Chiều 29/9, tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6 - năm 2026 (VIPF 2026) do Báo tài chính - Đầu tư phối hợp với Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) tổ chức tại TP.HCM, bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ, cho rằng khi nói về phát triển bất động sản công nghiệp cần nhìn từ bài toán phát triển công nghiệp và thu hút đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào việc phát triển khu công nghiệp.

Theo bà Nhi, cơ hội của doanh nghiệp sản xuất trong nước và doanh nghiệp FDI hiện có sự khác biệt đáng kể. Việc phát triển khu công nghiệp vì vậy cần xác định rõ nhóm nhà máy mục tiêu, từ đó lựa chọn tiêu chí phát triển phù hợp với định hướng và lợi thế của từng địa phương.

Doanh nghiệp nội chịu sức ép kép về chi phí

Đối với các nhà sản xuất trong nước, bà Nhi đánh giá cơ hội để chủ động xây dựng nền công nghiệp tự chủ hiện vẫn còn hạn chế, khi nhiều yếu tố đầu vào đang tạo sức ép lên chi phí sản xuất.

Trước hết là chi phí vốn. Theo bà, giá vốn là yếu tố quan trọng đối với hoạt động sản xuất, bởi nếu chi phí không đủ cạnh tranh, doanh nghiệp sẽ khó thay thế hàng nhập khẩu hoặc nâng tỷ lệ nội địa hóa. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất hiện nay tạo thêm áp lực lên các nhà sản xuất trong nước.

Bên cạnh vốn, chi phí nhân lực cũng ngày càng trở thành vấn đề. Nếu trước đây doanh nghiệp có thể tương đối dễ dàng tuyển dụng nhân sự cho các lĩnh vực logistics, sản xuất và xây dựng, thì hiện nguồn nhân lực ngày càng cạnh tranh, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong tuyển dụng và duy trì nhân sự.

Chi phí nguyên vật liệu cũng là một áp lực khác khi giá đầu vào chịu tác động từ những biến động của kinh tế toàn cầu và các xung đột khu vực.

“Do đó, sản xuất công nghiệp trong nước hiện nay gặp rất nhiều khó khăn”, bà Nhi nhận định.

Thực tế tại KCN Phú Mỹ 3, theo bà Nhi, trong quy mô khoảng 1.000 ha hiện chỉ có 3 nhà đầu tư Việt Nam, trong khi phần lớn là các doanh nghiệp FDI. Điều này cho thấy nếu không đủ năng lực tối ưu chi phí sản xuất, doanh nghiệp trong nước sẽ khó cạnh tranh để tiếp cận các khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ.

Theo bà, cơ hội cần được phân bổ cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài, song để doanh nghiệp nội tận dụng được cơ hội, bài toán chi phí sản xuất và năng lực cạnh tranh cần được giải quyết.

Ở chiều ngược lại, dòng vốn FDI đang được hưởng lợi từ một xu hướng lớn của chuỗi cung ứng toàn cầu.

“Trung Quốc + 1” bước sang giai đoạn mới

Theo bà Nhi, những năm gần đây Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia Đông Nam Á thu hút ngày càng nhiều FDI, cùng với Thái Lan và Malaysia. Một động lực quan trọng đến từ xu hướng “Trung Quốc + 1”, khi các tập đoàn quốc tế đa dạng hóa chuỗi cung ứng và tìm kiếm thêm địa điểm sản xuất bên ngoài Trung Quốc.

Tuy nhiên, bà cho rằng cần phân biệt “Trung Quốc + 1” của giai đoạn trước với xu hướng trong những năm tới.

Nếu trước đây, động lực chủ yếu là đưa sản xuất đến gần thị trường, nhanh chóng mở rộng năng lực và tháo gỡ các khó khăn về xuất khẩu, thì làn sóng dịch chuyển tiếp theo sẽ đặt yêu cầu cao hơn về sinh thái, phát triển bền vững và tiêu chuẩn ESG.

Sự thay đổi này kéo theo yêu cầu đối với chính các khu công nghiệp. Theo bà Nhi, thị trường đang đứng trước quá trình chuyển đổi từ KCN truyền thống sang KCN thế hệ mới.

Ở mô hình truyền thống, nhà phát triển có thể tập trung vào giải phóng mặt bằng, san lấp và phát triển hạ tầng theo từng giai đoạn, qua đó giảm chi phí vốn và duy trì mức giá thuê cạnh tranh.

Trong khi đó, KCN thế hệ mới đòi hỏi đầu tư đồng bộ ngay từ đầu về hạ tầng, môi trường, năng lượng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững trước khi thu hút nhà đầu tư.

“Do phải đầu tư đồng bộ ban đầu với chi phí tài chính và vốn cao, giá thuê đất KCN có thể bị đẩy lên cao hơn so với khu vực. Giá cao hơn thì dịch vụ phải tốt hơn”, bà Nhi nói.

