, chính sách… để đánh giá mức tác động của chính sách, nhưng Nghị quyết 10-NQ/TW được đánh giá là chất xúc tác quan trọng cho dòng vốn FDI/FII, hỗ trợ kỳ vọng nâng hạng thị trường và cải thiện định giá nhóm cổ phiếu dẫn dắt.

Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp uy tín với quỹ đất lớn, kết nối hạ tầng tốt và sẵn sàng đáp ứng các yêu cầu về khu công nghiệp sinh thái, như Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), Becamex (BCM), Tổng công ty IDICO (IDC), Tổng công ty Viglacera (VGC)…, sẽ được hưởng lợi từ Nghị quyết này.

Động lực chính sách

Ông Matthew Smith, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cũng cho biết, bất động sản khu công nghiệp còn được hưởng lợi từ chính sách tín dụng mới. Cuối tháng 5/2026, Ngân hàng Nhà nước có Công văn 4551/NHNN-CSTT gửi 25 tổ chức tín dụng, cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất ra khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong toàn bộ năm 2026.

Chính sách có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 đến 31/12/2026 và không đồng nghĩa với việc nới lỏng tín dụng cho toàn thị trường bất động sản. Mục tiêu là tái phân bổ có định hướng dòng vốn vào các phân khúc phục vụ sản xuất, thu hút FDI và nhu cầu nhà ở thực, trong khi tiếp tục siết chặt với bất động sản thương mại, đầu cơ.

Theo chuyên gia của Yuanta, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng hưởng lợi từ chính sách này, đặc biệt là những đơn vị có tỷ lệ nợ cao hơn mức trung bình như BCM, IDC, KBC, VGC… Bên cạnh đó, diễn biến thu hút FDI 5 tháng đầu năm cho thấy sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư mới. Điều này trái ngược với năm 2025, khi dòng vốn tăng mạnh ở các dự án hiện hữu, nhưng chững lại ở các dự án mới, phản ánh sự do dự của nhà đầu tư trước triển vọng toàn cầu chưa rõ ràng.

Trong khi đó, bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại tiếp tục bị kiểm soát chặt, cho thấy dư địa nới lỏng chính sách đối với các phân khúc này không còn nhiều.

Làn sóng công nghệ cao

Cùng với lực đẩy từ chính sách trong nước, xu hướng phục hồi của dòng vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp diễn nhờ nhu cầu về bán dẫn, AI tăng mạnh trên toàn cầu. Chuyên gia phân tích VPBankS nhận định, nhu cầu về bán dẫn tăng mạnh sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất mở rộng quy mô. Trong bối cảnh đó, Việt Nam vẫn sẽ là một trong những điểm đến nhờ lợi thế về vị trí, ổn định chính trị, chiến lược thu hút đầu tư và phát triển lĩnh vực bán dẫn, công nghệ cao quốc gia, cùng hệ sinh thái các tập đoàn điện tử, bán dẫn hiện hữu.

Theo dữ liệu của VPBankS, bất động sản khu công nghiệp nhìn chung vẫn giao dịch ở vùng giá tương đối thấp. “Đặt trong bối cảnh rủi ro về thuế quan vẫn hiện hữu, nhưng có ít tác động đến FDI điện tử, bán dẫn và công nghệ cao, dòng vốn FDI ở các lĩnh vực này vẫn đang duy trì xu hướng phục hồi mạnh mẽ và giá dầu đang dần hạ nhiệt, chúng tôi cho rằng, việc lựa chọn đầu tư vào các cổ phiếu khu công nghiệp có khả năng thu hút FDI điện tử, bán dẫn và công nghệ cao sẽ giảm thiểu rủi ro liên quan đến thuế quan”, VPBankS nhận định.