Tăng ở mọi phân khúc

Mua được một căn hộ ưng ý, có diện tích 100 m2 tại tòa N09B1 phố Thành Thái (Cầu Giấy, Hà Nội), chị Minh thêm phấn khởi khi chỉ trong 8 tháng, giá nhà đã tăng đáng kể. Cụ thể, chị Minh mua căn hộ này vào tháng 10/2020, với mức giá 28 triệu đồng/m2 và đến thời điểm hiện tại, giá đã tăng lên 30,5 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, căn hộ của chị đã được sử dụng gần 10 năm, chứ không phải “hàng đập hộp”.

Một trường hợp khác, anh Việt cho biết, anh vừa bán căn chung cư ở Cầu Giấy để mua lại căn hộ thuộc dự án Mandarin Garden (Cầu Giấy, Hà Nội), tuy là nhà cũ đã ở được 6-7 năm nhưng mức giá không hề rẻ, lên tới 45 triệu đồng/m2 tính theo tim tường, còn nếu tính theo cách đo thông thủy hiện tại, với diện tích căn hộ 110 m2 của anh trước đó, giá bán lên tới xấp xỉ 50 triệu đồng/m2.

Anh Sơn, chủ nhân một căn hộ ở chung cư Startup Tower (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng cho hay, tính từ thời điểm mua nhà đến hiện tại, sau khoảng 2 năm, căn hộ diện tích gần 100 m2 của anh đã tăng khoảng 6 giá và nếu chuyển nhượng, anh sẽ đút túi khoảng 600 triệu đồng tiền chênh.

Thực tế, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội trong xu hướng tăng mạnh cũng tạo áp lực lên các phân khúc khác, kể cả nhà ở xã hội. Nhiều khách hàng mua nhà tại dự án NHS Phương Canh (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, do cần nhà, nhiều người sẵn sàng chi thêm vài trăm triệu đồng mua lại căn hộ theo hình thức ủy quyền. Anh Tuấn, chủ nhân một căn hộ 57 m2 còn tếu táo: “Giờ người ta trả chênh cả con xe Vios, tự dưng làm mình cứ bị băn khoăn giữa bán và giữ để ở”.

Tương tự, tại dự án Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm, Hà Nội), giá nhà thương mại tăng từ 6-8 giá trong nửa năm qua một phần nhờ hạ tầng khu vực này liên tục được cải thiện. Ở phân khúc này, giá sang tay của các dự án như IEC Thanh Trì (Thanh Trì), FLC Garden (Nam Từ Liêm)… đều có mức vài trăm triệu đồng/suất chuyển nhượng. Tương tự, nhà ở xã hội được giao bán theo hình thức ủy quyền quanh khu vực này cũng tăng vài trăm triệu đồng mỗi căn.

Giá sau “đè” giá trước

Thực tế, giá sơ cấp trên thị trường nhà ở vẫn tăng đều từ năm 2020, bất chấp sự xuất hiện của “bóng ma” Covid-19. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, giá bình quân các loại căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I/2021 tiếp tục tăng 2-3% so với cùng kỳ năm trước, nhiều dự án mới thuộc phân khúc trung cấp có giá bán dao động từ 30-40 triệu đồng/m2, tập trung tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…

Đáng chú ý, khu vực Nam Từ Liêm giá nhà đang tăng rất mạnh, chẳng hạn Masterise Homes chuẩn bị ra mắt dự án Masterise West Heights trong lòng dự án Vinhomes Smart City Tây Mỗ với mức giá chào bán rumor (giá thăm dò được đồn đoán) lên tới gần 50 triệu đồng/m2. Với mức giá này, các căn hộ từ 1-3 phòng ngủ có giá bán từ 2,3-4,5 tỷ đồng/căn tùy theo diện tích từ 45,86-89,11 m2. Mặc dù đây chưa phải là mức giá cao nhất trong phân khúc căn hộ tại Hà Nội hiện nay, nhưng cũng khiến người dân và giới đầu tư bất động sản phải kinh ngạc vì đây là các căn hộ không ở vùng lõi thủ đô.

Cần lưu ý rằng, cách đây hơn 2 năm, khi mới ra mắt thị trường, Vinhomes Smart City Tây Mỗ từng khiến thị trường “giật mình” với mức giá lên tới gần 33 triệu đồng/m2, đồng thời xác lập một mặt bằng giá chung cư mới cho khu vực phía Nam Hà Nội.