Tuy nhiên, theo bà, một bài toán khác cần được nhìn nhận là năng suất lao động. Khi chi phí đầu tư vào KCN tăng, doanh nghiệp sản xuất cũng cần có năng suất đủ cao để bù đắp chi phí. Bà cho rằng năng suất lao động của công nhân Việt Nam hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc, qua đó tạo thêm áp lực lên sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Không chỉ chi phí, tiến độ triển khai dự án cũng là vấn đề được các nhà đầu tư FDI quan tâm.

Hạ tầng sẵn sàng nhưng thủ tục chưa theo kịp

Theo bà Nhi, các KCN thế hệ mới có thể chủ động đầu tư đồng bộ hạ tầng điện, nước và hệ thống xử lý nước thải đến tận hàng rào nhà máy. Điều này giúp nhà đầu tư khi vào KCN có thể tập trung xây dựng nhà máy và lắp đặt thiết bị để nhanh chóng đưa dự án vào hoạt động.

Tuy nhiên, tiến độ thực tế vẫn có thể bị kéo dài bởi các thủ tục cấp phép.

Bà dẫn thực tế, thủ tục phê duyệt phòng cháy, chữa cháy có thể mất tối thiểu 45 ngày; giấy phép môi trường cũng cần tối thiểu 45 ngày, trong khi thiết kế cơ sở có thể mất thêm khoảng 25–30 ngày.

Ngay cả trong điều kiện thuận lợi, tổng thời gian có thể kéo dài 3–4 tháng. Theo bà, dù KCN có cơ chế “một cửa” và hỗ trợ nhà đầu tư, doanh nghiệp FDI vẫn khó hoàn tất toàn bộ quá trình triển khai nhà xưởng trong khoảng 6–8 tháng.

“Các tập đoàn lớn của Trung Quốc chia sẻ rằng ở Trung Quốc, thủ tục có thể chỉ mất vài ngày và xây dựng nhà xưởng rất nhanh. Còn ở Việt Nam, không có giấy phép thì doanh nghiệp không thể xây dựng”, bà Nhi nói.

Vấn đề này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh các doanh nghiệp FDI thường phải đáp ứng tiến độ giao hàng và kế hoạch sản xuất toàn cầu. Khi hạ tầng KCN đã sẵn sàng nhưng thủ tục kéo dài, lợi thế về tốc độ triển khai có thể bị suy giảm.

Quy định thay đổi và bài toán chi phí cho nhà đầu tư

Một vấn đề khác được bà Nhi nhấn mạnh là tính ổn định và nhất quán của chính sách trong quá trình phát triển KCN.

Bà dẫn trường hợp KCN Phú Mỹ 3, nơi định hướng phát triển bền vững đã được lựa chọn từ khoảng 15 năm trước để thu hút các ngành hóa chất và công nghiệp sau dầu. Khi đó, KCN lựa chọn mô hình xử lý nước thải tập trung.

Theo bà, trong quá trình xây dựng mô hình này, các nhà đầu tư Nhật Bản và châu Âu yêu cầu KCN kiểm soát tập trung các vấn đề môi trường để bảo đảm tiêu chuẩn vận hành và an toàn.

Tuy nhiên, khi các quy định pháp luật thay đổi liên quan đến đấu nối và xả thải, mô hình xử lý tập trung đã được vận hành trong nhiều năm phát sinh những vướng mắc mới.

Theo bà Nhi, việc thay đổi quy định nếu áp dụng đồng thời đối với cả những nhà máy đang hoạt động hoặc chuẩn bị mở rộng có thể khiến nhà đầu tư phát sinh thêm chi phí xử lý, thậm chí dẫn đến tình trạng đầu tư bị đình trệ.

Bà cho biết hiện có 2 nhà máy tại KCN Phú Mỹ 3 trong khoảng 8 tháng chưa thể triển khai xây dựng do những vướng mắc liên quan.

Từ thực tế này, bà Nhi cho rằng để biến cơ hội từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng thành dòng vốn đầu tư thực tế, Việt Nam không chỉ cần hạ tầng KCN hiện đại mà còn cần một môi trường thủ tục ổn định, nhất quán và có khả năng đáp ứng tốc độ triển khai của các nhà đầu tư quốc tế.

Trong bối cảnh “Trung Quốc + 1” bước sang giai đoạn mới, cuộc cạnh tranh giữa các quốc gia và giữa các KCN vì vậy không chỉ nằm ở giá thuê đất. Khả năng cung cấp hạ tầng xanh, năng lượng, môi trường, năng suất lao động và đặc biệt là tốc độ hoàn tất thủ tục sẽ ngày càng quyết định sức hấp dẫn của điểm đến đầu tư.