Đô thị biển Nha Trang vẫn tạo sức hút

Thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ mới cũng kéo theo sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư. Thay vì đặt cược vào những đợt tăng giá nhanh hoặc kỳ vọng “lướt sóng”, thì nay đang có xu hướng tìm đến những tài sản có khả năng khai thác, vận hành và tạo ra giá trị thực.

Chia sẻ tại một tọa đàm về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026 mới đây, các chuyên gia cho biết, trước đây, thông tin về một tuyến đường mới, quy hoạch hay khả năng hình thành hạ tầng có thể trở thành động lực để nhà đầu tư xuống tiền.

Nhưng hiện nay, các câu hỏi đang được đặt ra theo các thực tế hơn. Nếu là căn hộ chung cư trung tâm thì khu vực đó có hoạt động sản xuất hay khu công nghiệp không, có tạo việc làm và thu hút cư dân không? Nếu là dòng sản phẩm bất động sản biển thì có nằm trong vùng du lịch sẵn có, khách du lịch đã hiện hữu hay chưa? Đặc biệt, tài sản có thể cho thuê hay khai thác thương mại như thế nào? Giá trị của bất động sản vì vậy không chỉ được nhìn qua mức tăng giá trên giấy, mà còn ở khả năng tạo ra doanh thu trong quá trình sở hữu.

Ở góc độ thị trường, dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển mạnh mẽ ra các khu vực ven biển nhờ tiềm năng khai thác cho thuê thực tế và giá trị tích sản bền vững.

Trong đó, Nha Trang - Khánh Hòa là một ví dụ đáng chú ý. Theo số liệu thống kê của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Khánh Hòa, tính chung 8 tháng đầu năm, tỉnh  ước đón hơn 18 triệu lượt khách du lịch, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm 2025; trong đó khách quốc tế ước đạt hơn 6,3 triệu lượt, tăng hơn 67,9%. Tổng doanh thu du lịch toàn tỉnh ước đạt 60.893,1 tỷ đồng, tăng gần 19,2% so với cùng kỳ.

Với bất động sản, đây chính là điểm khác biệt của một thị trường có hai dòng khách quanh năm. Tài sản không chỉ được kỳ vọng tăng giá theo sự phát triển của khu vực, mà còn có cơ hội tham gia trực tiếp vào dòng doanh thu được tạo ra từ hoạt động du lịch.

Biến “traffic” thành doanh thu

Theo các chuyên gia, việc nằm trong một điểm đến có lượng khách lớn mới là điều kiện cần đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Để tạo ra dòng tiền, tài sản còn phải có khả năng giữ chân du khách và chuyển lượng khách đó thành doanh thu.

Bởi vậy, bên cạnh lưu trú, một hệ sinh thái nghỉ dưỡng cần được bổ sung các hoạt động F&B, giải trí, mua sắm, chăm sóc sức khỏe, văn hóa và vui chơi về đêm. Khi khách có nhiều lựa chọn trải nghiệm trong cùng một quần thể, thời gian lưu trú và mức độ chi tiêu có thêm dư địa gia tăng. Đây là cơ sở để dòng khách được chuyển hóa thành doanh thu cho cả hệ sinh thái.

Song, với nhà đầu tư, có khách và có tiện ích vẫn chưa đồng nghĩa với khai thác hiệu quả. Yếu tố quan trọng nằm ở năng lực vận hành và cách thức chuyển hóa lượng khách thành doanh thu. Do đó, nhà đầu tư cần quan tâm đến đơn vị vận hành, nguồn khách, chất lượng dịch vụ và khả năng tạo ra doanh thu từ các hoạt động trong toàn bộ hệ sinh thái.

Ở góc độ này, tính linh hoạt của sản phẩm trở thành yếu tố đáng chú ý. Một tài sản có thể vừa phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của chủ sở hữu, vừa được đưa vào khai thác khi không sử dụng sẽ tạo thêm phương án tối ưu giá trị trong suốt thời gian nắm giữ. Thay vì chỉ trông chờ vào thời điểm bán ra để hiện thực hóa lợi nhuận.

Đặc biệt, với bất động sản biển, khả năng khai thác còn đi cùng lợi thế về vị trí và tính khan hiếm. Vì vậy, một tài sản vừa có vị trí, vừa có khả năng khai thác và được đặt trong một hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh có thể tạo ra giá trị kép là dòng tiền trong quá trình sở hữu và dư địa bảo toàn giá trị về dài hạn.

Một trường hợp có thể minh họa cho hướng phát triển này là Alora Nha Trang – toà tháp nghỉ dưỡng – giải trí mặt biển nội đô, nằm trong quần thể Libera Nha Trang đã hiện hữu và sôi động.

Đáng chú ý, toà tháp được quản lý bởi KDI Group, cung cấp dịch vụ bởi Ascott, trong khi tổ hợp ẩm thực - vui chơi -  giải trí về đêm được vận hành bởi tập đoàn Dubai. Việc kết hợp này kỳ vọng trở thành Nightlife Landmark – bổ sung vào “nguồn cầu” trải nghiệm dịch vụ về đêm tại Nha Trang, có khả năng thu hút, giữ chân du khách, giúp họ tiêu tiền nhiều hơn và có lý do quay trở lại. Qua đó tạo thêm các điểm chạm doanh thu bên cạnh hoạt động lưu trú.

Nhìn rộng ra thị trường, đây chính là điểm khác biệt giữa một bất động sản chỉ có “traffic” và một bất động sản có khả năng tạo “cashflow” (bất động sản dòng tiền). Không chỉ cần có khách, mà phải có một hệ thống đủ năng lực biến dòng khách thành doanh thu và duy trì hiệu quả khai thác theo thời gian.