Căn nguyên, các doanh nghiệp cho hay, chủ yếu phải chờ đợi cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Mỏi mòn xin nộp… tiền sử dụng đất

“Xin trả lời có hay không nghĩa vụ tài chính bổ sung” để nộp tiền là đề nghị “đồng thanh” của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản với cơ quan liên quan TP.HCM.

Theo thống kê của chúng tôi, trong tổng hợp các kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ riêng vướng mắc liên quan đến việc tính nghĩa vụ tài chính bổ sung đã chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án đang ách tắc hiện nay (38 dự án bất động sản của 29 doanh nghiệp). Hầu hết các dự án có nghĩa vụ tài chính phát sinh là có thay đổi như điều chỉnh quy hoạch, ranh dự án so với quy hoạch được duyệt, vì vậy sẽ phải tính thêm nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Đáng nói, việc tính thêm tiền của cơ quan chức năng để trả lời doanh nghiệp lại quá lâu, thậm chí dân đã vào ở mà vẫn phải “ngóng cổ” chờ sổ.

Điển hình là Dự án 8X Thái An (phường 14, quận Gò Vấp) do Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích hơn 3.600 m2, đã được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2016.  Nhưng từ đó tới nay, UBND TP.HCM vẫn chưa duyệt giá đất, do vẫn đang xem xét điều chỉnh quyết định chuyển mục đích để xác định có hay không nghĩ vụ tài chính phát sinh, dẫn tới thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân bế tắc.

Công ty Ngọc Đông Dương cho hay, Dự án RainBow (phường Tân Thới Nhất, quận 12) của mình cũng chung cảnh ngộ. Dự án này (diện tích hơn 5.400 m2) đã nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2018, nhưng giờ này UBND TP.HCM vẫn chưa duyệt giá đất, do vẫn đang xem xét điều chỉnh quyết định chuyển mục đích để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Ngay cả “ông lớn” Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh cũng khốn khổ ở Dự án Khu chung cư ký hiệu B2 thuộc Dự án Khu nhà ở, trung tâm thương mại tại phường Phước Long B, TP. Thủ Đức. Dự án này đã nghiệm thu và được đưa vào sử dụng năm 2019, nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ cho cư dân bởi phải chờ câu trả lời của Sở Tài nguyên và Môi trường: Có hay không phát sinh nghĩa vụ tài chính?

Còn Công ty cổ phần Đầu tư Việt Tâm cũng khẩn thiết: “Sở Tài nguyên và Môi trường đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) để doanh nghiệp hoàn thành thủ tục pháp lý”, đối với hàng loạt dự án như Chung cư lô 304 cụm I, Chung cư cụm III, IV và Trung tâm văn hóa có thu thuộc Khu dân cư Trung Sơn 6,57 ha (huyện Bình Chánh) đã hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng năm 2019.

Bên cạnh các dự án đang phải chờ tính nghĩa vụ tài chính bổ sung, TP.HCM cũng còn hàng loạt dự án đã bàn giao cho dân vào ở nhiều năm, nhưng bị “ngâm” sổ hồng do cơ quan nhà nước chưa tính được tiền sử dụng đất.

Điển hình Dự án Riverside Complex (Khu dân cư và Thương mại hỗn hợp Khải Vy, phường Phú Thuận, quận 7) của Công ty CP Bất động sản Khải Thịnh, có diện tích 77.000 m2 đang hoàn thiện phần chung cư sắp đưa vào sử dụng.

Dự án có quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất từ 2019, nhưng đến nay vẫn chưa được xử lý trình hồ sơ phê duyệt giá đất, mặc dù Công ty đã rất nhiều lần có văn bản kiến nghị: “Đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường giải quyết sớm thủ tục thẩm định tiền sử dụng đất để Công ty hoàn thành nghĩa vụ tài chính”. Doanh nghiệp đã “khẩn khoản” như vậy trong kiến nghị của mình.

Còn Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn thì tới giờ vẫn chưa thể thi công được Dự án Khu dân cư phường Phú Thuận ở quận 7 (diện tích 4,5 ha) do doanh nghiệp tự bỏ tiền túi ra mua đất của dân và đã cơ bản đủ các hồ sơ pháp lý về thiết kế, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy. Bởi dù doanh nghiệp nộp hồ sơ xin nộp tiền sử dụng đất từ tháng 12/2017, nhưng đến nay, TP.HCM vẫn chưa duyệt, đồng nghĩa, 5 năm qua, tiền tỷ của Công ty “bất động” cùng công trình.

