Cần một khung thể chế đủ mở để đón các mô hình kinh doanh mới

Sau nhiều năm loay hoay với các vướng mắc về condotel, officetel hay bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường đang đứng trước cơ hội bước sang một giai đoạn phát triển mới khi hàng loạt nút thắt pháp lý từng tồn tại đã dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, theo chia sẻ ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, điều thị trường cần lúc này không chỉ là xử lý các tồn đọng quá khứ, mà còn phải xây dựng một khung thể chế đủ mở để đón nhận những mô hình kinh doanh của tương lai.

Theo ông Hiếu, những năm gần đây, Quốc hội, Chính phủ cùng các bộ, ngành đã rất nỗ lực tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Hàng loạt nghị quyết đặc thù đã được ban hành nhằm xử lý những dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm. Đáng chú ý, Nghị quyết số 170/2024/QH15 về Cơ chế đặc thù cho dự án, đất đai và đặc biệt là Nghị quyết số 29/2026/QH16 (có hiệu lực từ ngày 01/05/2026) mở ra cơ chế pháp lý đặc thù để tháo gỡ khó khăn cho khoảng hơn 3.300 dự án bất động sản tồn đọng, được kỳ vọng sẽ giải quyết căn bản nhiều vướng mắc của thị trường bất động sản.

"Nói rằng đã có luật là không còn vấn đề gì thì chưa thật sự chính xác. Pháp luật luôn cần tiếp tục hoàn thiện. Điều quan trọng là phải thay đổi tư duy, từ quản lý sang thúc đẩy phát triển", ông Hiếu nhấn mạnh.

Theo ông Hiếu, một trong những điểm tiến bộ của các cơ chế mới là cách tiếp cận đối với các dự án có sai phạm hoặc vướng mắc pháp lý.

Nếu trước đây, chỉ cần phát hiện sai phạm là dự án gần như phải dừng lại để xử lý, dẫn đến lãng phí nguồn lực rất lớn, thì nay quan điểm đã thay đổi theo hướng tách bạch giữa việc xử lý trách nhiệm của tổ chức, cá nhân với việc tiếp tục triển khai dự án.

"Không thể để một dự án phải nằm bất động nhiều năm chỉ vì những vấn đề liên quan đến trách nhiệm hành chính hoặc trách nhiệm cá nhân. Nếu dự án không có lỗi thì phải được tiếp tục triển khai", ông Hiếu cho biết.

Đối với các loại hình từng gây nhiều tranh luận như condotel, officetel hay bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ, các nguyên tắc xử lý cũng đã được xác định rõ hơn. Những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận sẽ được xem xét giải quyết; những trường hợp đã cấp giấy chứng nhận sẽ được xử lý theo từng bối cảnh cụ thể.

Nhà đầu tư quan tâm điều gì?

Theo ông Hiếu, một trong những sai lầm phổ biến khi xây dựng chính sách là nhìn thị trường bất động sản theo góc độ sở hữu đơn thuần.

Thực tế cho thấy nhu cầu của nhà đầu tư rất đa dạng. Có người muốn sở hữu một tài sản hữu hình để khai thác lâu dài. Nhưng cũng có nhiều người chỉ quan tâm đến hiệu quả đầu tư và dòng tiền mà tài sản đó mang lại.

"Nhiều nhà đầu tư không quá quan tâm mình sở hữu căn hộ nào, căn biệt thự nào. Điều họ quan tâm là khoản đầu tư đó có sinh lời hay không", ông Hiếu phân tích.

Chính vì vậy, việc hoàn thiện chính sách không nên chỉ xoay quanh câu chuyện quyền sở hữu lâu dài hay có thời hạn, mà phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường và hành vi của nhà đầu tư.

Theo ông, bất động sản du lịch trong tương lai sẽ không còn giới hạn ở các mô hình truyền thống như khách sạn hay biệt thự nghỉ dưỡng. Xu hướng mới đang hình thành là các tổ hợp đa chức năng kết hợp lưu trú, chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng, dưỡng lão, làm đẹp, phục hồi chức năng và khám chữa bệnh.

Các mô hình wellness, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe hay cộng đồng dưỡng lão cao cấp đang phát triển rất nhanh trên thế giới và sẽ sớm xuất hiện nhiều hơn tại Việt Nam.

Tuy nhiên, nếu tư duy quy hoạch và sử dụng đất vẫn quá cứng nhắc, những mô hình này sẽ rất khó triển khai.

"Một dự án có thể vừa là nơi nghỉ dưỡng, vừa có chức năng chăm sóc sức khỏe, dưỡng lão, khám chữa bệnh, giải trí. Nếu mỗi loại đất chỉ được phép thực hiện một chức năng riêng biệt thì rất khó phát triển các tổ hợp hiện đại như vậy", ông Hiếu nhận định.

