Loại hình bất động sản mới

Mô hình căn hộ - văn phòng (office-tel) - nơi có thể kết hợp làm việc, sở hữu và lưu trú - thực ra đã có mặt trên thế giới được khoảng 30 năm. Và Việt Nam theo xu hướng phát triển của kinh tế-xã hội đã dần du nhập loại hình bất động sản này vào các đô thị.

Office-tel xuất hiện nhiều nhất ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Dự báo đến cuối năm 2017, thị trường TP.HCM có khoảng 8.000 căn. Tổng nguồn cung office-tel hiện tại ở Hà Nội cũng đã xấp xỉ 1.000 căn.

Theo thống kê của nhà tư vấn và nghiên cứu bất động sản Cushman & Wakefield, 40% khách hàng của dòng sản phẩm Office-tel là doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs), các công ty mới khởi nghiệp hay văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài tại Việt Nam. Chỉ từ 10-15% người mua có nhu cầu để làm nhà ở thuần túy. Số còn lại là mua để đầu tư cho thuê.

Tại TP.HCM, nếu đi dọc các khu chung cư trên những trục đường chính ở trung tâm như Lê Lợi, Hồ Tùng Mậu, Nguyễn Du hay Pasteur cũng đều gặp hiện tượng người dân sử dụng các tầng trệt để vừa làm văn phòng, vừa là nơi ở.

Nhìn rộng ra bối cảnh cả nước, cuộc vận động cho phong trào khởi nghiệp dường như đang khiến office-tel trở thành lối ra cho không ít startups khi tìm kiếm một chốn khởi đầu để đăng ký kinh doanh. Bởi ngay ở TP.HCM, một mặt bằng văn phòng có thể dùng để tiếp đón, làm việc với bạn hàng, đối tác cho 1 doanh nghiệp nhỏ tầm vài ba nhân viên cũng “ngốn” mất của các startup từ 7-10 triệu đồng mỗi tháng. Đó là khoản chi phí không ít với các doanh nghiệp non trẻ. Nay nếu có thể hợp thức hóa tính chất pháp lý cho cả văn phòng và chỗ ở vào trong một loại hình căn hộ thì rõ ràng sự thuận lợi cho môi trường kinh doanh với các doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ là điều dễ dàng nhìn thấy.

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nhà nước phải làm “bà đỡ”, “ươm mầm” cho loại hình này phát triển bằng cách nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý, cho nó một cái tên ngang hàng với nhà, đất, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê.

Tuy nhiên, trong khi đông đảo doanh nghiệp bất động sản và các hãng tư vấn có liên quan đều nghiêng về hướng office-tel có thể là điểm sáng tích cực cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung thì vị đại diện cho bất động sản Đất Lành - ông Nguyễn Văn Đực lại cảnh báo nếu để office-tel lẫn trong khu căn hộ bình thường thì đối mặt nguy cơ người dân trong chung cư sẽ phản đối vì “bên nhà tôi có 3 người, còn nhà kia có tới 10 nhân viên làm việc, sử dụng hạ tầng chung chắc chắc nhiều hơn chúng tôi, nhưng bên ấy chỉ trả tiền quản lý theo cùng diện tích nhà như vậy là không công bằng”.

Ông Đực lập luận rằng các office-tel hiện nay là một loại “con lai” lai giữa nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại (NOTM). Diện tích thì của NOXH nhưng được mua bán như NOTM. Nếu “bật đèn xanh” cho office-tel khi chưa có khung pháp lý thì có thể đối mặt với nguy cơ cả người dân và doanh nghiệp sẽ trục lợi chính sách. Doanh nghiệp xin làm căn hộ office-tel để có được nhiều căn diện tích nhỏ, người mua nhà cũng đăng ký mua office-tel để đặt văn phòng, mở doanh nghiệp nhưng thật ra cũng lại dùng office-tel để ở.

