Từ kỳ vọng tăng giá đến cuộc đua tạo dòng tiền thực

Phát biểu tham luận tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức sáng 23/6, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group cho rằng thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phục hồi mới, nhưng cuộc chơi đã thay đổi hoàn toàn.

Theo bà Trần Diễm My, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đang từng bước trở lại. Nhiều chủ đầu tư lớn đã tái khởi động các dự án trọng điểm tại các địa phương ven biển, các đô thị du lịch giàu tiềm năng khai thác dài hạn. Tuy nhiên, sự phục hồi hiện nay không còn dựa trên kỳ vọng tăng giá như trước.

“Nếu chọn một thông điệp chính cho tham luận hôm nay, tôi xin được chia sẻ rằng: Trong chu kỳ mới, bất động sản nghỉ dưỡng không còn được định giá bằng kỳ vọng, mà được định giá bằng khả năng tạo dòng khách, dòng tiền và niềm tin bền vững”, bà Trần Diễm My nhấn mạnh.

Theo bà, Việt Nam đang sở hữu một “mỏ vàng” du lịch đặc biệt với hơn 3.260 km bờ biển, hệ thống di sản phong phú, nền văn hóa đa dạng cùng sức hấp dẫn ngày càng lớn đối với du khách quốc tế. Điều quan trọng hiện nay là làm thế nào để chuyển hóa tiềm năng đó thành giá trị kinh tế thực sự.

Bà Trần Diễm My dẫn số liệu cho thấy năm 2025, du lịch thế giới ghi nhận khoảng 1,52 tỷ lượt khách quốc tế. Trong quý I/2026, lượng khách du lịch quốc tế toàn cầu đạt khoảng 307 triệu lượt. Tại Việt Nam, chỉ trong 5 tháng đầu năm 2026, lượng khách quốc tế đã đạt khoảng 10,6 triệu lượt, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước. Khách du lịch nội địa đạt khoảng 66 triệu lượt, tổng thu từ khách du lịch ước đạt 471 nghìn tỷ đồng.

Những con số này cho thấy du lịch đang trở thành động lực tăng trưởng quan trọng, kéo theo sự phát triển của lưu trú, vận tải, thương mại, giải trí và bất động sản du lịch.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group, nếu chỉ nhìn vào lượng khách gia tăng thì mới thấy một nửa bức tranh. Điều quan trọng hơn là chất lượng tăng trưởng, là việc du khách có ở lại lâu hơn, chi tiêu nhiều hơn và quay trở lại hay không.

“Du lịch tạo ra dòng khách. Nhưng bất động sản du lịch phải tạo ra không gian để dòng khách ấy ở lại, trải nghiệm, chi tiêu và quay lại”, bà nói.

Kinh tế đêm và những biểu tượng mới của điểm đến

Từ góc nhìn thị trường, bà Trần Diễm My cho rằng đang có ba động lực lớn mở ra cơ hội cho bất động sản du lịch gồm sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch nội địa và quốc tế, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và dòng tiền đầu tư đang tìm kiếm những kênh sinh lời ổn định.

Dù vậy, bà cũng lưu ý cơ hội sẽ không dành cho tất cả. Chu kỳ mới sẽ thuộc về những doanh nghiệp có sản phẩm chất lượng, pháp lý minh bạch, tài chính an toàn và năng lực vận hành thực sự.

Một điểm đáng chú ý trong tham luận là quan điểm phát triển bất động sản du lịch gắn với tiêu chuẩn ESG. Theo bà Trần Diễm My, phát triển xanh không phải khẩu hiệu mà là điều kiện nền tảng để duy trì sức hút dài hạn của một điểm đến. “Dòng tiền bền vững không thể được tạo ra bằng cách đánh đổi tài nguyên, cảnh quan hay niềm tin của cộng đồng”, bà nhận định.

Theo bà, nghịch lý lớn nhất hiện nay là lượng khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng tăng nhưng mức chi tiêu bình quân vẫn còn thấp hơn nhiều quốc gia trong khu vực. Nguyên nhân nằm ở việc nhiều địa phương vẫn chưa khai thác hiệu quả hệ sinh thái trải nghiệm, đặc biệt là kinh tế đêm.

Bà cho rằng khoảng thời gian từ 21 giờ đến 2 giờ sáng vẫn còn là “khoảng trống” tại nhiều điểm đến du lịch. “Kinh tế đêm không chỉ là vui chơi giải trí. Kinh tế đêm là một hệ sinh thái gồm lưu trú, ẩm thực, mua sắm, nghệ thuật, sự kiện, văn hóa, chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ cao cấp hoạt động trong khung giờ mở rộng”, bà phân tích.

Theo bà, bất động sản du lịch thế hệ mới phải trả lời được câu hỏi du khách sẽ làm gì trong suốt 24 giờ tại điểm đến, từ lưu trú, ẩm thực, giải trí, mua sắm đến chăm sóc sức khỏe và trải nghiệm văn hóa.

