Không phanh gấp, song sẽ cơ cấu lại danh mục

Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước - NHNN) thống kê, tính đến ngày 28/4/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt trên 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,42% so với cuối năm 2025, chủ yếu rót vào các lĩnh vực ưu tiên. NHNN chưa cập nhật số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản đến thời điểm này, song theo thông tin của Báo Tài chính - Đầu tư, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra, tính đến ngày 28/2/2026, tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đã chạm mức 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.

Làm việc với NHNN cuối tháng 4/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu ngành ngân hàng tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; trong đó nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và các khu công nghiệp…

Năm ngoái, tín dụng bất động sản tăng mạnh (tăng 36%), song từ đầu năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó tiếp cận vốn. Nhiều ngân hàng thương mại đã “hãm phanh” tín dụng với khu vực này sau khi NHNN cấp room tín dụng theo quý và yêu cầu các ngân hàng không được tăng trưởng tín dụng bất động sản vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó.

Dù vậy, khảo sát của Báo Tài chính - Đầu tư dựa trên báo cáo tài chính của 10 ngân hàng thương mại cho thấy, tổng dư nợ cho vay bất động sản tiếp tục tăng trưởng tích cực so với cuối năm ngoái. Tại nhiều ngân hàng, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản đã chiếm khoảng 1/3 tổng dư nợ cho vay của ngân hàng (chưa kể cho vay mua nhà).

Đơn cử, tại VPBank, dư nợ tín dụng bất động sản quý I/2026 tăng cao hơn tăng trưởng dư nợ tín dụng chung của toàn ngân hàng (10,3%), riêng cho vay kinh doanh bất động sản của VPBank tăng tới 15% trong quý I/2026.

Tổng giám đốc VPBank, ông Nguyễn Đức Vinh cho biết, nguyên nhân tín dụng bất động sản tăng là do một số dự án mà trước đây nằm im, bây giờ đã quay trở lại hoạt động do được gỡ vướng pháp lý. Do đó, ngân hàng tiếp tục giải ngân để chủ đầu tư xây dựng và bàn giao xong sản phẩm.

Lãnh đạo các ngân hàng cho rằng, bất động sản đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế trong nhiều năm qua và sẽ tiếp tục là lĩnh vực phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam trong 5 - 10 năm tới.

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nêu quan điểm, cho vay bất động sản rất an toàn với ngân hàng, bởi có “kho” tài sản thế chấp. Ngoài ra, bất động sản là ngành có tính lan tỏa cao, nếu đình trệ thì sẽ tác động tiêu cực đến hàng loạt ngành khác. Do đó, ông Nghĩa đề nghị không nên siết tín dụng bất động sản, mà có nhiều giải pháp tổng hợp để điều tiết thị trường và dòng vốn.

Theo NHNN, trong 4 tháng đầu năm, chênh lệch huy động và cho vay đã lên tới 2 triệu tỷ đồng. Báo cáo tài chính quý I/2026 của 27 ngân hàng niêm yết cũng cho thấy, có tới một nửa ngân hàng bị sụt giảm về huy động vốn. Con số này phản ánh áp lực vốn cho tăng trưởng đang rất lớn, nếu dòng vốn được dồn quá nhiều cho bất động sản thì khu vực sản xuất, kinh doanh sẽ thiếu vốn.

Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) khẳng định, định hướng của NHNN là nắn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, các khu vực động lực của nền kinh tế, đồng thời kiểm soát rất chặt các lĩnh vực rủi ro, tránh nguy cơ gây mất an toàn hệ thống.

Doanh nghiệp phải chắt lọc dự án sạch, mở rộng kênh gọi vốn

Tính đến cuối năm 2025, tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam đã lên tới 145%. Tỷ lệ đòn bẩy đã cao đến mức báo động và việc doanh nghiệp phải đa dạng hóa kênh huy động vốn là bắt buộc, nhất là với lĩnh vực có nhu cầu vốn trung, dài hạn cao như bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, bên cạnh kiểm soát tín dụng bất động sản ở mức phù hợp, cần phát triển các kênh gọi vốn mới cho thị trường như trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), đồng thời sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và địa phương, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, có lộ trình đánh thuế và chứng khoán hóa bất động sản phù hợp…

Năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123.000 tỷ đồng TPDN, chiếm 21,3% tổng lượng phát hành. Trong 4 tháng đầu năm nay, phát hành TPDN của nhóm bất động sản tăng mạnh, chiếm 57% tổng lượng TPDN phát hành.

Theo chuyên gia phân tích Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), việc ngân hàng siết tín dụng và lãi suất cho vay tăng cao năm 2026 sẽ khiến hồ sơ tín dụng bị phân hóa sâu sắc. Theo đó, chỉ các nhà phát triển bất động sản lớn với danh mục dự án bàn giao dồi dào mới tiếp cận được vốn ngân hàng, trong khi những đơn vị đang đối mặt với các vấn đề pháp lý kéo dài hoặc lún sâu vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp áp lực về thanh khoản trong năm 2026.

Tình thế này buộc các nhà phát triển bất động sản phải thúc đẩy mạnh mẽ hơn 3 kênh gọi vốn khác ngoài tín dụng, bao gồm phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và tìm vốn qua kênh M&A.

Năm 2025, phát hành trái phiếu bất động sản đạt 129.000 tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước. VIS Rating dự báo đà này sẽ tiếp tục trong năm 2026, được thúc đẩy bởi nhu cầu tái cơ cấu nợ trái phiếu cao hơn (khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2026).

Các chuyên gia cho rằng, năm 2026, các ngân hàng bên cạnh “hãm phanh” và cơ cấu lại danh mục tín dụng bất động sản thì cũng phải có giải pháp “bắc cầu” để giúp doanh nghiệp tiếp cận với thị trường vốn.

Bà Đoàn Hồng Nhung, Thành viên Ban điều hành, Giám đốc Khối bán lẻ Vietcombank cho biết, Vietcombank không chỉ cho vay, mà có cả hệ sinh thái bao gồm công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ… Vì vậy, Vietcombank mong muốn không chỉ cung cấp tín dụng cho khách hàng, mà còn cung cấp các giải pháp cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Trần Hoài Nam, Phó tổng giám đốc HDBank cũng cho rằng, bối cảnh hiện nay đặt ngân hàng thương mại phải chuyển từ vai trò “bơm vốn” sang “kiến tạo năng lực tài chính”. Theo đó, ngân hàng không chỉ cho vay, mà còn giúp doanh nghiệp định hình cách thức sử dụng vốn, nâng chuẩn doanh nghiệp và kết nối nền kinh tế với các nguồn lực toàn cầu.

Tương tự, ông Nguyễn Đức Thông, Tổng giám đốc Chứng khoán SSI nhấn mạnh sự mất cân bằng trong cấu trúc huy động vốn của Việt Nam hiện nay, khi phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, thị trường vốn (bao gồm thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp) hiện chỉ chiếm khoảng 15 - 20% tổng nguồn vốn của nền kinh tế. Ông Thông kỳ vọng, thời gian tới, thị trường vốn sẽ trở thành kênh huy động hiệu quả cho mọi loại hình doanh nghiệp.