Cuộc chơi mới của thị trường nghỉ dưỡng

Sáng 23/6/2026, tại trụ sở Báo Tài chính - Đầu tư, Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” được tổ chức với sự tham gia của cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Chương trình được phát trực tiếp trên các nền tảng số của Báo Tài chính - Đầu tư, mở ra một diễn đàn đối thoại đúng vào thời điểm thị trường nghỉ dưỡng đang cần thêm những câu trả lời thực chất.

Trong nhiều năm qua, bất động sản du lịch được xem là lĩnh vực hưởng lợi lớn từ sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam. Lượng khách trong nước và quốc tế gia tăng đã góp phần hình thành nhiều điểm đến mới, nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn, mở ra một thị trường giàu tiềm năng cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nhanh, thị trường đang bước vào quá trình điều chỉnh và sàng lọc mạnh hơn. Niềm tin của nhà đầu tư đối với một số dòng sản phẩm nghỉ dưỡng chưa phục hồi hoàn toàn, trong khi chi phí vốn, chi phí đầu vào và áp lực tài chính tiếp tục là thách thức lớn với doanh nghiệp.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư nhấn mạnh, thị trường hiện nay đang đối mặt với những thách thức lớn hơn bất kỳ giai đoạn nào trong những năm gần đây. Trên bình diện quốc tế, biến động địa chính trị kéo dài, xu hướng bảo hộ gia tăng và sự dịch chuyển của dòng vốn toàn cầu đang tác động trực tiếp tới môi trường đầu tư. Trong nước, bất động sản du lịch phải đi qua phép thử lớn về niềm tin, pháp lý, dòng vốn và năng lực vận hành.

Dẫu vậy, thị trường không thiếu tín hiệu tích cực. Theo ông Phạm Văn Hoành, trong tháng 5/2026, cả nước ghi nhận 63 dự án biệt thự nghỉ dưỡng với 2.526 căn được mở bán, tăng 3% so với trước đó. Phân khúc condotel có 49 dự án với 5.083 sản phẩm được đưa ra thị trường. Nhiều dự án đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Những con số này cho thấy hoạt động đầu tư và phát triển dự án vẫn được duy trì, nguồn cung chưa rơi vào trạng thái đứt gãy như nhiều lo ngại.

Ở góc nhìn dài hạn, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, dòng vốn FDI duy trì tích cực và ngành du lịch đang phục hồi mạnh. Đây vẫn là những nền tảng quan trọng cho bất động sản du lịch. Tuy nhiên, ông Phạm Văn Hoành thẳng thắn chỉ ra rằng điều thị trường quan tâm hiện nay không chỉ là chính sách được ban hành ra sao, mà quan trọng hơn là hiệu quả thực thi trên thực tế.

“Chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của bất động sản du lịch sẽ không còn được dẫn dắt bởi tăng trưởng nóng hay đòn bẩy tài chính quá mức. Thay vào đó, động lực của thị trường sẽ đến từ nhu cầu du lịch thực chất, từ năng lực triển khai dự án, hiệu quả khai thác tài sản, chất lượng vận hành và mức độ minh bạch của thị trường”, ông Phạm Văn Hoành nhấn mạnh.

Từ tinh thần đó, chủ đề “Kênh lưu trú dòng tiền” không đơn thuần là một cách gọi mới. Đó là lời nhắc rất rõ rằng thị trường nghỉ dưỡng sẽ không thể quay lại bằng công thức cũ. Giai đoạn mới đòi hỏi doanh nghiệp phải tái cấu trúc, nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận, còn thị trường phải vận hành trên nền tảng kỷ luật, minh bạch và bền vững hơn.

Quy hoạch, du lịch và những mảnh ghép tạo xung lực

Tham luận tại Hội thảo, PGS.TS. Trần Kim Chung, chuyên gia Học viện Tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, năm 2026 là năm đầu của một giai đoạn kinh tế mới, khi Nghị quyết Đại hội XIV đi vào thực hiện, các nghị quyết của Bộ Chính trị tiếp tục được ban hành, các địa phương đẩy nhanh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, đầu tư công vào hạ tầng được thúc đẩy và Việt Nam tăng tốc chuẩn bị cho các hoạt động liên quan đến APEC.

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng đang có những điểm nhấn quan trọng. Thế giới tiếp tục biến động khó dự báo, nhưng dòng vốn vẫn đang vận hành vào Việt Nam. Hệ thống thể chế kinh tế, thị trường bất động sản và đặc biệt là bất động sản du lịch đang dần đầy đủ hơn, đi vào vận hành trong thực tiễn. Các địa bàn sau điều chỉnh đơn vị hành chính bước vào giai đoạn vận hành mới, trong khi các quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được đẩy nhanh quá trình phê duyệt.

