Áp lực không chỉ đến từ lãi vay

Nếu như năm ngoái, trên các hội nhóm bất động sản, câu chuyện phổ biến là căn nhà này đã tăng giá bao nhiêu hay khoản đầu tư kia lãi lớn thế nào, thì năm nay không khí đã khác hẳn. Sự thận trọng là tâm lý chung của nhiều người khi chứng kiến lãi suất liên tục “nhảy múa”, từ 10%/năm, rồi lên 12%/năm và nay là gần 14%/năm.

Đưa cho phóng viên thông báo lãi vay của một ngân hàng tư nhân lớn, chị Phương Anh, nhân viên văn phòng cho biết, hiện mức lãi vay đã lên tới hơn 13%/năm. Mỗi tháng, gia đình chị đang phải trả khoảng trên 21 triệu đồng cho khoản vay 2 tỷ đồng.

“Căn hộ tôi mua có một phòng ngủ, rộng chưa tới 50 m2. Vị trí cũng không quá trung tâm, nằm ngoài Vành đai 3. Thế mà việc trả góp đã chật vật như vậy”, chị Phương Anh than thở.

Vào cuối năm 2022, thị trường bất động sản cũng đã từng chứng kiến lãi vay mua nhà tăng mạnh. Tuy nhiên, khác với thời điểm hiện tại, giá chung cư lúc đó còn “dễ thở”. Ví dụ, một tòa chung cư trên đường Vũ Trọng Khánh (phường Hà Đông) vào năm 2022 chỉ có giá dao động quanh mức 40 triệu đồng/m2. Đây là mức giá đã bật tăng sau khi tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông đi vào hoạt động.

Tới thời điểm hiện tại, dù hạ tầng xung quanh vẫn chưa có nhiều thay đổi mang tính đột phá nhưng giá bán các căn hộ tại tòa chung cư này đã tăng “phi mã”, lên tới 75 - 80 triệu đồng/m2, tức tăng gấp đôi chỉ sau chưa đầy 4 năm. 

Đây chính là lý do khiến việc lãi suất tăng ở thời điểm hiện tại tạo ra áp lực lớn hơn. Khi kết hợp với mặt bằng giá nhà đã ở mức cao, gánh nặng tài chính đối với người mua càng trở nên nặng nề. Trong khi nghĩa vụ trả nợ hàng tháng ngày một tăng, thu nhập của nhiều người lại gần như dậm chân tại chỗ.

Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan, ông Rich Nguyễn, Giám đốc điều hành Rich Nguyen Academy cho hay, việc trả góp mua nhà vốn là một kế hoạch mang tính trung và dài hạn, kéo dài 5, 10, thậm chí 20 năm. Trong khi đó, lãi suất không phải là yếu tố bất biến trong cả quãng thời gian dài như vậy, đặc biệt trong bối cảnh tình hình vĩ mô còn nhiều phức tạp.

“Vào đầu năm 2025, khi lãi suất ưu đãi được mời chào ở mức thấp, tôi đã nhấn mạnh rằng, đây cũng chỉ là một yếu tố tham khảo, không thể coi đó là mấu chốt để quyết định xuống tiền”, vị chuyên gia bình luận.

Nhìn lại quá khứ, trong khoảng 20 năm qua - tương đương thời gian cho vay mua nhà tối đa tại một số nhà băng, lãi suất đã ít nhất bật tăng 3 lần. Cụ thể trong các giai đoạn như 2008 - 2012, 2022 - 2023 và ở thời điểm hiện tại. Trong bối cảnh giá bất động sản đang ở mức quá cao so với thu nhập, những điều chỉnh về lãi suất đã trở thành sức ép không nhỏ với thị trường. Tuy nhiên, không phải phân khúc nào cũng chững lại trước biến động này.

Thị trường vẫn có động lực để “sôi động”

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 2/2026, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã đánh giá rằng, thị trường địa ốc năm 2026 sẽ sôi động trong sự thận trọng.

Sự nhộn nhịp của năm 2026 sẽ khác với đà “tăng nóng” trong năm 2025. Nếu vào năm ngoái, thị trường bất động sản được “tiếp sức” nhờ dòng vốn giá rẻ thì trong năm nay, động lực sẽ đến từ nguồn cung nhà ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Một trong những khu vực cảm nhận rõ nét nhất sự bùng nổ nguồn cung trong năm nay chính là TP. Hà Nội. Trước đây theo Quyết định 444/QĐ-TTg, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội của Thành phố trong giai đoạn 2025 - 2030 là 44.866 căn. Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 7/NQ-CP, con số này được nâng lên thành 88.666 căn, gấp đôi kế hoạch cũ. Đáng chú ý, chỉ tiêu trong năm 2026 trước đây chỉ là 5.420 căn nhưng nay đã tăng gấp 3 lần, lên 18.700 căn.

Ngoài ra, điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội cũng ngày càng được nới rộng. Từ mức không quá 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân, nay đã được nâng lên 20 triệu đồng/tháng và thậm chí đang được xem xét để lên 25 - 27 triệu đồng/tháng theo yêu cầu mới đây của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại phiên họp Chính phủ ngày 4/3.

Không dừng lại ở đó, nguồn cung nhà ở trung cấp - phân khúc có giá 40 - 50 triệu đồng/m2 - cũng đang từng bước được “hồi sinh”. Đầu tháng 2/2026, Hà Nội đã khởi công hai khu đô thị với tổng diện tích khoảng 1.400 ha tại khu vực Đông Anh và Mê Linh. Điểm chung của hai dự án là đều thuộc mô hình khu đô thị đa mục tiêu, trong đó chú trọng quỹ nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và đặc biệt là nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đồng thời,  Bộ Xây dựng cũng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với nhiều cơ chế, ưu đãi cho doanh nghiệp không thua kém nhà ở xã hội nhưng lại được hưởng lợi nhuận tối đa lên tới 15%. Song song với đó, điều kiện mua nhà cũng đã được nới lỏng hơn nhiều so với nhà ở xã hội.

“Tính thanh khoản của thị trường có xu hướng phục hồi theo hướng thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ tăng nóng và ngắn hạn”, ông Hà Quang Hưng nhận định. 

Đây cũng được xem là hướng vận hành của thị trường bất động sản trong năm nay. Sự sôi động nhiều khả năng sẽ tập trung ở phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội, nơi sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nguồn vốn ưu đãi. Ngược lại, thị trường sẽ thận trọng hơn với những bất động sản chỉ tăng giá nhờ “câu chuyện”, thiếu nền tảng nhu cầu ở thực hoặc khó khai thác dòng tiền.