Nhà đầu tư bất động sản thấp thỏm với lãi suất

Phục hồi chậm nhịp so với thế giới, nên lãi suất và lạm phát của Việt Nam chưa tăng nóng theo đà tăng của thế giới. Tuy nhiên, lãi suất huy động bắt đầu nhích nhẹ và được dự báo tác động đáng kể đến thị trường bất động sản.

Năm 2020-2021, lãi suất huy động thấp kỷ lục đã kích thích tiền chảy vào bất động sản. Từ đầu năm đến nay, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng ở nhiều phân khúc. Đặc biệt, cơn sốt đất nền vẫn diễn ra cục bộ tại nhiều địa phương.

Mặc dù vậy, ông Lã Giang Trung, Tổng giám đốc Passion Investment nhận định, nếu lãi suất tăng, bất động sản sẽ gặp khó. “Thực tế, từ đầu năm đến nay, khi lãi suất tăng, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu đi ngang”, ông Trung nói.

Theo đánh giá của các chuyên gia, khi lạm phát tăng, bất động sản là một trong những kênh trú ẩn. Đặc biệt, với các quốc gia mà nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng đủ cầu như Việt Nam, thì bất động sản lại càng là kênh đầu tư tốt. Tuy nhiên, nếu lạm phát tăng nhanh, đồng thời lãi suất tăng cao, thì lại tác động ngược đến bất động sản, bởi khi đó, giá bất động sản neo cao, người dân không có tiền mua nhà, giới đầu cơ cũng không dám vay tiền đầu tư vào đất vì sợ lợi nhuận không đủ trả lãi. Khi đó, tình trạng bong bóng có thể xảy ra: giá bất động sản tiếp tục leo thang, nhưng không có thanh khoản.

Nói cách khác, nếu lạm phát tăng, nhưng chỉ tăng xoay quanh mức lạm phát mục tiêu hoặc vượt mức lạm phát mục tiêu (lạm phát mục tiêu Việt Nam hiện nay là 4%) không quá lớn, thì thị trường bất động sản hưởng lợi. Tuy nhiên, nếu lạm phát vọt xa mức lạm phát mục tiêu, lãi suất tăng mạnh, thì thị trường bất động sản sẽ bị tác động tiêu cực, bởi tỷ trọng vốn vay với nhà đầu tư bất động sản là khá lớn.

Tuy nhiên, với Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, chưa cần phải quá lo lắng về lạm phát, lãi suất cũng như thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia này, năm nay, lãi suất huy động của Việt Nam có thể tăng trong một số thời điểm, nhưng lãi suất cho vay khó tăng mạnh. Lạm phát có thể tăng, nhưng không tăng quá mạnh so với lạm phát mục tiêu và thị trường bất động sản vẫn sẽ nằm trong xu thế tăng trưởng.

Quan hệ khăng khít giữa thị trường bất động sản và ngân hàng

Bất động sản và ngân hàng có mối quan hệ khăng khít. Thị trường bất động sản đi lên bao giờ cũng mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng: mảng cho vay bán lẻ (nhất là cho vay mua nhà, sửa nhà) tăng mạnh; thu hồi nợ tốt (chủ yếu là bán tài sản bất động sản), phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng…

Dù cơ cấu cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 10-15% trong tổng danh mục cho vay của các ngân hàng, nhưng nếu bóc tách tín dụng bán lẻ, tín dụng tiêu dùng, tín dụng cho vay hộ cá nhân…, thì tín dụng cho vay bán lẻ tại nhiều ngân hàng lên tới 75-80%. Chiếc áo mỹ miều “tín dụng bán lẻ” mà các ngân hàng khoác lên thực tế chủ yếu là cho vay mua nhà, mua đất.

Chính vì vậy, ngay cả trong 2 năm 2020-2021, khi nền kinh tế ngấm đòn vì dịch Covid-19, thì kết quả kinh doanh của nhiều ngân hàng vẫn rất tốt.

“Cuối năm 2020, khi Covid-19 diễn ra căng thẳng, nhiều người lo ngại về lợi nhuận của ngành ngân hàng. Thực tế, trong 2 năm qua, sản xuất gặp rất nhiều khó khăn, nhưng tín dụng vẫn tăng trưởng tốt, chứng tỏ dòng tiền chủ yếu đi vào bất động sản”, ông Trung nhận định.

Với nhận định này, ông Trung cảnh báo, năm 2023, lợi nhuận ngân hàng có thể sẽ gặp khó khăn hơn, khi thị trường bất động sản gặp khó bởi lãi suất.

Tuy vậy, nhìn ở hướng lạc quan, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, lợi nhuận ngân hàng dựa nhiều vào bất động sản, nhưng không lệ thuộc vào bất động sản. Lý do là, ngân hàng đang có rất nhiều “cửa” để tăng lợi nhuận, như đẩy mạnh mảng dịch vụ, bảo hiểm, phát hành trái phiếu, đẩy mạnh số hóa để giảm chi phí hoạt động… Hơn nữa, triển vọng thị trường bất động sản vẫn đang tích cực.

TS. Cấn Văn Lực cho hay, hiện nay, tổng dư nợ cho vay bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng cả nền kinh tế. Trong đó, có 65% dư nợ tín dụng bất động sản là vay mua nhà, sửa nhà.

“Hai năm vừa qua, tận dụng lãi suất rẻ, người dân tăng mua nhà, sửa nhà, đầu tư nhà đất, với tín dụng cho vay mua, sửa nhà tăng 15-16%, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 7-8%. Tất nhiên, có sự nhập nhèm giữa vay mua nhà, sửa nhà với đầu cơ bất động sản, nhưng tỷ trọng không đáng ngại. Theo tôi, năm nay, thị trường bất động sản vẫn tích cực, nhưng tùy từng phân khúc”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Theo chuyên gia này, năm nay, triển vọng của bất động sản khu công nghiệp sẽ vẫn rất tốt, bằng chứng là tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp hiện nay đạt 70-80%, giá thuê đất liên tục tăng và có thể còn tăng nhờ Việt Nam đang hưởng lợi bởi sự dịch chuyển chuỗi cung ứng trên thế giới. Một phân khúc nữa cũng sẽ tăng trưởng tốt năm nay là bất động sản nhà ở (đất nền, dự án, chung cư…), vì nguồn cung vẫn thấp so với nhu cầu.

Thêm vào đó, Chính phủ vừa ban hành Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia 10 năm. Đồng thời, Chương trình Phục hồi và Phát triển kinh tế - xã hội sẽ đầu tư mạnh vào hạ tầng cũng hỗ trợ thị trường bất động sản, bởi giá bất động sản thường ăn theo hạ tầng, quy hoạch. Tóm lại, năm nay và năm sau, ngân hàng vẫn được hưởng lợi nhờ sự tăng trưởng tích cực của thị trường bất động sản.

Phân khúc bất động sản được các chuyên gia cảnh báo nhiều nhất là đất nền. Thời gian qua, tại nhiều địa phương, đất tăng giá 3-4 lần trong thời gian ngắn, rồi đột ngột xẹp xuống. Tuy vậy, với phân khúc rủi ro này, ngân hàng hầu như không tham gia cho vay. Ngay cả các doanh nghiệp trúng thầu đất Thủ Thiêm vừa qua cũng chủ yếu huy động vốn qua kênh trái phiếu, chứ không được ngân hàng cấp tín dụng.