Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ, ngành liên quan, đề xuất luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Theo HoREA, đây là thời điểm phù hợp để đưa cơ chế thí điểm vào Luật Đất đai sửa đổi, tạo hành lang pháp lý ổn định cho doanh nghiệp và tháo gỡ những điểm nghẽn trong phát triển dự án.

Cơ chế thí điểm đã cho thấy hiệu quả thực tiễn

Trong Văn bản số 145/2026/CV-HoREA ngày 4/11/2026, HoREA cho biết tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đã đề xuất hai phương án về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc trên cơ sở quỹ đất nhà đầu tư đang có quyền sử dụng.

Trên cơ sở phân tích các căn cứ chính trị, pháp lý và thực tiễn, HoREA kiến nghị lựa chọn phương án 1, đồng thời luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 để mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư, giảm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ.

Theo Hiệp hội, đề xuất này phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 và Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Đáng chú ý, Nghị quyết 18-NQ/TW đã đặt ra chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, theo HoREA, chủ trương này chưa được kế thừa đầy đủ trong Luật Đất đai 2024.

Các quy định hiện hành chủ yếu cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, nhưng chưa tạo điều kiện đầy đủ đối với trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Trong khi đó, Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải đấu giá, đấu thầu và không qua đấu giá, đấu thầu; đồng thời xác định cụ thể trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Các phương thức cần có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát minh bạch, bảo đảm thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, đồng thời phòng ngừa lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm.

HoREA cho rằng, việc luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 sẽ góp phần cụ thể hóa những định hướng này, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng và ổn định hơn cho hoạt động phát triển nhà ở thương mại.

Thực tế, cơ chế doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh không phải là vấn đề hoàn toàn mới. Theo HoREA, cơ chế này từng được ghi nhận trong các Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013, được áp dụng tương đối ổn định trong nhiều năm.

Do đó, Hiệp hội đề xuất tiếp tục kế thừa cơ chế này, đi kèm các điều kiện kiểm soát chặt chẽ về quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

Những kết quả bước đầu từ Nghị quyết 171/2024/QH15 cũng được HoREA viện dẫn như một cơ sở quan trọng cho kiến nghị trên.

Theo Báo cáo số 3686/BC-BNNMT ngày 16/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký thực hiện dự án thí điểm. Trong đó, 742 khu đất được chấp thuận với tổng diện tích 5.686 ha, tương đương khoảng 30% số hồ sơ đăng ký.

Riêng tại TP.HCM, có 974 hồ sơ đăng ký, trong đó 361 khu đất với tổng diện tích 2.284,52 ha đã được HĐND Thành phố chấp thuận. Các khu đất này gồm 83 dự án do nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, những con số trên cho thấy cơ chế thí điểm đã bước đầu phát huy tác dụng, giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và tháo gỡ một phần những vướng mắc pháp lý kéo dài trong quá trình chuẩn bị đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tránh để doanh nghiệp lỡ cơ hội vì thủ tục kéo dài

Dù ghi nhận kết quả tích cực, HoREA cho rằng quá trình triển khai Nghị quyết 171/2024/QH15 vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là quy trình rà soát và phê duyệt danh mục khu đất thí điểm.

Tại TP.HCM, doanh nghiệp phải đăng ký dự án, gửi hồ sơ đến Sở Nông nghiệp và Môi trường để rà soát. Sau đó, hồ sơ tiếp tục được các thành viên Tổ công tác 1338 xem xét, đồng thuận bằng văn bản trước khi trình UBND Thành phố và HĐND Thành phố quyết định danh mục khu đất thực hiện thí điểm.

Việc danh mục được trình HĐND Thành phố theo từng đợt khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư. Trong khi đó, thời gian thực hiện thí điểm chỉ có 5 năm, từ ngày 1/4/2025 đến ngày 1/4/2030.

HoREA cảnh báo, nếu tiến độ xử lý hồ sơ tiếp tục chậm, không ít dự án có nguy cơ không kịp hưởng cơ chế thí điểm, dù đáp ứng các điều kiện cần thiết.

Một vấn đề khác là số lượng lớn khu đất chưa thể đưa vào danh mục dự kiến thực hiện dự án. Theo Hiệp hội, TP.HCM hiện có 259 khu đất với tổng diện tích hơn 3.400 ha chưa đáp ứng yêu cầu, chủ yếu do vướng mắc về quy hoạch, hồ sơ pháp lý đất đai, nguồn gốc đất, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

Từ thực tế này, HoREA cho rằng việc luật hóa cơ chế thí điểm không chỉ nhằm mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp mà còn giúp giảm sự phụ thuộc vào các thủ tục hành chính qua nhiều cấp, nhiều khâu.

Đặc biệt, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở, việc hình thành quỹ đất để triển khai các dự án quy mô lớn sẽ gặp nhiều khó khăn. Trên thực tế, nhiều khu đất tại đô thị có cơ cấu sử dụng hỗn hợp, bao gồm đất ở xen kẽ đất nông nghiệp và các loại đất khác. Việc không cho phép thỏa thuận nhận chuyển quyền đối với những loại đất này sẽ hạn chế khả năng tích tụ đất đai, phát triển dự án.

Theo HoREA, cơ chế thí điểm đã góp phần khắc phục khoảng trống pháp lý phát sinh từ những bất cập giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2024, đồng thời tạo điều kiện khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

Hiệp hội cũng cho rằng, việc đưa cơ chế này vào luật ở thời điểm hiện nay sẽ hợp lý hơn so với chờ sơ kết năm 2028 hoặc tổng kết năm 2030 mới xem xét. Nếu tiếp tục trì hoãn, quá trình sửa đổi Luật Đất đai có thể phải tiến hành thêm một lần nữa, gây tốn kém nguồn lực và ảnh hưởng đến tính ổn định, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội lựa chọn phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo phương án này, việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng đối với các trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng thời, nhà đầu tư cũng được lựa chọn phương thức tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với một số dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng không đề xuất Nhà nước thực hiện thu hồi.

Nếu được tiếp thu, đề xuất này sẽ tạo thêm một phương thức tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, bên cạnh cơ chế Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đấu giá, đấu thầu dự án.

Vấn đề đặt ra là cần thiết kế các điều kiện, tiêu chí và cơ chế giám sát đủ chặt chẽ để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, tính minh bạch trong thỏa thuận và sự phù hợp với quy hoạch. Đây cũng là yếu tố quan trọng để cơ chế thị trường vận hành hiệu quả, hạn chế nguy cơ đầu cơ đất đai và trục lợi chính sách.

HoREA kỳ vọng, việc luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, giảm chi phí đầu tư, bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại và tăng nguồn thu ngân sách. Quan trọng hơn, cơ chế này sẽ tạo lập môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn và bền vững hơn.