Mở đầu phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, sáng 12/4 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo).

Lần sửa đổi này, một trong các nội dung mới đáng chú ý là  Dự thảo thiết kế một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản, bổ sung quy định, Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu, số lượng và giá giao dịch tăng - giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng khoảng kinh tế...

Công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường bất động sản, gồm chính sách về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính. Việc điều tiết thị trường sẽ theo nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường; phân cấp, phân quyền quản lý.

Thẩm tra sơ bộ, Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị không quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản mà nghiên cứu, hoàn thiện quy định tại Dự thảo theo hướng ghi nhận nguyên tắc chung.

Đồng tình không nên quy định 1 chương riêng, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy cho rằng quy định như dự thảo còn chung chung, chưa chi tiết, cụ thể, chưa làm rõ nội hàm “đóng băng”, tăng trưởng “nóng” của thị trường bất động sản.

Một số vị khác cũng nghiêng về phương án của thường trực cơ quan thẩm tra.

Có quan điểm khác, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới bày tỏ ủng hộ với loại ý kiến thứ 2 được nêu tại báo cáo thẩm tra.

Đó là, nhất trí quy định một chương riêng nhưng đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng về mặt nội dung và tính quy phạm, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo hướng Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước.

Tham gia thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, văn kiện Đại hội Đảng XIII có nêu phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Như vậy có 2 vế: vừa phát triển, vừa quản lý chặt. Quản lý chặt chẽ cũng là để phát triển bền vững. Vậy giải quyết 2 vấn đề này trong dự án luật này thế nào? Chỗ nào kiến tạo phát triển, chỗ nào quản lý chặt chẽ tránh rủi ro.

"Nghị quyết Đại hội XIII cũng nêu cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả. Cả Dự thảo chỉ có một chương điều tiết thị trường bất động sản thôi nhưng nó lại không đúng cơ cấu lại thị trường", ông Huệ phát biểu.

Theo Chủ tịch Quốc hội, cái lớn nhất của thị trường bất động sản là quy hoạch và kế hoạch, liên quan kế hoạch kế hoạch sử dụng đất và phát triển dự án bất động sản.

Để cơ cấu các loại thị trường này thì cái thiếu nhất là trục quy hoạch theo thời gian. "Chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ, vùng này vùng này làm bất động sản, đô thị. Trong cùng một thời gian tung ra quá nhiều dự án bất động sản, cung vượt cầu thì chắc chắn nhiều bất động sản sẽ không bán được. Ngược lại, cung khán hiếm thì giá sẽ tăng lên. Cho nên tái cấu trúc ở đây là tái cấu trúc thị trường, doanh nghiệp và sản phẩm. Xuất phát chính của nó là quy hoạch và kế hoạch, bóng dáng cái này tại Dự thảo rất yếu. Chứ thị trường có quy luật của nó không phải là đi điều tiết như điều tiết sản phẩm thiết yếu. Không phải. Đây là điều tiết từ xa, từ sớm", Chủ tịch Quốc hội phân tích.

Liên quan đến giao dịch qua sàn, quan điểm chung của nhiều ý kiến là không nên bắt buộc.

"Vấn đề là tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt thì lại không thấy trong dự án luật này mà lại bắt buộc phải giao dịch qua sàn. Mình cứ lúc thế này lúc thế kia rất khó cho thị trường", ông Huệ nêu quan điểm.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng, Dự thảo chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch. "Còn tôi là người mua tôi chọn tham gia hay không là quyền của tôi. Tôi tham gia sàn này hay sàn kia là quyền của tôi', ông Huệ nói.

Một vấn đề khác, theo Chủ tịch Quốc hội cũng cần nghiên cứu kỹ lại, đó là quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản.

Ông Huệ phân tích, đã là thị trường thì phải quản lý hàng hoá, bán cái gì, mua cái gì. Nhà nước đóng vai trò đạo diễn để có hàng hoá chất lượng, không có hàng giả, nhái, kém chất lượng. Còn càng nhiều người mua càng tốt.

"Đáng lý nên quản lý chất lượng hàng hoá, tức hàng có đảm bảo điều kiện tiêu chuẩn hay không, đây lại lại quản người mua. Tư duy ở đây không thuận lắm', Chủ tịch Quốc hội nhận xét.

Giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu lý do cần có quy định về điều tiết  thị trường là bởi thực tế vừa qua khi thị trường có biến động thì chưa có cơ sở về nguyên tắc, giải pháp để điều tiết.

Vì thế, cơ quan soạn thảo mong muốn quy định về nguyên tắc để dựa trên thẩm quyền được giao Chính phủ sẽ thực hiện các giải pháp để điều tiết khi cần thiết. 

Tuy nhiên, ông Nghị cũng cho rằng nội dung này cần được rà soát nghiên cứu kỹ thêm để đảm bảo thống nhất với hệ thống pháp luật, đúng thẩm quyền và đảm bảo khả thi trên thực tế.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 5 tới.