Cách đó không quá xa về phía trung tâm Hà Nội, nhiều dự án chung cư khu vực Mỹ Đình cũng có giá bán cao hơn trong quận nội thành, chẳng hạn dự án The Matrix One Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm) có giá bán 55-60 triệu đồng/m2, trong khi những dự án xung quanh giai đoạn trước chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2…

Ngoài ra, một số dự án thuộc phân khúc cao cấp ra mắt gần đây đều có mức giá chào bán từ 50 triệu đồng/m2, có thể kể đến là dự án D’. Le Roi Soleil - Quảng An và Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, dự án Green Buildings Láng Hạ có giá dự kiến khoảng 60 triệu đồng/m2, dự án BRG Diamond Residence với khoảng giá 60-70 triệu đồng/m2…

Trong chia sẻ gần đây, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định rằng, phân khúc nào giá cũng tăng, trong đó phân khúc căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp. “Có những dự án căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá trung cấp”, đại diện Bộ Xây dựng nói và không phủ nhận giá chung cư có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhất là khu vực nội thành Hà Nội.

Bắc tăng nhanh, Nam hãm phanh

Báo cáo thị trường căn hộ quý I/2021 của JLL Việt Nam cho thấy, trong khi giá bán sơ cấp phân khúc cao cấp tại TP.HCM bình quân đạt 2.468 USD/m2 thông thủy, thì ở Hà Nội, mức giá này là 1.555 USD/m2. Trao đổi với phóng viên, một lãnh đạo MIK Group - nhà phát triển dự án The Matrix One ở Nam Từ Liêm bày tỏ sự ngạc nhiên, khi một dự án hạng sang như The Matrix One, tọa lạc tại một quận phát triển bậc nhất Hà Nội hiện nay lại có giá chưa bằng phân nửa một dự án tương tự tại TP.HCM.

Tuy nhiên, theo số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng giá căn hộ tại Hà Nội đang có mức tăng mạnh hơn TP.HCM. Theo đó, giá căn hộ tại TP.HCM quý I/2021 chỉ tăng 0,7% so với cùng kỳ năm trước, thì tại Hà Nội, mức tăng là hơn 10 lần, ở mức 7,1% theo năm. Cùng với đó, thị trường Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều hơn các dự án chung cư cao cấp và xác lập nên những mặt bằng giá mới.

Là lãnh đạo đơn vị phân phối nhiều dự án tại ở cả Hà Nội và TP.HCM, ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Funi Bamboo miền Bắc chia sẻ rằng, so sánh giữa 2 thành phố, mặt bằng giá chung cư Hà Nội vẫn thấp hơn so với TP.HCM khoảng 20-30%.

Cụ thể, một số dự án chung cư được định vị ở phân khúc cao cấp cách trung tâm Hà Nội hơn 5 km có mức giá 35-45 triệu đồng/m2, trong khi các dự án ở cùng phân khúc tại quận Thủ Đức, quận 9, cách trung tâm TP.HCM khoảng 10 km như Moonlight Thủ Đức, The Art Gia Hòa, Hausbelo, Safira... đang được giao dịch ở mức 45-60 triệu đồng/m2, còn trong bán kính 5 km đến trung tâm, nhiều dự án tương tự ở TP.HCM đã ở mức 75-90 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khoảng cách trên được cho là sẽ thu hẹp dần trong tương lai, khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sinh sống tại các đô thị lớn như Hà Nội giảm xuống. Trong khi đó, việc nhiều dự án mới ở TP.HCM dần được cởi trói về thủ tục cấp phép tạo kỳ vọng về nguồn cung tăng trong dài hạn, từ đó giúp hãm đà tăng giá nhà so với trước đây.

Trao đổi với phóng viên, chủ tịch HĐQT một tập đoàn bất động sản lớn có địa chỉ trên đường Dương Đình Nghệ, Hà Nội thừa nhận rằng, việc xin cấp phép dự án tại Hà Nội và TP.HCM nhìn chung là khó hơn so với các địa phương khác. Nếu so sánh giữa 2 thành phố thì Hà Nội thậm chí còn khó khăn hơn, minh chứng là trong năm 2020, gần như không một dự án mới nào được cấp phép triển khai tại Hà Nội, thậm chí một số dự án dù hoàn thiện xong thủ tục cấp phép xây dựng cũng phải điều chỉnh lại, nhất là sau khi Thông tư 01/2020/TT-BXD về quy chuẩn mới các chung cư trên 20 tầng phải có tầng chống cháy được ban hành.

“Tầng chống cháy chứ không phải phòng chống cháy, có nghĩa các dự án phải cơ cấu lại rất nhiều cả về thi công cũng như chi phí đầu tư. Theo đó, giá bán cũng sẽ phải điều chỉnh lên mức cao hơn nhiều mới đảm bảo không bị lỗ”, vị chủ tịch trên nói.

