Dự án chậm triển khai dẫn tới đội vốn đầu tư

DIC Corp vừa công bố tài liệu Đại hội cổ đông bất thường năm 2022 để thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động 3.000 tỷ đồng phục vụ việc phát triển Dự án Khu đô thị Du lịch Long Tân và nâng tổng vốn đầu tư dự án này. Tuy nhiên, đây không phải lần đầu tiên, Công ty nâng vốn để tăng tổng vốn đầu tư vào dự án đang triển khai.

Trong năm 2021, DIC Corp đã tăng thêm 6.942,9 tỷ đồng để nâng tổng vốn đầu tư lên 10.971,9 tỷ đồng đối với Dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu; tăng thêm 7.866,1 tỷ đồng, lên 12.618 tỷ đồng tổng vốn đầu tư Dự án Khu đô thị Du lịch Long Tân.

Trong tờ trình chuẩn bị Đại hội ngày 14/9 tới, Công ty dự kiến tăng thêm 3.353 tỷ đồng đầu tư Dự án Khu đô thị Du lịch Long Tân, lên 15.971 tỷ đồng. Trong đó, biến động tăng chủ yếu là tăng thêm 1.294,2 tỷ đồng tiền sử dụng đất phải nộp, tăng 776,9 tỷ đồng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tăng 473,9 tỷ đồng chi phí thực hiện kè chống sạt lở bờ sông...

Nhiều năm trở lại đây, DIC Corp liên tục đặt kế hoạch giải ngân vốn đầu tư lớn, nhưng kết quả thực tế rất thấp. Cụ thể, năm 2019, tỷ lệ giải ngân đạt 34,2%, năm 2020 là 42,8%, năm 2021 đạt 32,1%, 6 tháng đầu năm nay chỉ đạt 11,4%.

Lý do được DIC Corp đưa ra là do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm như Khu Trung tâm Chí Linh (quy mô 93,7 ha), Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (quy mô 90,5 ha), Khu đô thị Du lịch Long Tân (quy mô 331,9 ha)…

Tính tới thời điểm hiện tại, tỷ lệ giải phóng mặt bằng các dự án nói chung chưa cao. Trong đó, Dự án Khu trung tâm Chí Linh giải phóng được 72,08 ha/93,7 ha; Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu giải phóng được 11,55 ha/90,5 ha; Khu đô thị Du lịch Long Tân giải phóng được 156,15 ha/331,9 ha…

Có thể thấy, việc giải ngân đầu tư chậm hơn nhiều so với kế hoạch, cộng với giá đất tăng đã đẩy vốn đầu tư các dự án tăng theo thời gian và Công ty liên tục phải huy động thêm vốn bên ngoài, như phát hành cổ phiếu và tăng vay nợ để bổ sung vốn triển khai các dự án đội vốn.

Đầu năm nay, Công ty đã thông qua kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu với giá 30.000 đồng/cổ phiếu để huy động 3.000 tỷ đồng cho Dự án Khu đô thị Du lịch Long Tân. Tuy nhiên, cổ phiếu DIG giảm giá mạnh (giảm 61,2% từ ngày 11/1 đến ngày 22/8), Công ty hạ giá chào bán xuống 20.000 đồng/cổ phiếu và tăng thêm 50 triệu cổ phiếu chào bán. Như vậy, nếu chào bán thành công, DIC Corp vẫn huy động được 3.000 tỷ đồng như kế hoạch ban đầu.

Được biết, tháng 11/2017, Bộ Xây dựng đã thoái toàn bộ 118,3 triệu cổ phiếu DIG, tương ứng 49,65% vốn điều lệ tại DIC Corp thông qua khớp lệnh trên sàn ngày 28/11/2017. Kể từ thời điểm thoái vốn nhà nước tới nay, DIC Corp đã trải qua giai đoạn dòng tiền kinh doanh âm liên tục từ năm 2019 tới 6 tháng đầu năm 2022, với tổng giá trị âm lên tới 2.656,7 tỷ đồng. Trong đó, riêng 6 tháng đầu năm 2022 ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 1.907 tỷ đồng.

Để bù đắp dòng tiền kinh doanh thâm hụt kéo dài, DIC Corp liên tục tăng vay nợ và phát hành thêm cổ phiếu.

Cụ thể, từ ngày 31/12/2017 đến ngày 30/6/2022, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng thêm 3.330,6 tỷ đồng, lên 5.090,3 tỷ đồng và chiếm 31,8% tổng nguồn vốn; vốn điều lệ và thặng dư vốn cổ phần (phần chênh lệch giữa giá phát hành và mệnh giá) tăng 3.672 tỷ đồng, lên 6.120 tỷ đồng và chiếm 38,2% tổng nguồn vốn.

Trong khi đó, các dự án lớn vẫn chưa đền bù xong và với tiến độ chậm như hiện nay, nhiều khả năng, các dự án sẽ tiếp tục đội vốn và gây áp lực lớn đối với Công ty.

Cổ đông lớn liên tục thoái vốn trước đợt chào bán ra công chúng

Chứng khoán Bản Việt cho biết, DIC Corp là nhà phát triển quy hoạch đô thị tổng thể cho các dự án quy mô lớn xung quanh TP.HCM và Hà Nội, với quỹ đất khoảng 700 ha. Nhờ sở hữu quỹ đất lớn chưa khai thác và cuối năm 2021, nhờ tác động của sóng cổ phiếu bất động sản, cổ phiếu DIG đã chạm đỉnh 98.200 đồng/cổ phiếu vào ngày 11/1/2022, rồi sau đó lao dốc, hiện chỉ còn 38.150 đồng/cổ phiếu.

Theo dữ liệu iBoard của Công ty Chứng khoán SSI, định giá cổ phiếu thời điểm cuối năm 2021 của cổ phiếu DIG theo P/E lên tới 50,3 lần, cao hơn trung bình thời điểm đó là 25,73 lần. Mặc dù đã trải qua chuỗi giảm 61,2% từ đỉnh, nhưng định giá cổ phiếu hiện tại vẫn lên tới 22,33 lần.

Tận dụng sự hưng phấn của thị trường cuối năm ngoái, hai cổ đông lớn lần lượt giảm sở hữu. Trong đó, CTCP Kinh doanh địa ốc Him Lam đã giảm sở hữu từ 21,25% còn 4,99% vốn điều lệ và không còn là cổ đông lớn của DIC Corp. CTCP Đầu tư Phát triển Thiên Tân cũng liên tục bán ra cổ phiếu để giảm sở hữu từ 20,45% còn 16,89% vốn điều lệ. Việc nhóm cổ đông lớn liên tục bán ra cổ phiếu dẫn tới tỷ lệ trôi nổi bên ngoài tăng từ 39,73% lên 62,74% vốn điều lệ. Đây sẽ là một thách thức không nhỏ đối với kế hoạch chào bán và huy động vốn trong thời gian tới của DIC Corp.