Không nên thay thị trường quyết định mọi thứ

Bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật, ông Hiếu cũng lưu ý về ranh giới giữa quản lý nhà nước và quyền tự quyết của thị trường.

Theo ông, minh bạch là yêu cầu bắt buộc, nhưng không có nghĩa Nhà nước phải can thiệp quá sâu vào mọi hoạt động kinh doanh.

Ông lấy ví dụ từ câu chuyện quản lý phí dịch vụ tại các khu nghỉ dưỡng. Nhiều ý kiến cho rằng cần áp dụng mức trần hoặc quy định cứng về tỷ lệ phân chia doanh thu. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, cách tiếp cận này có thể làm giảm chất lượng sản phẩm du lịch.

"Một khu nghỉ dưỡng cao cấp không thể có chi phí vận hành giống một khu nhà ở thông thường. Chăm sóc cảnh quan, dịch vụ khách hàng, tiêu chuẩn phục vụ quốc tế đều tạo ra chi phí", ông nói.

Điều quan trọng nhất không phải là áp đặt mức phí bao nhiêu, mà là bảo đảm mọi chi phí được công khai, minh bạch để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin trước khi đưa ra quyết định.

Theo ông Hiếu, trong tương lai, quyền lực lớn nhất sẽ thuộc về nhà đầu tư và khách hàng, chứ không phải chủ đầu tư. Khi thông tin minh bạch và cạnh tranh được bảo đảm, thị trường sẽ tự điều chỉnh thông qua lựa chọn của người tiêu dùng.

Cần tư duy mới cho những sản phẩm chưa từng có

Một trong những thông điệp đáng chú ý được ông Hiếu nhấn mạnh là yêu cầu xây dựng thể chế đi trước thực tiễn.

Theo ông, trong nhiều năm qua, pháp luật thường chạy theo những gì đã diễn ra trên thị trường. Khi xuất hiện mô hình mới, cơ quan quản lý mới bắt đầu nghiên cứu để điều chỉnh.

Cách tiếp cận này khiến nhiều cơ hội phát triển bị bỏ lỡ.

Hiện nay, Trung ương đã đặt ra yêu cầu mới là thể chế phải đi trước một bước, tạo không gian cho đổi mới sáng tạo và các mô hình kinh doanh mới.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản du lịch, nơi đang chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt mô hình đầu tư mới như quỹ đầu tư bất động sản, chia sẻ sở hữu, bất động sản số hóa hay token hóa tài sản.

"Nhiều sản phẩm trong tương lai có thể hôm nay chúng ta chưa hình dung hết. Vì vậy, điều quan trọng là phải xây dựng một khung pháp lý đủ linh hoạt để những ý tưởng mới có thể được triển khai ngay khi thị trường có nhu cầu", ông Hiếu nhấn mạnh.

Xây dựng thị trường đầu tư cho bất động sản du lịch

Theo vị đại biểu Quốc hội, một hướng đi quan trọng trong thời gian tới là phát triển các kênh đầu tư chuyên nghiệp cho bất động sản du lịch.

Thay vì chỉ mua bán tài sản theo cách truyền thống, nhà đầu tư cần có nhiều lựa chọn hơn thông qua các quỹ đầu tư, các sản phẩm tài chính hoặc những mô hình huy động vốn hiện đại.

Mục tiêu là tạo ra một thị trường mà nhà đầu tư có thể tham gia, chuyển nhượng hoặc rút vốn một cách thuận lợi, tương tự các thị trường tài chính phát triển.

Cùng với đó, cần bảo đảm sự ổn định và khả năng tiên liệu của chính sách.

"Nhà đầu tư có thể chấp nhận sở hữu có thời hạn. Điều họ cần nhất là biết rõ sau 70 năm hoặc 75 năm thì quyền và nghĩa vụ của mình sẽ được xử lý như thế nào", ông Hiếu cho biết.

Theo ông, một khung pháp lý ổn định, minh bạch và có thể dự báo được sẽ quan trọng hơn nhiều so với những tranh luận về sở hữu lâu dài hay không lâu dài.

Trong bối cảnh du lịch Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới, bất động sản nghỉ dưỡng cũng đứng trước cơ hội lớn để trở thành một động lực phát triển quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, để tận dụng được cơ hội đó, thị trường cần nhiều hơn những giải pháp tháo gỡ khó khăn ngắn hạn. Điều cần thiết là một tư duy thể chế mới, trong đó pháp luật không chỉ quản lý thị trường, mà phải tạo động lực cho thị trường phát triển và đổi mới sáng