Chu kỳ điều chỉnh xác lập mặt bằng giá mới

Thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn 2025-2026 được nhiều đơn vị nghiên cứu đánh giá đang bước vào pha hồi phục chọn lọc. Thay vì tăng trưởng đồng loạt như các chu kỳ trước, mặt bằng giá hiện nay vận động theo hướng phân hóa rõ rệt, phản ánh quá trình “điều chỉnh chuẩn giá” của thị trường.

Theo các số liệu thống kê của JLL Việt Nam tại báo cáo thị trường bất động sản nhà ở cuối năm 2025 vừa được công bố ngày 6/1/2026, nguồn cung mới của phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức thấp, với chỉ 225 căn mở bán trong quý IV/2025. Niềm tin vào thị trường vẫn được thể hiện rõ ở kênh thứ cấp, nơi giá bán tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt trung bình 8.700 USD/m2. 

Trong bối cảnh đó, những khu vực hội tụ đầy đủ các yếu tố nền tảng đang dần trở thành điểm “neo giá mới” của thị trường. Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch, trong giai đoạn 2024-2025, Tây Hồ Tây là một trong số ít khu vực tại Hà Nội chứng kiến mặt bằng giá bất động sản liên tục được thiết lập ở mức cao, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện và đi vào vận hành ổn định. Một số sản phẩm thấp tầng tại đây ghi nhận mức giá rất cao, thậm chí tiệm cận ngưỡng gần 1 tỷ đồng/m2.

Đáng chú ý là diễn biến này không diễn ra trong bối cảnh sốt nóng hay tăng trưởng đầu cơ ngắn hạn. Ngược lại, thanh khoản tại các dự án hoàn thiện cho thấy dòng tiền tham gia có xu hướng dài hạn, tập trung vào nhóm tài sản khan hiếm, pháp lý rõ ràng và có giá trị sử dụng thực. Điều này cho thấy Tây Hồ Tây đã vượt qua giai đoạn “định giá thử” thường thấy ở các khu phát triển mới, để bước sang pha “neo giá trị” - giá bất động sản không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tương lai, mà bởi những giá trị đã hình thành và vận hành thực tế.

Lợi thế hạ tầng tạo lực đẩy bền vững

Một trong những động lực cốt lõi của quá trình điều chỉnh giá tại Tây Hồ Tây đến từ yếu tố nguồn cung. Khu vực này về cơ bản đã được quy hoạch gần như hoàn chỉnh, với quỹ đất phát triển mới ngày càng hạn chế, đặc biệt ở phân khúc thấp tầng. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng thu hẹp, khả năng mở rộng nguồn cung thấp tầng tại Tây Hồ Tây là rất thấp, tạo ra tính hữu hạn rõ rệt cho các sản phẩm hiện hữu.

Song song với đó, khu vực này hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng đã và đang vận hành hiệu quả. Trục Võ Chí Công - Nguyễn Văn Huyên giúp kết nối nhanh khu vực với sân bay Nội Bài và các quận trung tâm. Đại lộ Tây Thăng Long - trục giao thông chiến lược khởi đầu từ đường Võ Chí Công (Vành đai 2,5) và kết thúc tại trung tâm thị xã Sơn Tây đóng vai trò "mạch máu" giao thông mới, góp phần tái cấu trúc không gian phát triển đô thị phía Tây Bắc Hà Nội.

Đáng chú ý, trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, đi qua địa bàn 19 xã, phường, bao gồm trục đại lộ giao thông khoảng 80 km, hệ thống công viên, cảnh quan vui chơi giải trí với diện tích khoảng 3.300 ha, tuyến metro ngầm & quỹ đất phục vụ phát triển đô thị. Dự án đã chính thức khởi công vào cuối tháng 12/2025 và được kì vọng gia tăng mạnh mẽ giá trị kết nối và sức hút an cư của khu vực.

Sự kết hợp giữa các tuyến giao thông hướng tâm và cảnh quan xanh tạo nên lợi thế kép: vừa đảm bảo kết nối đô thị, vừa duy trì không gian sống có chất lượng cao - yếu tố ngày càng được coi trọng trong phân khúc bất động sản cao cấp.

Tây Hồ Tây cũng là nơi đã quy tụ hàng loạt khu đô thị mang đẳng cấp quốc tế đã hình thành như Ciputra, Starlake, Ngoại Giao Đoàn…, thúc đẩy quá trình vận hành theo logic kế thừa và neo giữ giá trị đã được xác lập của toàn khu. GIA22 - GIA by KITA là một ví dụ tiêu biểu.

Dự án tọa lạc tại khu vực Tây Hồ Tây, liền kề lõi Ciputra, tiếp giáp trục xanh sông Hồng và cận kề công viên quy mô lớn 65 ha. Vị trí này hội tụ đồng thời ba yếu tố then chốt: kết nối đô thị thuận lợi, không gian sinh thái và nằm trong vùng đã hình thành mặt bằng giá cao được thị trường chấp nhận. Đáng chú ý, dự án sở hữu pháp lý hoàn thiện, một lợi thế rõ rệt khi thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh về tính minh bạch và năng lực triển khai.

Giới chuyên gia nhận định Tây Hồ Tây vẫn còn biên độ phát triển lớn, tiềm năng dao động từ 5-10 năm tới. Ngoài nhóm khách hàng ở thực, khu vực này tạo nên sức hút lớn từ các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, vốn lớn, đầu tư theo chiều sâu, tích sản. Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư không còn nằm ở việc đón sóng ngắn hạn, mà ở việc nhận diện những tài sản lõi chưa phản ánh hết mặt bằng chung của khu vực để nắm bắt tiềm năng tăng giá mạnh mẽ và bền bỉ theo thời gian.