Hai câu chuyện, một ngỡ ngàng

Sau gần 10 năm lăn lộn với nghề biên kịch sân khấu điện ảnh ở Thủ đô, theo tiếng gọi của sự nghiệp, anh Duy Trung đang sống tại Hoàng Mai, Hà Nội quyết định đưa gia đình Nam tiến. Xác định an cư mới lạc nghiệp, anh bàn với mẹ và quyết định bán căn nhà 2 tầng 1 lửng diện tích 55 m2 mà gia đình đang ở với giá 3,4 tỷ đồng để mua nhà trong TP.HCM.

Mục tiêu của anh là tìm một căn nhà mặt đất với vị trí cách trung tâm TP.HCM khoảng 5 - 7 km, nhưng cuối cùng, với số tiền bán nhà, Duy Trung phải vay thêm gần 200 triệu đồng và bỏ ra vài tháng trời lặn lội mới tìm được một căn hộ tạm ưng ý có diện tích 41,3 m2 tại Thủ Đức - cách trung tâm tới hơn 10 km, đồng thời đường đi lối lại cũng không thuận bằng căn nhà tại Hà Nội.

"Vì tính chất công việc, mình đành chấp nhận thôi, nhưng không nghĩ giá nhà đất ở Sài Gòn đắt thế", Trung than thở với người viết trong dịp về Hà Nội thăm họ hàng cách đây không lâu.

Cũng sốc với đà tăng vùn vụt của giá nhà đất tại thành phố phương Nam là anh Tuấn Anh. Tuổi trẻ lại thích Nam tiến từ lâu, Tuấn Anh rất hào hứng sau khi nhận thông báo về công việc mới tại TP.HCM, bà xã anh kinh doanh tự do nên không quá vướng bận chuyện công việc. Vậy là không cần bàn nhiều, hai vợ chồng bán căn hộ chung cư 95 m2 trên mặt đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội được 2,4 tỷ đồng. Căn chung cư này Tuấn Anh mới mua hơn 1 năm nay, bán giá trên là lỗ một phần nội thất gia đình mua sắm thêm, nhưng anh tặc lưỡi “mình đã ở là thành nhà cũ, bán vậy cũng được giá rồi”.

Tuy nhiên, Tuấn Anh cho biết, anh rất ngạc nhiên khi hầu hết các dự án chung cư có thể ở ngay trong bán kính khoảng 8 - 10 km đến chỗ làm của anh tại TP.HCM đều được chủ nhà rao giá cao hơn nhiều so với mức giá sơ cấp của chủ đầu tư mà anh tìm hiểu trên mạng trước đó. Thậm chí, “số tiền 2,4 tỷ đồng tôi có chưa đủ mua một căn hộ có diện tích khoảng 70 m2 ở vị trí tương đương với khoảng cách vào trung tâm của căn hộ cũ tại Hà Nội”, anh than thở và cho biết thêm rằng, các môi giới mà Tuấn Anh tìm đến đều khẳng định chắc như đinh đóng cột, ngoài tiền mua sắm trang thiết bị nội thất, hầu hết chủ căn hộ tại các dự án có thể ở ngay đều cộng thêm một khoản lãi đáng kể vào giá rao bán.

Cuối cùng, Tuấn Anh đành ngậm ngùi chấp nhận mua lại một căn hộ cũ diện tích chừng 65 m2 để phù hợp với khả năng tài chính mà vẫn gần trung tâm, thuận lợi cho việc đi làm cũng như đưa đón con cái đi học.

Gió đã xoay chiều

Làn sóng Nam tiến ngày càng phổ biến trong giới trẻ, nhà cửa lại là câu chuyện thiết thân nên diễn biến nghịch chiều giữa giá nhà đất Hà Nội - Sài Gòn, đặc biệt là giá chung cư (cũng là phân khúc phù hợp với giới trẻ) là chủ đề được bàn luận rôm rả trên nhiều diễn đàn. Đa số những người có thâm niên gắn bó với Sài Gòn vài năm trở lên đều tỏ ra phát hoảng với đà tăng không ngừng nghỉ của giá nhà đất, bởi “cứ tiết kiệm được một đồng thì khi tìm đến sàn, giá nhà đã tăng thêm một đồng mốt và giấc mơ an cư lại đành lỗi hẹn”, một ý kiến than thở.

Diễn biến này quay ngoắt 180 độ so với bối cảnh cách đây chừng 5 năm khi người ta truyền tai nhau một nghịch lý khác, đó là ở Hà Nội mua nhà thì đắt, cho thuê lại rẻ; trong khi Sài Gòn mua nhà thì rẻ và cho thuê giá cao.

Người ta cho đó là chuyện bình thường, bởi "Hà Nội là Thủ đô, nhà đất bao giờ chẳng đắt" và còn một nguyên nhân thuộc về “chuyên môn sâu” ngành bất động sản nữa là dường như các chủ đầu tư tại TP.HCM không “ăn dày” như ở Hà Nội nên giá nhà đất sơ cấp khá sát với giá thành.

