Mặt bằng chưa hoàn tất, dự án kéo dài tiến độ

Dự án Khu đô thị Nam Cầu Dài được UBND tỉnh Quảng Bình (cũ) chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 21/9/2018 tại Văn bản số 1583/UBND-TH, lựa chọn Công ty TNHH Tập đoàn Sơn Hải làm nhà đầu tư, Công ty TNHH Sơn Hải Riverside là doanh nghiệp thực hiện dự án.

Dự án triển khai tại phường Phú Hải, TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình trước đây, nay thuộc phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị, nhằm hình thành khu đô thị đồng bộ, hiện đại, đáp ứng nhu cầu nhà ở, dịch vụ và chỉnh trang đô thị.

Theo quy hoạch ban đầu, dự án rộng 40,3 ha, tổng mức đầu tư 2.200 tỷ đồng, gồm chi phí đầu tư khoảng 2.095,41 tỷ đồng và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) khoảng 104,584 tỷ đồng. Các hạng mục chính gồm khoảng 2.500 căn nhà ở thương mại, khách sạn, công trình dịch vụ, công cộng cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Theo chủ trương ban đầu, dự án thực hiện trong 6 năm, từ 2018 đến 2024, trong đó đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong 3 năm. Tuy nhiên, quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn về GPMB. Ngày 18/3/2025, UBND tỉnh Quảng Bình (cũ) điều chỉnh chủ trương đầu tư, giảm diện tích từ 40,3 ha xuống 36,8 ha và gia hạn tiến độ: hạ tầng kỹ thuật hoàn thành trước năm 2027, công trình kiến trúc hoàn thành trong năm 2028.

Đến thời điểm thanh tra tháng 6/2026, nhà đầu tư mới được giao 27,1/36,8 ha, đạt 73,64%. Trên diện tích đã bàn giao, các hạng mục san nền, đường giao thông, cấp thoát nước, cầu và sông cảnh quan cơ bản đạt trên 90% khối lượng; phần thô 38 căn biệt thự và nhà phố thương mại cũng đã được triển khai.

Diện tích chưa bàn giao tập trung tại Cảng cá Nhật Lệ và 8 hộ dân dọc Quốc lộ 1A, đoạn từ đường Trần Khánh Dư đến Cầu Dài. Nhiều tài sản, công trình sản xuất, kinh doanh tại đây khiến việc kiểm kê, bồi thường và di dời kéo dài.

Theo Thanh tra tỉnh Quảng Trị, quá trình chấp thuận và điều chỉnh chủ trương đầu tư cơ bản bảo đảm các quy định liên quan của Luật Đầu tư năm 2014. Tuy nhiên, khi chấp thuận đầu tư, việc rà soát hiện trạng đất đai, tài sản công, hoạt động của Cảng cá Nhật Lệ, Nhà máy đóng tàu Nhật Lệ và các hộ dân chưa đánh giá đầy đủ mức độ phức tạp của GPMB.

Đáng chú ý, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và ký hợp đồng dự án, diện tích 3,5 ha của Nhà máy đóng tàu Nhật Lệ thuộc Công ty Công nghiệp tàu thủy Quảng Bình, là tài sản công, chưa được sắp xếp, xử lý theo Nghị định số 167/2017/NĐ-CP. Đây là một nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, buộc tỉnh phải điều chỉnh, đưa 3,5 ha ra khỏi dự án.

Cơ quan thanh tra cũng nhận định công tác chỉ đạo, phối hợp giữa chính quyền địa phương, các ban quản lý và sở, ngành liên quan chưa đủ quyết liệt, chưa có phương án xử lý dứt điểm, đồng thời chưa bảo đảm đầy đủ trách nhiệm phối hợp GPMB theo hợp đồng.

Định giá tài sản phức tạp, kéo dài

Trong 9,7 ha chưa bàn giao, Cảng cá Nhật Lệ là điểm nghẽn lớn nhất. Khu vực cảng rộng khoảng 4,5 ha, gồm trụ sở, công trình phụ trợ và mặt bằng cho 49 tổ chức, cá nhân thuê kinh doanh dịch vụ hậu cần nghề cá với thời hạn từ 20 năm trở lên.

Tại thời điểm thanh tra, 19/49 trường hợp đã được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi trả tiền; 5 trường hợp đã được phê duyệt, công khai phương án nhưng chưa đồng ý; 25 trường hợp đã kiểm đếm nhưng chưa hoàn tất kê khai thời điểm, nguồn gốc hình thành tài sản. Ngoài ra, 8/42 trường hợp chưa đồng ý di dời sang khu neo đậu tàu cá mới.

Các trường hợp tại cảng không chỉ có nhà cửa, vật kiến trúc thông thường mà còn có hệ thống thiết bị phục vụ hoạt động chế biến, bảo quản và cung ứng dịch vụ cho tàu cá. Vì vậy, xác định giá trị bồi thường cần làm rõ tình trạng sử dụng, thời điểm hình thành và đặc điểm kỹ thuật của từng loại tài sản.

Việc định giá tài sản của 25 trường hợp này đặc biệt phức tạp, với hơn 400 hạng mục, gồm 7 nhà cấp đông sức chứa 200-500 tấn, 5 nhà xưởng đá lạnh công suất 200-800 cây đá/ngày, nhà máy bột cá, các xưởng sửa chữa cùng máy móc, thiết bị chuyên ngành.

