Bất ngờ với quy định mới

Luật Đất đai là một trong những bộ luật quan trọng bậc nhất và sẽ định hình thị trường bất động sản trong cả thập kỷ tới. Trong bối cảnh 70% khó khăn của ngành địa ốc đến từ vướng mắc pháp lý, thì Luật Đất đai (sửa đổi) là lời giải đáp thỏa đáng cho những câu hỏi còn dang dở của người dân và doanh nghiệp.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Trần Vĩnh Phi Long, Giám đốc khu vực của ERA Galaxy Group bày tỏ sự lạc quan với Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, một trong những điểm sáng giá nhất là việc bỏ quy định về khung giá đất và áp dụng các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, như phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

“Quyền lợi của người dân sẽ được bảo vệ trong các trường hợp thu hồi đất, khi họ được đền bù mức giá sát với thị trường. Điều này sẽ tạo nền tảng cho sự phát triển công bằng và ổn định của thị trường bất động sản”, ông Long cho biết.

Chia sẻ một cách thẳng thắn, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho rằng, việc bỏ khung giá đất có định kỳ 5 năm/lần là một quyết định “dũng cảm” của các nhà lập pháp. Giờ đây, cả chính quyền địa phương và phía doanh nghiệp đều sẽ có nhiều đầu việc phải làm hơn để có được quỹ đất sạch.

“Nguồn cung thị trường có thể hạn chế trong 1 - 2 năm đầu, bởi doanh nghiệp cần thời gian để thích nghi và đáp ứng các quy định trong Luật. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng được hưởng lợi nhờ việc có thể xác định rõ mức giá đền bù giải phóng mặt bằng. Từ đó, công ty sẽ hoạch định chiến lược mang tính dài hạn, thay vì ‘ăn xổi’ như trước”, ông Quang bình luận.

Theo lời ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ, việc Luật Đất đai (sửa đổi) sẵn sàng trao thẩm quyền xác định giá đất cho địa phương cấp huyện là một bước tiến “mạnh dạn”. Trước mắt, rất khó để nhận định về tính hiệu quả của quyết định này. Tuy nhiên, khi nhìn nhận tổng thể, những vướng mắc trong quá trình thu hồi đất, giao đất, xác định các trường hợp thu hồi, phương pháp định giá… đều đã được tháo gỡ trong Luật Đất đai mới.

Những kỳ vọng

Khác với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, Luật Đất đai (sửa đổi) không thể “cán đích” trong năm 2023 vì có nhiều nội dung cần được Quốc hội nghiên cứu và hoàn thiện thêm. Ngay cả trong thời điểm hiện tại, khi bộ luật đã chính thức được thông qua, thì những bàn luận trái chiều xoay quanh các quy định mới vẫn chưa chấm dứt.

“Tôi cảm thấy nuối tiếc khi Luật Đất đai (sửa đổi) thiếu sự cụ thể trong một số quy định, nhất là việc xác định các dự án thuộc diện phải đấu thầu, đấu giá. Việc này nếu giao HĐND các địa phương quyết định có thể tạo ra sự không nhất quán và khó khăn trong việc thực thi”, ông Trần Vĩnh Phi Long bày tỏ.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang cũng không giấu khỏi sự hụt hẫng khi Luật Đất đai (sửa đổi) “siết” điều kiện doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, không ít người dân đã kỳ vọng việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ xuất hiện trong Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, quy định này đã không kịp “cập bến”.

Theo ông Phạm Đức Toản, các khó khăn của thị trường địa ốc vẫn chưa thể thể giải quyết trong năm 2024, bất chấp việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã được thông qua. Tín hiệu khởi sắc chỉ có thể xuất hiện vào năm 2025 - thời điểm các bộ luật chính thức đi vào thực hiện.

CEO của Công ty Bất động sản EZ kỳ vọng, Luật Đất đai (sửa đổi), cùng các bộ luật liên quan, sẽ tiếp thêm sự tự tin cho các cấp chính quyền, giúp các cơ quan mạnh dạn phê duyệt thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản. Đây chính là yếu tố then chốt giúp giải vây cho các doanh nghiệp địa ốc, vốn đã trải qua một năm 2023 đầy khó khăn.