Ngày 19/8, sau khi nghe tờ trình và báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Quốc hội đã dành thời gian cuối buổi sáng và buổi chiều cùng ngày để thảo luận nội dung này, cùng với định hướng sửa đổi các Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản.

Một trong những vấn đề quan trọng của lần sửa đổi này là nội dung tài chính về đất đai, giá đất.

Về nội dung này, tờ trình của Chính phủ đề cập việc Luật hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 về việc cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng minh bạch, công khai, dễ kiểm tra, giám sát.

Đáng chú ý của định hướng sửa đổi là bỏ quy định về giá đất cụ thể. Quy định về bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất; tỷ lệ bồi thường; chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng để làm căn cứ quy định các nội dung về tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quy định các nội dung này, theo tờ trình nhằm để tránh việc bị thao túng giá, không để hình thành cơ chế nhiều giá.

Định hướng sửa đổi cũng bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất để nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; cắt giảm điều kiện kinh doanh.

Dự thảo sửa đổi cũng bổ sung các chính sách tài chính về đất đai, thuế để điều tiết địa tô chênh lệch; quản lý, điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị để chống lợi ích nhóm, chống tham nhũng, tiêu cực; tạo nguồn lực hiện đại hóa hệ thống hạ tầng ưu tiên và cải tạo chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở chính sách và an sinh xã hội, bảo đảm công bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân, nhà đầu tư và cộng đồng; điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao đối với đất bỏ hoang, mua bán ngắn hạn nhằm mục tiêu phát huy hiệu quả đất đai, chống lãng phí, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ.

Quy định chính sách thu hợp lý đối với đất sản xuất kinh doanh, đất thực hiện dự án nhà ở cho thuê, cũng nằm trong định hướng sửa đổi trình Quốc hội.

Nêu ý kiến về giá đất và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, đại biểu Nguyễn Đình Xuân, Phó giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh đồng tình với định hướng tại Điều 76: bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể, chuyển sang bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đây là hướng đi hợp lý, có thể giảm đáng kể thủ tục, thời gian và tâm lý sợ trách nhiệm trong xác định giá đất, ông Xuân nhận xét.

Tuy nhiên, vị đại biểu Tây Ninh cho rằng cần phân biệt rất rõ xác định giá đất với điều tiết giá trị tăng thêm từ đất.

Ông Xuân nói, một khu đất có thể tăng giá nhiều lần do Nhà nước thay đổi quy hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tăng quyền phát triển hoặc đầu tư hạ tầng. Phần giá trị tăng thêm này không hoàn toàn do người sử dụng đất tạo ra.

Điều 12 của Dự thảo đã xác định Nhà nước có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.

Đồng tình với nguyên tắc này, song đại biểu Xuân đề nghị phải có cơ chế thực hiện cụ thể hơn. Có thể thông qua đấu giá đất, khai thác quỹ đất phụ cận công trình hạ tầng, TOD và các công cụ tài chính khác.

Đặc biệt, ông Xuân đề nghị quy định nguyên tắc một phần nguồn thu từ giá trị tăng thêm do đầu tư của Nhà nước tạo ra phải được ưu tiên tái đầu tư trở lại cho hạ tầng, chỉnh trang đô thị và các công trình phục vụ cộng đồng tại khu vực tạo ra giá trị đó.

“Nếu không làm được điều này thì có thể xảy ra tình trạng Nhà nước tạo ra giá trị nhưng không thu được giá trị, trong khi lợi ích lại tập trung vào một bộ phận người sử dụng đất”, vị đại biểu Tây Ninh lưu ý.

Về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, đại biểu Xuân đồng tình giao HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Nhưng đề nghị bổ sung vào Điều 76 các nguyên tắc về nguồn dữ liệu, phương pháp, tiêu chí và cơ chế cập nhật hệ số.

Theo ông, nếu không làm rõ như vậy thì rất dễ xảy ra tình trạng bỏ “giá đất cụ thể” nhưng lại tạo ra "giá đất cụ thể kiểu mới" trong cách xác định hệ số.

Đề nghị tiếp theo từ đại biểu Xuân là cần nghiên cứu tách giá giao dịch khỏi giá tính thuế.

Ông Xuân nói, hiện nay, nếu thuế phụ thuộc vào giá kê khai thì có một nghịch lý người khai đúng giá có thể phải nộp thuế cao hơn người khai thấp giá, trong khi cơ quan quản lý rất khó biết giá giao dịch thực tế. Nếu nghĩa vụ thuế được xác định theo bảng giá và hệ số do Nhà nước công bố thì sẽ giảm động cơ khai thấp giá, đồng thời giúp dữ liệu giao dịch ngày càng chính xác hơn.

Từ đó lại tạo ra một vòng tròn tích cực: thuế không phụ thuộc vào giá khai thấp → người dân ít động cơ khai gian → dữ liệu giao dịch thật hơn → bảng giá đất chính xác hơn, đại biểu Xuân nhìn nhận.