Chênh vênh tính pháp lý của office-tel

Ngay từ khi ra đời, đến nay được mua bán, sử dụng, office-tel vẫn chưa được “danh chính ngôn thuận”. Hiện chưa có một quy định pháp luật nào điều chỉnh trực tiếp office-tel. Vì vậy, địa vị pháp lý của office-tel hiện vẫn chưa rõ ràng. Mỗi địa phương, mỗi cơ quan quản lý loại bất động sản này lại có cách hiểu và ứng xử khác nhau.

Hiện tại, người mua căn hộ office-tel có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (50 năm). Và dù người ta vẫn sinh sống trong office-tel nhưng lại không được cấp sổ hộ khẩu hay đăng ký thường trú.

Dù thực tế là vậy nhưng theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hà Nội hầu như không cấp phép cho một chủ đầu tư nào làm khu căn hộ office-tel cả. Riêng TP.HCM có năng động với sự linh động phần nào của cơ quan quản lý nhưng nếu các bộ ngành đi kiểm tra, chiếu theo luật thì chủ đầu tư bất động sản phải giải trình.

Rõ ràng office-tel đang nằm chênh vênh giữa nhà ở và văn phòng cho thuê nên đối tượng này vừa bị điều chỉnh bởi cả quy định về nhà ở lẫn quy định về văn phòng cho thuê, hoặc cũng có thể không chịu sự điều chỉnh của quy định nào tùy theo cách hiểu của từng cơ quan chức năng và chính quyền địa phương. Do đó, để phát triển các dự án office-tel, các chủ đầu tư vẫn đang phải “lách luật”. Điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho cả chủ đầu tư và khách hàng.

Với kinh nghiệm nguyên là Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng cư dân sống tại office-tel nên được xem như khách vãng lai, không được đăng ký hộ khẩu, không tính vào mật độ dân số; chỉ cho phép làm office-tel trong các khu đa chức năng vừa có nhà ở, vừa có văn phòng thương mại; và khống chế tỷ lệ diện tích tối đa của office-tel trên tổng diện tích tòa nhà.

Ngoài ra, cơ quan chức năng sẽ còn quản lý office-tel bằng các quy chuẩn khác như yêu cầu chỗ đỗ ô tô nhiều hơn, không gian đi lại rộng hơn, thang máy lớn hơn, cầu thang riêng biệt, hệ thống điện chiếu sáng khác đi… Sản phẩm này đang được mua bán nhộn nhịp nghĩa là có nhu cầu thực tế. Có nhu cầu thì phải mở ra hành lang pháp lý cho thị trường vận động, không nên thấy khó mà cấm. “Nếu không quản lý từ bây giờ thì office-tel vẫn xuất hiện tự phát trong thực tế, kiểu gì vài năm nữa khi xảy ra tranh chấp thì lúc ấy nhà nước lại phải can thiệp xử lý!”, ông Nam nhấn mạnh.

Trong lúc chờ định hình tính pháp lý cho loại căn hộ này, đại diện Hiệp hội bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu nêu nguyện vọng “ít nhất hãy cho những doanh nghiệp startup siêu nhỏ, chỉ thuần túy hoạt động văn phòng, có số lao động không quá 3 người được tiếp tục đăng ký hoạt động trong chung cư nhà ở bình thường bởi chúng ta đang khuyến khích khởi nghiệp”.

Chia sẻ về hàng loạt khó khăn trong việc xác định tính pháp lý cho office-tel, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) còn cho hay, hiện trong cơ quan Bộ vẫn còn nhiều quan điểm chưa thống nhất. Và cuộc tranh luận xem office-tel là văn phòng hay là nơi lưu trú rõ ràng đang dẫn đến hàng loạt vướng mắc pháp lý như: Loại căn hộ này phải được điều chỉnh bằng Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản? “Sổ đỏ” cần được cấp như thế nào? Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất ra sao? …

Được biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu về việc ra hướng dẫn cho loại hình căn hộ này sao cho vẫn bảo đảm hiệu quả pháp lý nhưng không được trái với các luật hiện hành, có thể là dạng thông tư.