Để minh chứng cho tư duy kiến tạo điểm đến, bà Trần Diễm My dẫn câu chuyện nổi tiếng về Bảo tàng Guggenheim tại Bilbao, Tây Ban Nha. Công trình này đã tạo nên “Hiệu ứng Bilbao”, biến một thành phố công nghiệp cũ trở thành điểm đến toàn cầu nhờ sức hút của kiến trúc biểu tượng.

Theo Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, bài học quan trọng là công trình du lịch không nên chỉ là nơi lưu trú mà phải trở thành biểu tượng, tạo ký ức và lý do để du khách quay trở lại.

Tại Việt Nam, xu hướng phát triển các tổ hợp quy mô lớn, tích hợp văn hóa, giải trí, thương mại và dịch vụ đang ngày càng rõ nét. Đây chính là sự chuyển dịch từ tư duy xây dựng công trình sang tư duy kiến tạo điểm đến.

Khôi phục niềm tin bằng giá trị thật

Theo bà Trần Diễm My, giai đoạn khó khăn vừa qua đã buộc các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi mạnh mẽ. Thay vì chạy theo tăng trưởng nóng, doanh nghiệp hiện tập trung vào chất lượng sản phẩm, hiệu quả khai thác và năng lực vận hành. Thay vì cam kết lợi nhuận, thị trường đang hướng đến giá trị khai thác thực. Thay vì phát triển đơn lẻ, xu hướng mới là xây dựng các hệ sinh thái nghỉ dưỡng tích hợp.

Đáng chú ý, hành vi của nhà đầu tư cũng thay đổi đáng kể. “Khách hàng ngày nay không mua kỳ vọng, họ mua sự chắc chắn”, bà nhấn mạnh.

Theo đó, người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, đơn vị vận hành, công suất khai thác, nguồn khách và khả năng tạo dòng tiền thực tế thay vì các lời hứa về lợi nhuận.

Từ thực tế thị trường, bà cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay không phải bán hàng mà là khôi phục và giữ vững niềm tin. “Niềm tin của khách hàng không được xây dựng bằng những thông điệp quảng bá đẹp, mà bằng những cam kết được thực hiện sau khi khách hàng đã xuống tiền”, bà Trần Diễm My nói.

Theo Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group, niềm tin được tạo dựng từ pháp lý minh bạch, tiến độ đúng cam kết, chất lượng đúng cam kết và đặc biệt là vận hành đúng cam kết. Một dự án nghỉ dưỡng chỉ thực sự sống khi có khách đến, có doanh thu và có người muốn quay lại.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà cho rằng thị trường vẫn cần tiếp tục tháo gỡ những nút thắt về pháp lý, dòng vốn, tâm lý nhà đầu tư và năng lực phát triển điểm đến.

Chia sẻ về chiến lược của Five Star Group, bà Trần Diễm My cho biết doanh nghiệp theo đuổi định hướng kiến tạo những biểu tượng du lịch thay vì phát triển các công trình đơn lẻ. “Chúng tôi không tiếp cận bất động sản du lịch theo tư duy phát triển một công trình đơn lẻ, mà hướng đến kiến tạo những biểu tượng du lịch cho từng địa phương”, bà khẳng định.

Trong đó, Five Star Odyssey và Five Star Poseidon tại Vũng Tàu, TP.HCM được định vị là những tổ hợp căn hộ khách sạn 5 sao luxury chuẩn quốc tế, phát triển theo mô hình tích hợp lưu trú, thương mại, giải trí, chăm sóc sức khỏe và kinh tế đêm. Five Star Eco City với quy mô 669 ha tại cửa ngõ Tây Nam TP.HCM lại thể hiện tầm nhìn dài hạn về phát triển đô thị sinh thái và cộng đồng cư dân bền vững.

Khép lại tham luận, bà Trần Diễm My nhấn mạnh rằng bất động sản du lịch Việt Nam vẫn là một trong những phân khúc giàu tiềm năng nhất của thị trường nhờ lợi thế về tài nguyên, văn hóa, hạ tầng và đà phục hồi mạnh mẽ của du lịch. Tuy nhiên, tiềm năng chỉ có thể chuyển hóa thành giá trị khi được phát triển bằng tư duy vận hành, bằng hệ sinh thái trải nghiệm, bằng phát triển xanh và bằng niềm tin được xây dựng từ những cam kết thực chất.

“Thị trường sẽ không còn thuộc về những doanh nghiệp nói lớn hơn. Thị trường sẽ thuộc về những doanh nghiệp làm thật hơn, vận hành tốt hơn, giữ lời lâu hơn và tạo ra giá trị bền hơn”, bà Trần Diễm My nhấn mạnh.