Đó là một trong những nội dung đáng chú ý tại Quyết định quy định các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố  ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM.

Quyết định vừa được UBND TP.HCM ban hành, áp dụng đối với nhiều phân khúc, bao gồm nhà ở cao tầng, nhà phố liên kế, biệt thự, đất nền, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, văn phòng, thương mại và dịch vụ.

Chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư được tính ở mức 15%

Theo quyết định, đối với dự án nhà ở cao tầng, chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng được xác định bằng 5% tổng doanh thu; chi phí quản lý, vận hành bằng 15% tổng doanh thu cho thuê.

Riêng chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.

Mức 15% này cũng được áp dụng đối với các dự án nhà phố liên kế, biệt thự, dự án bán nền nhà, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và dự án văn phòng, thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên, tỷ lệ chi phí quản lý, vận hành có sự khác biệt giữa các loại hình. Đối với dự án nhà phố liên kế, biệt thự, đất nền, khu công nghiệp và cụm công nghiệp, chi phí quản lý, vận hành được tính bằng 5% tổng doanh thu cho thuê. Trong khi đó, dự án nhà ở cao tầng và dự án văn phòng, thương mại, dịch vụ được áp dụng tỷ lệ 15%.

Đối với các dự án đầu tư khách sạn, căn hộ dịch vụ (condotel), y tế, giáo dục, thể thao, văn hóa hoặc dự án có tính đặc thù, Tổ chức thực hiện định giá đất sẽ đề xuất tỷ lệ chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành, chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư trong phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Trường hợp dự án đầu tư hỗn hợp, chi phí được xác định riêng theo từng chức năng sử dụng đất tương ứng.

Về cơ sở tính toán, tổng chi phí đầu tư xây dựng được ước tính căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố trước thời điểm định giá đất và chỉ số giá xây dựng của quý liền kề gần nhất do Sở Xây dựng công bố.

Các thông tin về quy hoạch chi tiết, báo cáo nghiên cứu khả thi và hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt cũng là căn cứ để xác định chi phí phát triển. Trường hợp hồ sơ chưa thể hiện đầy đủ thông tin, tổ chức định giá đất có thể sử dụng số liệu do chủ đầu tư cung cấp để tính toán.

Quy định mức điều chỉnh giá đất theo vị trí và điều kiện hạ tầng

Một nội dung đáng chú ý khác là TP.HCM quy định mức điều chỉnh đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Cụ thể, đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp trong phạm vi 500 m đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 5%.

Theo đó, đất phi nông nghiệp nằm trong phạm vi 500 m đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, dịch vụ có tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 5%.

Đối với điều kiện giao thông, thửa đất tiếp giáp đường nhựa hoặc bê tông so với đường đất, đường trải đá có mức điều chỉnh tăng không quá 10%. Trường hợp chênh lệch lộ giới đường 1 m, tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 2%.

Thửa đất tiếp giáp từ hai tuyến đường giao thông trở lên có thể được điều chỉnh tăng tối đa 10%. Đất nằm trong phạm vi 500 m tiếp giáp ga tàu, bến xe buýt được điều chỉnh tăng không quá 5%.

Ngược lại, đất nằm dưới chân cầu, cầu vượt, hai bên dạ cầu hoặc đường nhánh dẫn lên cầu, cầu vượt có tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 30%. Mức giảm tương tự cũng được áp dụng đối với thửa đất bị ngăn cách với lề đường bởi kênh, rạch không được san lấp và một số trường hợp đất nằm phía trong thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường.

Về diện tích, đối với các thửa đất không thuộc dự án quy hoạch đồng bộ, diện tích từ 200 m2 đến dưới 500 m2 được điều chỉnh giảm tối đa 5% so với đất dưới 200 m2. Mức giảm tăng lên tối đa 10% đối với đất từ 500 m2 đến dưới 1.000 m2 và tối đa 20% đối với đất từ 1.000 m2 trở lên.

Thửa đất có hình dạng không cân đối như chữ L, chữ T, tóp hậu hoặc đa giác có thể được điều chỉnh giảm tối đa 5%.

Đối với yếu tố quy hoạch, đất có hệ số sử dụng đất từ 4 đến dưới 5 lần được điều chỉnh tăng tối đa 10%; từ 5 đến dưới 6 lần tăng tối đa 20%; từ 6 đến dưới 7 lần tăng tối đa 30%. Các mức cao hơn tiếp tục được tính theo nguyên tắc mỗi bước tăng hệ số sử dụng đất một lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 10%.

Quy định cũng nêu rõ, trường hợp không đủ thông tin thị trường để xác định mức biến động giá thuê đất, giá thuê mặt bằng hoặc giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, tổ chức định giá đất được áp dụng mức biến động 2,44% mỗi năm để tính toán, đồng thời phải thuyết minh rõ trong phương án giá đất.