Tê liệt thủ tục cấp sổ đỏ khi đối tác bất hợp tác

Câu chuyện xảy ra với 2 dự án của Công ty Hưng Thịnh, khiến chưa thể làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Đó là Dự án 8X Đầm Sen diện tích hơn 6.200 m2 (phường Hiệp Tân, quận Tân Phú), do Công ty TNHH Xây dựng và thương mại dịch vụ sản xuất Đại Thành làm chủ đầu tư và Công ty Hưng Thịnh mua sỉ toàn bộ sản phẩm và phát triển Dự án.

Theo Hưng Thịnh, Công ty Đại Thành được giao đất sử dụng ổn định lâu dài từ năm 2014, đã có quyết định duyệt giá đất và đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Dự án đã nghiệm thu, đưa vào sử dụng (tầng 3 - 17) từ năm 2018, nhưng tới giờ, thủ tục cấp giấy chứng nhận vẫn không xong do “chủ đầu tư không chịu hợp tác và mới chỉ được nghiệm thu từ tầng 3 -17 nên chưa giải quyết xong thủ tục cấp sổ”, Công ty Hưng Thịnh nêu.

Tiếp đến là Dự án 12View  có  diện tích hơn 7.000 m2 (phường Tân Thới Nhất, quận 12) do Công ty Tín Phong làm chủ đầu tư và Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh cũng mua sỉ toàn bộ sản phẩm căn hộ và phát triển Dự án.

Dự án này đã hoàn tất các bước pháp lý và đã nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2016. Nhưng tới giờ, khâu thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân vẫn ách tắc, dù rằng, Sở Tài nguyên và Môi trường đã kiểm tra và nhận định đủ điều kiện cấp. Nguyên nhân, Công ty Hưng Thịnh cho rằng: “Chủ đầu tư là Công ty Tín Phong không chịu hợp tác, không nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ nên thủ tục bế tắc”.

Ở cả 2 dự án trên, Công ty Hưng Thịnh đề nghị “UBND TP.HCM có cơ chế đặc thù để xử lý cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng, dù cho chủ đầu tư không hợp tác nộp hồ sơ và không bàn giao hồ sơ để khách hàng tự nộp; Đề nghị giải quyết cấp sổ đỏ tương ứng với tiền đất đã nộp, đối với các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính”.

Chưa được cấp phép: Lỗi tại luật, sao để doanh nghiệp gánh? 

Đây là câu chuyện khá “căng” giữa Công ty Ngôi Sao Gia Định và Sở Xây dựng đối với Dự án Căn hộ chung cư Moonlight Residences (số 102 - Đặng Văn Bi, TP. Thủ Đức).

Dự án có diện tích hơn 18.000 m2 đã bàn giao căn hộ cho khách hàng vào sử dụng. Tuy nhiên, đối với phần hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh, thì từ năm 2019, Công ty đã nhiều lần xin cấp phép xây dựng để triển khai thi công hoàn thành đồng bộ với Dự án, nhưng Sở Xây dựng chưa đồng ý cấp phép với lý do: với phần hạ tầng kỹ thuật thì đề nghị phải thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung về đất; với phần Công viên cây xanh thì chưa có Quyết định giao đất, cấp “sổ đỏ”.

Phản ứng, Công ty Ngôi Sao Gia Định cho rằng, Dự án được cấp sổ đỏ bao gồm cả phần hạ tầng kỹ thuật. Theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì, một trong những giấy tờ hợp pháp về đất gồm quyết định giao đất,  sổ đỏ, không có quy định bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất mới được cấp phép xây. “Ngoài ra, việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung về đất đai là do các cơ quan có thẩm quyền thực hiện, mặc dù Công ty cũng đã nhiều lần kiến nghị, xúc tiến, nhưng vì lý do khách quan chung của Thành phố, nên thủ tục chưa hoàn thành, không phải lỗi của Công ty”, đại diện Công ty Ngôi Sao Gia Định thẳng thắn, 

Đối với phần công viên cây xanh, Công ty Ngôi Sao Gia Định phản biện, theo các quyết định (chấp thuận đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, duyệt giá), phần công viên cây xanh là công trình công cộng, Công ty có trách nhiệm đầu tư xây dựng và bàn giao Nhà nước quản lý. Công ty chỉ được cấp sổ đỏ đối với phần khu ở của Dự án, không được cấp sổ đối với phần diện tích công viên cây xanh. Như vậy, việc không có sổ đỏ là do vướng mắc, chồng chéo giữa các quy định pháp luật về đất đai, không phải lỗi doanh nghiệp.

Công ty Ngôi Sao Gia Định bức xúc: “Nếu không sớm giải quyết cấp phép xây dựng để Công ty hoàn thành các hạng mục này sẽ gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực, không đảm bảo cơ sở hạ tầng phục vụ cho người dân, ảnh hưởng đến cảnh quan khu vực…”.    (Còn tiếp)