Ông cho rằng, bất động sản du lịch đang có một xung lực mới. Nội hàm quy hoạch phát triển bất động sản du lịch sau khi sáp nhập các địa phương sẽ tập trung hình thành 7 khu vực động lực chiến lược và 10 trung tâm du lịch quốc gia. Quy hoạch ưu tiên phát triển các trung tâm du lịch gắn với đô thị có lợi thế nổi trội như Hạ Long, Ninh Bình, Thành phố Huế, Hội An, Quy Nhơn, Nha Trang, Đà Lạt, Vũng Tàu, Thành phố Cần Thơ và Phú Quốc.

“Bất động sản du lịch sẽ là điểm nhấn cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản”, PGS.TS. Trần Kim Chung chia sẻ tại Hội thảo.

Bức tranh du lịch cũng tạo nền tảng quan trọng cho kỳ vọng phục hồi. Theo tham luận của TS. Hà Văn Siêu, Phó Cục trưởng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, năm 2025 du lịch thế giới ghi nhận khoảng 1,52 tỷ lượt khách quốc tế, tăng 4% so với năm 2024. Trong quý I/2026, lượng khách du lịch quốc tế toàn cầu đạt khoảng 307 triệu lượt, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng. Tháng 5/2026, Việt Nam đón gần 1,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 16,5% so với cùng kỳ. Tính chung 5 tháng đầu năm 2026, khách quốc tế đến Việt Nam đạt 10,6 triệu lượt, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm 2025. Khách nội địa đạt khoảng 66 triệu lượt, tổng thu từ khách du lịch ước đạt khoảng 471.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hệ thống lưu trú cũng đang mở rộng và nâng chuẩn. Tính đến ngày 19/5/2026, cả nước có khoảng 800.000 buồng phòng, trong đó có 306 cơ sở lưu trú du lịch hạng 5 sao với 98.250 phòng và 349 cơ sở lưu trú hạng 4 sao với 47.934 phòng. Cả nước có 4.586 doanh nghiệp lữ hành quốc tế đang hoạt động. Những con số này cho thấy nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, trải nghiệm và dịch vụ cao cấp tiếp tục là nền tảng quan trọng cho bất động sản du lịch.

Tuy nhiên, triển vọng không đồng nghĩa với dễ dãi. PGS.TS. Trần Kim Chung lưu ý, thị trường vẫn có những rủi ro từ tình hình kinh tế chính trị thế giới, kinh tế vĩ mô, chính sách, thị trường và đối tác. Vì vậy, ông kiến nghị cần đồng bộ hóa hệ thống chủ trương, pháp luật và các văn bản dưới luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, du lịch, quy hoạch và kế hoạch phát triển tại các địa bàn mới. Cùng với đó, cần phát triển các công cụ tài chính bất động sản, đẩy mạnh xử lý các dự án tồn đọng, ổn định lãi suất, cải thiện môi trường kinh doanh và thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Dòng tiền sẽ không đi theo lời hứa

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group nhìn nhận, sau một giai đoạn trầm lắng và chọn lọc mạnh hơn, bất động sản du lịch không chỉ cần thêm nguồn cung, mà cần thêm niềm tin; không chỉ cần thêm sản phẩm, mà cần thêm năng lực vận hành; không chỉ cần thêm những công trình đẹp, mà cần những điểm đến có sức sống, có dòng khách thật, dòng tiền thật và giá trị bền vững theo thời gian.

“Nếu chọn một thông điệp chính cho tham luận hôm nay, tôi xin được chia sẻ rằng: Trong chu kỳ mới, bất động sản nghỉ dưỡng không còn được định giá bằng kỳ vọng, mà được định giá bằng khả năng tạo dòng khách, dòng tiền và niềm tin bền vững”, bà Trần Diễm My nhấn mạnh.

Theo Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, Việt Nam đang sở hữu một “mỏ vàng” du lịch rất lớn với bờ biển dài hơn 3.260 km, hệ thống di sản văn hóa phong phú, cảnh quan thiên nhiên đa dạng, ẩm thực giàu bản sắc và lượng khách quốc tế tăng trưởng mạnh. Nhưng để “mỏ vàng” ấy chuyển hóa thành dòng tiền ổn định, giá trị tài sản dài hạn và niềm tin cho nhà đầu tư, cần một cách tiếp cận mới: phát triển bất động sản du lịch để vận hành, khai thác và kiến tạo điểm đến.

Bà Trần Diễm My chỉ ra ba động lực cốt lõi đang hội tụ. Đó là sự phục hồi của du lịch nội địa và quốc tế, khung pháp lý dần hoàn thiện với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 cùng các nghị định hướng dẫn, và dòng tiền đang tìm kiếm kênh trú ẩn có khả năng sinh lời ổn định. Tuy nhiên, dòng tiền hôm nay không còn dễ tính. “Dòng tiền sẽ không đi theo lời hứa, mà đi theo dữ liệu, pháp lý, năng lực vận hành và uy tín của doanh nghiệp”, bà Trần Diễm My nói.