Nhiều thiết bị đã sử dụng lâu năm, mất nhãn hoặc không còn rõ chủng loại, thông số, xuất xứ. Một số được lắp ghép, sửa chữa qua nhiều giai đoạn, không còn lưu hành tại địa phương, khiến việc tìm đơn giá tham khảo và đơn vị thẩm định giá kéo dài.

Đến cuối năm 2025, Công ty TNHH Hãng định giá và kiểm toán Á Châu mới đồng ý tham gia. Trong hơn 400 hạng mục, khoảng 300 hạng mục có cơ sở thẩm định giá; 100 hạng mục còn lại gặp khó khăn đến mức đơn vị định giá từ chối ký hợp đồng thực hiện.

Vướng mắc trong thẩm định giá cũng làm chậm việc hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ, khiến việc thống nhất với các tổ chức, cá nhân đang hoạt động tại cảng gặp khó khăn. Trong khi đó, việc chuyển hoạt động hậu cần nghề cá sang địa điểm mới cần được tổ chức theo lộ trình để hạn chế xáo trộn sản xuất, kinh doanh.

Mặt bằng chậm bàn giao còn ảnh hưởng đến phương án tài chính. Theo hợp đồng, vốn chủ sở hữu tối thiểu của nhà đầu tư là 396 tỷ đồng, vốn vay tối đa 1.804 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết 9,7 ha chưa bàn giao nằm tại khu vực trung tâm, khiến hạ tầng giao thông, điện, nước không thể hoàn thiện đồng bộ, ảnh hưởng đến nghiệm thu và khai thác dự án. Vì vậy, ngân hàng chưa đồng ý giải ngân.

Từ tháng 7/2022 đến tháng 12/2024, Công ty TNHH Tập đoàn Sơn Hải nhiều lần làm việc với tổ chức tín dụng nhưng chưa tiếp cận được vốn vay. Nhà đầu tư kiến nghị đẩy nhanh GPMB để tỷ lệ bàn giao vượt 90% diện tích 36,8 ha, đáp ứng yêu cầu của ngân hàng.

Ngày 26/12/2024, UBND tỉnh Quảng Bình (cũ) ban hành Văn bản số 2496/UBND-KT, cam kết hoàn chỉnh tuyến kè sông Nhật Lệ, GPMB 9,7 ha và giao đất trước ngày 31/12/2025. Sau cam kết, đến ngày 31/12/2024, ngân hàng giải ngân 1.000 tỷ đồng để doanh nghiệp nộp ngân sách, thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, đến tháng 6/2026, các cam kết vẫn chưa được thực hiện đầy đủ.

Theo phương án tài chính, tiền sử dụng đất và thuê đất dự kiến thanh toán từ vốn vay. Do khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư phải dùng vốn chủ sở hữu để nộp một phần nghĩa vụ tài chính, gồm 1.036,8 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 52,27 tỷ đồng tiền thuê đất. Thanh tra tỉnh ghi nhận nỗ lực thu xếp nguồn vốn của doanh nghiệp, nhưng việc chậm nộp trước khi được giải ngân tháng 12/2024 khiến khoản tiền chậm nộp phát sinh lên tới 290,516 tỷ đồng.

Đáng chú ý, khoản tiền chậm nộp 290,516 tỷ đồng là hệ quả tài chính đáng kể trong bối cảnh doanh nghiệp chưa tiếp nhận đủ mặt bằng để hoàn thiện hạ tầng. Tuy nhiên, trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm bàn giao mặt bằng cần được xem xét theo các điều khoản hợp đồng cùng quy định pháp luật liên quan, không thể đồng nhất hai vấn đề này.

Để tháo gỡ, Thanh tra tỉnh kiến nghị khẩn trương GPMB Cảng cá Nhật Lệ và 8 hộ dân dọc Quốc lộ 1A, xử lý việc thi công tuyến kè bờ sông Nhật Lệ dài 480,2 m, đồng thời thành lập Hội đồng định giá tài sản phục vụ di dời.

Ngày 3/8/2026, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3162/QĐ-UBND thành lập Tổ hỗ trợ, hướng dẫn UBND phường Đồng Hới thực hiện công tác này, do Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các đơn vị liên quan.

Theo Sở Tài chính Quảng Trị, nhà đầu tư đã lập bảng tiến độ triển khai trong 12 tháng. Dự án được chuyển từ Nhóm 1 sang Nhóm 4 trên Hệ thống 751 do Bộ Tài chính vận hành. Ngày 27/8/2026, Bộ Tài chính đề nghị các cơ quan Trung ương phối hợp rà soát, tháo gỡ khó khăn cho 143 dự án tồn đọng trên hệ thống theo Công điện số 58/CĐ-TTg, trong đó có Khu đô thị mới Nam Cầu Dài.

Việc chuyển nhóm trên Hệ thống 751 được Sở Tài chính nêu như một diễn biến trong quá trình theo dõi, tháo gỡ dự án tồn đọng. Dù vậy, chuyển nhóm không đồng nghĩa những vướng mắc về tài sản, đất đai và thủ tục di dời đã được giải quyết trên thực tế.

Ban Quản lý Cảng cá và Đăng kiểm tàu cá đã thực hiện thủ tục mở cảng mới tại Khu neo đậu tránh trú bão cho tàu cá kết hợp Cảng cá Nhật Lệ tại Cửa Phú (phường Đồng Hới), xây dựng lộ trình đóng cảng cũ và tiếp tục vận động các trường hợp còn lại đồng ý sớm di dời.