Giá nhà trung tâm tiếp tục neo cao

Sau giai đoạn điều chỉnh ngắn, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM đang thiết lập ngưỡng mới, đặc biệt ở khu vực trung tâm và các quận lõi. Trong quý IV/2025, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã tiến sát mốc 90 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng cũng ghi nhận mức tăng 2 con số.

Đáng chú ý, đà tăng giá không còn bó hẹp trong phạm vi nội đô, mà đã lan sang các khu vực lân cận. Nhiều dự án chung cư mở bán tại Bình Dương (cũ) ghi nhận mức tăng khoảng 10%, Đồng Nai tăng 12%, trong khi Long An (cũ) - khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ các trục kết nối mới, có nơi tăng tới 45%. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại các địa bàn này cũng tăng thêm 13-15% so với cùng kỳ.

Diễn biến trên cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư và nhu cầu ở thực ra khỏi khu vực trung tâm đang diễn ra rõ nét trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, còn nguồn cung căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh phía Nam đã tăng phổ biến 12-18% trên thị trường sơ cấp, trong khi giá thứ cấp tăng 8-15% tùy khu vực. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục trong những tháng cuối năm, với mức tăng khoảng 5-6%.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Quốc Việt Nam, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh nhận định, giá bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM sẽ còn duy trì đà tăng trong trung hạn, nhờ quá trình hoàn thiện hạ tầng sau sáp nhập và sự lan tỏa của các trục đô thị mới.

Ông Nam chỉ ra, trước năm 2023, mặt bằng giá bất động sản TP.HCM cao hơn Hà Nội, nhưng sau đó thị trường Hà Nội tăng mạnh và vượt lên. Diễn biến này cho thấy, TP.HCM vẫn còn dư địa tăng trưởng đáng kể về hạ tầng và không gian đô thị.

“Thị trường chưa chạy hết tốc lực của mình. Điều này sẽ tiếp tục kéo dòng vốn đầu tư hướng vào các khu vực lõi và ven lõi của thành phố trong thời gian tới”, ông Nam phân tích.

Vùng ven hút vốn

Thực tế cho thấy, thị trường đất nền và bất động sản đô thị tại Đồng Nai, Bình Dương (cũ), Long An (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đã xuất hiện lực cầu mạnh mẽ, cả từ nhà đầu tư lẫn người mua để ở.

Theo TS. Huỳnh Thanh Điền, giảng viên Trường đại học Nguyễn Tất Thành, TP.HCM đang được ưu tiên phát triển hệ thống hạ tầng giao thông mang tính kết nối vùng, qua đó mở rộng không gian đô thị và không gian sống của người dân. Khi khả năng kết nối được cải thiện, lựa chọn nơi ở của người dân cũng sẽ thay đổi.

“Thay vì tập trung tại khu vực trung tâm TP.HCM cũ, người dân sẽ có xu hướng dịch chuyển về các khu vực mở rộng, nơi đang được định hướng phát triển thành các đô thị chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống tốt hơn”, ông Điền nhận định.

Trong bối cảnh đó, các nhà phát triển dự án cần quay lại với nhu cầu thực, tập trung vào sản phẩm phục vụ an cư bền vững. Với quy hoạch và định hướng phát triển mới, cơ hội sẽ mở ra đồng thời cho cả doanh nghiệp và người dân.

Cùng quan điểm, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn xuất hiện nhiều cơ hội mới, không chỉ ở TP.HCM, mà trong toàn bộ vùng đô thị mở rộng. TP.HCM hiện vẫn còn dư địa để phát triển các phân khúc phù hợp với nhu cầu ở thực, song điều quan trọng là cần có tầm nhìn dài hạn cho toàn vùng.

“Động lực then chốt của thị trường là kết nối hạ tầng, song song với đó phải phân tách rõ chức năng các khu vực, hình thành những không gian đô thị hợp lý, tránh xu hướng đô thị nén quá mức tại khu trung tâm. Trong tương lai, các đô thị vệ tinh sẽ đảm nhiệm vai trò ngày càng quan trọng, cho phép người dân sinh sống thuận tiện, làm việc và tiếp cận dịch vụ mà không nhất thiết phải ở trung tâm TP.HCM”, ông Lâm nêu quan điểm.

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để người dân sinh sống tại Bình Dương (cũ), Long An (cũ), hay Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vẫn có thể đi làm, đi học, tiếp cận dịch vụ tại TP.HCM một cách thuận tiện. Câu trả lời nằm ở hạ tầng giao thông liên vùng, kết nối đa phương thức và quy hoạch chức năng rõ ràng cho từng khu vực đô thị.

Bàn về giải pháp dài hạn, ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thắng Lợi hiến kế, để thị trường phát triển bền vững và mỗi người dân đều có cơ hội an cư, cần sự vào cuộc đồng bộ từ chính sách, địa phương và doanh nghiệp.

Ở tầm vĩ mô, ông Thành nhấn mạnh, cần hoàn thiện chính sách để đưa thị trường trở lại đúng với nhu cầu thực, trong đó tập trung tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; triển khai các cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu. Đồng thời, cải cách, rút gọn thủ tục pháp lý nhằm giảm chi phí và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Ở cấp địa phương, quy hoạch cần đặt người dân làm trung tâm, phát triển các đô thị theo mô hình “15 phút”, với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn, gắn với hệ thống giao thông đồng bộ nhằm nâng cao chất lượng sống.

Về phía doanh nghiệp, cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, lấy khả năng ở thật, giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình làm tiêu chí cốt lõi. Đây cũng chính là nền tảng để các “vùng trũng” đầu tư hiện nay có thể chuyển hóa thành những khu vực phát triển bền vững trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản.