Giá giảm vì cơ cấu, không phải vì rẻ đi

Giá bán trung bình bất động sản gắn liền với đất (biệt thự, liền kề, shophouse) tại thị trường sơ cấp Hà Nội quý II/2026 đạt khoảng 209 triệu đồng/m² đất, giảm xấp xỉ 9% cả theo quý lẫn theo năm. Thị trường thứ cấp quanh mức 195 triệu đồng/m², giảm 3% theo quý nhưng vẫn nhích 2% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân không đến từ việc chủ đầu tư hay chủ nhà chủ động hạ giá, mà từ cơ cấu nguồn cung: gần 80% số căn mở bán mới trong quý tập trung tại một đại đô thị ở Văn Giang, Hưng Yên – nơi mặt bằng giá thấp hơn hẳn nội đô. Khi tỷ trọng sản phẩm giá rẻ hơn tăng lên, giá bình quân toàn thị trường bị kéo xuống, dù giá trị thực tế từng lô đất trung tâm chưa chắc đã đổi chiều.

Nói cách khác: trung tâm không giảm giá, thị trường chỉ đang bị pha loãng bởi nguồn cung mới ở xa hơn. Trước áp lực lãi suất cao, nhiều chủ nhà cũng chọn tạm dừng rao bán thay vì bán rẻ. Điều này cho thấy, hàng tốt ở khu trung tâm vẫn đang được găm giữ.

Trung tâm khan hiếm, vùng ven “gánh” nguồn cung

Việc gần 80% nguồn cung mới đến từ một đại đô thị duy nhất ở Hưng Yên cho thấy động lực phát triển của phân khúc thấp tầng đang dịch chuyển hẳn ra khỏi ranh giới hành chính truyền thống. Quỹ đất nội đô cho nhà thấp tầng gần như đã cạn, sản phẩm còn sót lại ở trung tâm chủ yếu là shophouse.

Cú hích hạ tầng tiếp tục củng cố xu hướng này, tháng 6/2026, Hà Nội khởi công đồng loạt 5 tuyến metro (số 1, 2, 8, 10, 14), tổng hơn 300km, dự kiến hoàn thành năm 2030, tạo bệ phóng cho mô hình đô thị TOD dọc các trục sông Hồng theo Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng (Savills Hà Nội) nhận định, mặt bằng giá nhà khu vực trung tâm neo quá cao là nguyên nhân đẩy người mua dịch chuyển ra vùng ven. Giới nghiên cứu khá đồng thuận rằng khan hiếm quỹ đất và giá neo cao tại lõi trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Láng Hạ… không còn là hiện tượng tạm thời, mà đang trở thành đặc điểm cấu trúc.

Đó là trung tâm giữ vai trò phân khúc cao cấp, khan hiếm, tích lũy giá trị theo địa tô đô thị. Nguồn cung mới sẽ tiếp tục dịch ra các hành lang như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, Đan Phượng.

Diễn biến thực tế đang cho thấy nguồn cung thấp tầng thực sự tại lõi trung tâm gần như không còn dư địa phát triển mới. Tại số 29 Láng Hạ (khu vực Ba Đình cũ), dự án The Heritage vừa hoàn tất pháp lý, chuẩn bị bàn giao là một ví dụ đáng chú ý. Với 25 căn nhà phố liền kề, với đa công năng có thể ở, kinh doanh, văn phòng, lưu trú, cho thuê…

Đặc biệt, sổ hồng từng căn cấp xong cuối tháng 5/2026, dự kiến bàn giao tháng 7/2026. Đây là yếu tố pháp lý rõ ràng quyết định niềm tin người mua mà các chuyên gia phân tích luôn khuyến cáo.  

Dữ liệu quý II/2026 không cho thấy nhà thấp tầng lõi trung tâm đang xuống giá. Giá bình quân giảm là hệ quả của nguồn cung mới bị đẩy ra xa trung tâm, trong khi thanh khoản khu vực lõi tiếp tục bị bó hẹp bởi quỹ đất cạn kiệt và tâm lý găm hàng chờ giá. Nghịch lý “giao dịch nguội, giá vẫn nóng” chưa hề biến mất, chỉ đang bị che khuất bởi làn sóng cung giá rẻ từ vùng ven.

Nhìn sâu vào cơ cấu nguồn cung, có thể thấy mức giá bình quân giảm không đồng nghĩa với việc bất động sản lõi trung tâm mất giá. Phần lớn sự điều chỉnh đến từ việc nguồn cung mới tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm, trong khi phân khúc nhà thấp tầng tại khu vực lõi vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định nhờ tính khan hiếm của quỹ đất và nguồn cung mới rất hạn chế.