Một nghịch lý lớn được bà nêu ra là khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng nhiều, nhưng mức chi tiêu bình quân vẫn còn thấp so với nhiều quốc gia trong khu vực. Du khách đến một điểm đến không chỉ chi tiền phòng. Dòng tiền còn đến từ ẩm thực, mua sắm, giải trí, biểu diễn nghệ thuật, chăm sóc sức khỏe, thể thao, văn hóa và dịch vụ đêm. Khoảng thời gian từ 21 giờ đến 2 giờ sáng tại nhiều điểm đến vẫn chưa có đủ không gian trải nghiệm, điểm tiêu dùng và lý do để kéo dài lưu trú.

Theo bà Trần Diễm My, kinh tế đêm chính là “mỏ vàng” còn bỏ ngỏ của du lịch Việt Nam. Đây là hệ sinh thái gồm lưu trú, ẩm thực, mua sắm, nghệ thuật, sự kiện, văn hóa, chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ cao cấp trong khung giờ mở rộng. Địa phương nào có hệ sinh thái trải nghiệm tốt, địa phương đó có khả năng biến khách du lịch thành dòng tiền bền vững.

Từ thực tế đó, bất động sản du lịch thế hệ mới phải trả lời được câu hỏi du khách đến đây sẽ làm gì trong 24 giờ. Họ ăn ở đâu, chơi ở đâu, mua sắm ở đâu, trải nghiệm văn hóa ở đâu, chăm sóc sức khỏe ở đâu, giải trí về đêm ở đâu và vì sao họ muốn quay lại.

Theo bà, thị trường đang chứng kiến bốn thay đổi lớn trong chiến lược doanh nghiệp. Đó là chuyển từ tăng trưởng nhanh sang phát triển bền vững, từ cam kết lợi nhuận sang giá trị khai thác thực, từ sản phẩm đơn lẻ sang hệ sinh thái, từ lựa chọn địa phương theo phong trào sang lựa chọn kỹ hơn dựa trên hạ tầng, dòng khách, định hướng du lịch và khả năng hình thành điểm đến.

“Khách hàng ngày nay không mua kỳ vọng, họ mua sự chắc chắn”, bà Trần Diễm My nhận định.

Sự chắc chắn ấy nằm ở pháp lý, năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, công suất khai thác, chi phí vận hành, khả năng tạo dòng tiền và triển vọng giữ giá trị dài hạn. Vì vậy, bài toán lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay không phải bán hàng, mà là khôi phục và giữ vững niềm tin. Niềm tin được xây bằng pháp lý minh bạch, tiến độ đúng cam kết, chất lượng đúng cam kết và vận hành đúng cam kết.

Từ chiến lược của Five Star Group, bà Trần Diễm My cho biết doanh nghiệp không tiếp cận bất động sản du lịch theo tư duy phát triển công trình đơn lẻ, mà hướng tới kiến tạo biểu tượng du lịch cho từng địa phương. Với Five Star Odyssey và Five Star Poseidon tại Vũng Tàu, TP.HCM, doanh nghiệp định hướng phát triển các tổ hợp căn hộ khách sạn 5 sao luxury chuẩn quốc tế gắn với lưu trú, thương mại, giải trí, chăm sóc sức khỏe và kinh tế đêm. Với Five Star Eco City quy mô 669 ha tại cửa ngõ Tây Nam TP.HCM, doanh nghiệp theo đuổi mô hình đô thị sinh thái, nơi không gian sống, tiện ích, cảnh quan và cộng đồng cư dân được kết nối trong một hệ sinh thái dài hạn.

Hai phiên thảo luận của Hội thảo, gồm “Rõ lực đẩy, thông điểm nghẽn” và “Để thị trường thành kênh lưu trú dòng tiền”, cũng tập trung vào những vấn đề cốt lõi đó: sức hút của du lịch, tác động của quy định pháp luật mới, khả năng khôi phục niềm tin, xu hướng dịch chuyển sản phẩm, hành vi người mua và giải pháp nâng cao hiệu quả vận hành tài sản.

Thông qua Hội thảo, Báo Tài chính Đầu tư mong muốn tiếp tục đóng vai trò cầu nối giữa cơ quan quản lý, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư và các chuyên gia, thúc đẩy đối thoại chính sách, góp phần hoàn thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ điểm nghẽn và tạo động lực để bất động sản du lịch phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững.

Nhìn từ các tham luận và thảo luận tại Hội thảo, có thể thấy năm 2026 không phải là thời điểm thị trường nghỉ dưỡng trở lại bằng sự hưng phấn cũ. Đây là thời điểm thị trường bước vào kỷ luật mới. Tài sản phải có khả năng khai thác, dự án phải có pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp phải có năng lực vận hành, điểm đến phải có sức sống và dòng tiền phải được tạo ra từ nhu cầu thật. Nói thẳng ra, thời của lời hứa bóng bẩy đã qua; thời của giá trị thật đang bắt đầu.