Doanh nghiệp bất động sản gặp vướng pháp lý hoặc lún sâu vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp khó về thanh khoản

Theo chuyên gia phân tích VIS Rating, việc ngân hàng siết tín dụng và lãi suất cho vay tăng cao năm 2026 sẽ thúc đẩy sự phân hóa mạnh mẽ với bất động sản, đặc biệt là cơ cấu nguồn cung nhà ở, cấu trúc vốn và hồ sơ tín dụng của các nhà phát triển bất động sản. 

"Chúng tôi dự báo lãi suất thế chấp trung bình năm 2026 sẽ cao hơn 3-4% so với năm 2025, do lãi suất huy động tăng và hạn mức tín dụng bất động sản bị thắt chặt. Do đó, khối lượng giao dịch sẽ yếu đi trong năm 2026, thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản hướng tới các phân khúc giá thấp hơn", chuyên gia phân tích VIS Rating dự báo.

Cũng theo các chuyên gia, việc tín dụng bị thắt chặt năm nay khiến hồ sơ tín dụng sẽ bị phân hóa sâu sắc. Theo đó, chỉ các nhà phát triển bất động sản lớn với danh mục dự án bàn giao dồi dào sẽ duy trì được khả năng chống chịu, tiếp cận được vốn ngân hàng, trong khi những đơn vị đang đối mặt với các vấn đề pháp lý kéo dài hoặc lún sâu vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp áp lực về thanh khoản trong năm 2026. 

Chuyên gia phân tích cảnh báo, các doanh nghiệp như Novaland, Công ty cổ phần tập đoàn NRC, Công ty CP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương... sẽ tiếp tục gặp khó khăn thanh khoản năm nay, thể hiện qua dòng tiền hoạt động âm kéo dài, nguồn lực tiền mặt hạn chế và nhiều rào cản tái tài trợ trong bối cảnh thanh khoản bất động sản trì trệ. 

Tình thế này buộc các nhà phát triển bất động sản buộc phải thúc đẩy mạnh mẽ hơn 3 kênh gọi vốn khác ngoài tín dụng, bao gồm phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và tìm vốn qua kênh M&A.

Năm 2025, phát hành trái phiếu bất động sản đạt 129.000 tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước. VIS Rating dự báo đà này sẽ tiếp tục trong năm 2026, được thúc đẩy bởi nhu cầu tái cơ cấu nợ trái phiếu cao hơn (khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2026). Một số doanh nghiệp bất động sản dự báo sẽ tìm đến kênh trái phiếu nhiều hơn nhằm tài trợ dự án mới như SGR, Thiên Phúc Invest.

Thị trường vốn cổ phần và M&A sôi động trong năm 2026, nhờ việc nâng hạng thị trường chứng khoán và tâm lý tích cực của các nhà đầu tư nước ngoài. Trong năm 2025, vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 7,1 tỷ USD (tăng 13% so với năm trước), trong khi vốn huy động qua cổ phần tăng 34%.  

Dòng tiền sẽ chảy mạnh về nhà ở xã hội và nhà hợp túi tiền

Theo chuyên gia phân tích VIS Rating, trọng tâm chính sách đang từ tăng nguồn cung sang thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền và minh bạch thị trường.

Trong năm 2025, việc phê duyệt dự án tiếp tục được đẩy nhanh, với số dự án nhà ở xã hội mới được cấp phép tăng vọt 161% so với cùng kỳ.  Nghị quyết sắp tới của Chính phủ về nhà ở thương mại giá rẻ sẽ giảm chi phí sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15% để giữ giá bán hợp lý hơn. 

Hôm qua (29/4), khi làm việc với NHNN về tình hình hoạt động ngân hàng những tháng đầu năm 2026; phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu NHNN phải: "Tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; trong đó nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định các hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, các khu công nghiệp…", Thủ tướng nhấn mạnh.