Bên cạnh lý do về hạn chế nguồn cung, thay đổi chính sách, cũng không thể phủ nhận hiện nay, mặt bằng giá của Hà Nội một phần bị ảnh hưởng bởi việc chủ đầu tư tranh thủ cơ hội khan hàng đẩy giá chào bán theo tư vấn từ các đơn vị phân phối dưới hình thức “dự án sau nhìn dự án trước”, chứ không hoàn toàn tính toán trên giá vốn và mức lợi nhuận kỳ vọng thông thường.

“Nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án đã tính toán các cơ hội tăng giá của bất động sản trong tương lai và bán ra thị trường với mức giá kỳ vọng của một vài năm sau đó. Chẳng hạn, dự án ở Đông Anh có giá bán 25-30 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 40-60 triệu đồng/m2, thì về phía nội đô chắc chắn giá sẽ cao hơn, có thể tăng gấp đôi; hay dự án ở rìa quận Bắc Từ Liêm mà chào bán 24-26 triệu đồng/m2, thì khu vực Hà Đông chí ít cũng phải lên tới 29-30 triệu đồng/m2; hoặc khu vực Nam Từ Liêm đang ‘nóng’ sẽ phải có giá từ 35-40 triệu đồng/m2, chưa kể các khu vực ‘hot’ như Hoàn Kiếm, Tây Hồ thì giá cả chẳng tuân theo quy luật nào”, Tuấn Anh - giám đốc một sàn môi giới bất động sản có trụ sở tại Nam Từ Liêm cho hay.

Điểm chung chất lượng tiện ích

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mặt bằng giá tăng phần nào phản ánh tiềm năng thị trường tốt khi nhu cầu cao hơn nguồn cung và điều này là điểm tựa cho thị trường tiếp tục phát triển ổn định. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, việc tăng giá phải kèm theo tăng về chất lượng tiện ích.

Điểm đáng chú ý, thời gian gần đây, mặt bằng chung cư Hà Nội tăng giá mạnh chủ yếu ở khu vực khu vực lân cận, liền kề trung tâm thành phố - nơi sở hữu cảnh quan đẹp, không khí trong lành, ngập tràn cây xanh, sông hồ bao bọc…, đem đến không gian lý tưởng để các cư dân có thể hưởng thụ cuộc sống mỗi ngày. Với những dự án chuẩn hạng A sắp bàn giao, một điểm dễ nhận thấy là việc đầu tư rất bài bản với khuôn viên tiện ích tương đối đầy đủ và hiện đại nên có dư địa tăng giá trong dài hạn.

Báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam cũng cho thấy rõ điều này. Các dự án cao cấp ở khu vực Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm trong quý I/2021 ghi nhận mức tăng giá từ 3-7%, cao hơn nhiều so với mức tăng 1-3% bình quân toàn thị trường. Đặc biệt, tại khu vực phía Tây, giá căn hộ cao cấp ghi nhận khoảng 37 triệu đồng/m2 vào năm 2020, nay đã phổ biến ở mức 45-50 triệu đồng/m2 và với những dự án chuẩn hạng A sắp bàn giao như đã nêu ở trên, dư địa tăng giá được nhận định còn rất lớn.

Một điểm khá thú vị và có thể cũng là trợ lực cho biến động giá nhà ở Hà Nội, đó là các dự án chung cư cao cấp mới xuất hiện đều có thanh khoản tốt với tối đa 30% hạn mức dành cho người nước ngoài. Trao đổi với phóng viên, đại diện các chủ đầu tư MIK Group (dự án The Matrix One), HD Mon Holdings (dự án The Zei), GP Invest (dự án The Nine), Mipec (dự án Mipec Rubik 360)… đều cho biết, phần lớn quỹ căn dành cho nhà đầu tư nước ngoài đều đã có chủ.

Thậm chí với Mipec Rubik 360, dù thời gian mở bán đúng giai đoạn đại dịch Covid-19 xuất hiện (cuối 2019 - đầu 2020), nhưng chỉ sau khoảng 8 tháng đưa sản phẩm ra thị trường, hoạt động bán hàng phải điều chỉnh theo hướng “bán từ từ” vì nhu cầu người mua tăng nhanh. Hay với dự án The Nine, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, quỹ căn dành cho người nước ngoài đã được tiêu thụ hết ngay khi mở bán.

Cầu lớn, bán hàng thuận lợi được xem là nguyên nhân chính dẫn đến thanh khoản tốt cho các dự án. Chia sẻ với phóng viên, chị Hằng, nhân viên kinh doanh tại dự án Chung cư Terra An Hưng Hà Đông của chủ đầu tư Văn Phú - Invest cho biết, hầu như các đợt ra bảng hàng mới của dự án đều nhanh chóng được khách hàng đặt mua và các giao dịch hiện tại hầu như chỉ diễn ra trên thị trường thứ cấp.