Tín dụng  kinh doanh bất động sản đã vượt 2 triệu tỷ đồng

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến cuối quý IV/2025, tín dụng kinh doanh bất động sản đạt quy mô hơn 2 triệu tỷ đồng, tương đương mức tăng gần 28% sau một năm (dư nợ bất động sản quý I/2025 là hơn 1,56 triệu tỷ đồng). Trong tháng 1 vừa qua, Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo NHNN và Bộ Tài chính rà soát các chính sách tín dụng, thuế liên quan đến bất động sản để kịp thời đề xuất giải pháp điều tiết phù hợp, góp phần kiểm soát giá nhà đất. 

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định: “Khi lãi suất tiền gửi ở mức 10-11%/năm và lãi vay 14-15%/năm, thị trường buộc phải tự điều chỉnh, đặc biệt là sau độ trễ 6-12 tháng kể từ khi ngân hàng tăng lãi suất. Những tài sản định giá dựa trên kỳ vọng tăng giá thay vì dòng tiền thực sẽ chịu áp lực lớn nhất”.

Theo các chuyên gia, bất động sản luôn có độ trễ 6-12 tháng sau biến động lãi suất. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao mua ở vùng giá đỉnh cuối năm 2025 sẽ bắt đầu cảm nhận rõ áp lực từ giữa và cuối năm 2026, khi lãi suất thả nổi áp dụng toàn phần.

Còn theo PGSTS Nguyễn Hữu Huân - Trường Đại học Kinh tế TP. HCM cũng cho rằng, các công cụ điều tiết tín dụng hiện nay về cơ bản đủ hãm tốc rủi ro "bong bóng", nhưng chưa đủ để triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ chảy vào bất động sản, nhất là khi kỳ vọng, giá vẫn neo cao và các kênh đầu tư thay thế chưa thật hấp dẫn.

Vì thế, khi tâm lý “giá chỉ có lên” còn tồn tại, thị trường luôn tìm đường đi vòng: chuyển mục đích khoản vay, vay qua doanh nghiệp sân sau, tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản đảm bảo, huy động trái phiếu, đặt cọc, hợp tác đầu tư... Do đó, hiệu quả kiểm soát "bong bóng" không chỉ phụ thuộc vào “siết - nới” tín dụng, mà còn phụ thuộc vào kỷ luật thẩm định của ngân hàng, chất lượng giám sát theo rủi ro.

Trước mắt, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bớt nóng. Khi vay vốn trở nên đắt đỏ, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, không dễ xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá tăng. Việc siết tín dụng sẽ khiến thị trường vận hành chặt chẽ và an toàn hơn.

Câu hỏi đặt ra là khi siết tín dụng bất động sản, doanh nghiệp xoay xở nguồn vốn thiếu hụt ở đâu?

Theo FiinGroup, Việt Nam đang phải đối mặt khoảng trống về nguồn vốn lớn và dài hạn và hiện vẫn chưa có kênh thay thế nào cho tín dụng trung, dài hạn. Do đó, việc hạn chế tín dụng thời gian tới sẽ đẩy bất động sản vào thế khó.

Tuy nhiên, hiện nay, mô hình tăng trưởng dựa chủ yếu vào mở rộng tín dụng tại Việt Nam đang tiệm cận giới hạn an toàn. Tính tới cuối năm 2025, tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam đã lên tới 146%. Nhu cầu vốn trung, dài hạn trong giai đoạn tới rất lớn trong khi gần 90% vốn huy động là ngắn hạn. Để duy trì tốc độ tăng trưởng 16%/năm thì tỷ lệ tín dụng/GDP sẽ vượt 180% vào cuối thập kỷ và tiệm cận hoặc vượt mức 200% vào sau năm 2030. Mức độ đòn bẩy này vượt xa ngưỡng an toàn của một nền kinh tế mới nổi, làm gia tăng rủi ro với ổn định tài chính và khả năng chống chịu của hệ thống ngân hàng. Vì vậy, siết tín dụng bất động sản là cần thiết.

"Trong 3 năm qua, tín dụng bất động sản tăng vượt trội so với tín dụng toàn nền kinh tế, cho thấy dòng vốn tiếp tục ưu tiên tài sản hơn là hoạt động sản xuất kinh doanh tạo giá trị gia tăng dài hạn. Nói cách khác, điểm nghẽn tín dụng không nằm ở quy mô tín dụng mà nằm ở cấu trúc phân bổ tín dụng theo ngành. Việc tập trung vào tín dụng bất động sản làm gia tăng rủi ro, nhất là khi thị trường bất động sản hồi phục không đồng đều, thanh khoản phần lớn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tạo áp lực lên CAR và năng lực cấp vốn trung, dài hạn cho các lĩnh vực còn lại", FiinGroup nhận định. 

Trong bối cảnh dư địa mở rộng tín dụng đã đến ngưỡng, các chuyên gia khuyến nghị cần phải kích hoạt trở lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp.  

Tuy phát hành trái phiếu năm 2025 đã phục hồi khá tốt, song 70% vẫn thuộc về lĩnh vực ngân hàng. Lượng vốn doanh nghiệp bất động sản huy động được qua kênh trái phiếu chỉ khoảng 135.000 tỷ đồng, vẫn còn nhỏ so với quy mô tín dụng bất động sản tăng thêm năm 2025 (khoảng 440.000 tỷ đồng). Ngoài ra, sau khi trừ đi phần trái phiếu đáo hạn, lượng vốn doanh nghiệp bất động sản huy động ròng qua kênh trái phiếu không đáng kể.

Năm 2026, trong bối cảnh tín dụng bất động sản suy giảm, doanh nghiệp ngành này sẽ phải đẩy mạnh huy động vốn trên thị trường trái phiếu để bù đắp phần vốn thiếu hụt. Áp lực càng tăng lên gấp bội khi doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực đáo hạn lớn (lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2026 là hơn 200.000 tỷ đồng, riêng trái phiếu bất động sản đáo hạn hơn 121.000 tỷ đồng).

Điều tích cực là, theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup, dự kiến thị trường TPDN năm nay sẽ bứt phá lên 1 triệu tỷ đồng phát hành. Sau khi trừ đi 200.000 tỷ đồng đáo hạn, lượng phát hành ròng mới vẫn lên tới khoảng 800.000 tỷ đồng, bù đắp tín dụng dài hạn của ngân hàng thương mại đang giảm và lãi suất ngân hàng tăng.