Ở thời điểm đó, một căn hộ trung cấp ở trung tâm Hà Nội có giá khoảng 30 - 33 triệu đồng/m2, trong khi cùng vị trí trung tâm, cùng thuộc phân khúc này ở TP.HCM lại chỉ có giá khoảng 22 - 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện tại, so sánh này đã trở nên khập khiễng khi giá nhà đất tại TP.HCM đã vượt xa Hà Nội với tốc độ tăng giá hàng năm khoảng 10%, trong khi đó tại Hà Nội chỉ quanh mức 3 - 4%, thậm chí một số chuyên gia dự báo, dự kiến chỉ 1 - 2 năm tới, giá nhà tại Hà Nội sẽ rẻ hơn TP.HCM đến 30%.

Cụ thể, tại Hà Nội, một số dự án chung cư được định vị cao cấp như King Palace, Royal City trên mặt đường Nguyễn Trãi, Mipec Rubik 360 tại Cầu Giấy cách trung thành phố hơn 5 km có mức giá 35 - 45 triệu đồng/m2, trong khi các dự án ở cùng phân phân khúc tại quận Thủ Đức, quận 9 (TP.HCM), cách trung tâm 10 km như Moonlight Thủ Đức, The Art Gia Hòa, Hausbelo, Safira... đang được giao dịch ở mức 45 - 60 triệu đồng/m2. Trong bán kính 5 km đến trung tâm, nhiều dự án tương tự ở TP.HCM đã tăng giá đến 75 - 90 triệu đồng/m2.

Ở một số dự án thuộc phân khúc thấp hơn, khoảng cách xa hơn một chút trên đường Tố Hữu (Hà Đông) như Roman Plaza hay The Terra An Hưng hoặc trên đường Quang Trung (Hà Đông) như PCC1, tại Mỹ Đình như Iris Garden, Florences có mặt bằng giá dao động từ 25 - 27 triệu đồng/m2. Tương ứng khoảng cách này đến trung tâm TP.HCM, mặt bằng giá cao hơn rõ rệt, có thể kể đến một số dự án như Toky Tower (quận 12), West Gate Bình Chánh (huyện Bình Chánh)... giao dịch khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2.

Theo các môi giới, đó mới chỉ là chênh lệch giá bán tính theo m2, nếu tính theo giá trị sử dụng còn cho thấy những khác biệt đáng kể hơn khi nhiều căn hộ cách trung tâm Hà Nội khoảng 12 - 13 km có giá trên dưới 2 tỷ đồng nhưng lại thiết kế được 3 phòng ngủ, rất tiện cho một gia đình ở lâu dài; còn tại TP.HCM phải bỏ ra ít nhất từ 2,5 - 2,6 tỷ đồng mới có được căn 2 phòng ngủ.

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố hồi tháng 9/2020 cũng cho thấy điều này khi VARS cho biết, 2 năm qua, phân khúc chung cư được định danh là bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị khoảng 1 - 1,5 tỷ đồng) gần như “tuyệt chủng” ở TP.HCM. Trong khi đó, dù không thể so sánh về lượng cung với căn hộ trung cao cấp nhưng tại Hà Nội, lượng cung phân khúc căn hộ 20 triệu đồng/m2 vẫn ra đều.

Một lãnh đạo MIK Home - nhà phát triển dự án The Matrix One ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội - cũng từng bày tỏ sự thắc mắc với phóng viên khi so sánh rằng, một dự án hạng sang như The Matrix One tọa lạc tại vị trí đắc địa của một quận đang phát triển bậc nhất Hà Nội mà lại chỉ có giá chưa bằng một nửa dự án tương tự tại TP.HCM. Theo ông này, "đây là sự vô lý đã tồn tại mấy năm qua và tới đây còn diễn ra vì tâm lý đầu tư và sở hữu chung cư ở TP.HCM và Hà Nội diễn biến trái chiều".

Nghịch lý… có lý

Là người từng phân phối nhiều dự án tại cả Hà Nội và TP.HCM, ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Funi Bamboo miền Bắc chia sẻ rằng, sự đảo chiều xu hướng giá giữa Hà Nội và TP.HCM diễn ra từ 5 năm trước và càng ngày càng thể hiện rõ hơn.

Một trong những lý do dẫn đến xu hướng này, theo ông Hà, “do rất nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM tắc nghẽn về mặt pháp lý từ năm 2018 khiến nguồn cung nhà sụt giảm nghiêm trọng, đẩy giá bán sản phẩm lên cao, thậm chí rất cao”.

Không những vậy, theo ghi nhận thực tế của ông Hà, dù giá cao nhưng tỷ lệ môi giới thành công của các chung cư tại TP.HCM cao hơn nhiều so với môi giới chung cư tại Hà Nội, có thể nói các dự án chung cư ở TP.HCM vào thời điểm hiện tại ra đến đâu bán hết đến đấy. Chính vì vậy, “khá nhiều lãnh đạo sàn môi giới phía Bắc đang nhăm nhe lấn sân vào khu vực phía Nam để mở sàn mới hoặc trở thành đại lý phân phối cho các dự án trong đó", ông tiết lộ.

Trong báo cáo gửi Quốc hội của Bộ Xây dựng ngày 2/10/2020 vừa qua cũng cho biết, giá bất động sản Hà Nội có tốc độ tăng thấp hơn so với thị trường TP.HCM.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, trong quý I/2020 giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,21%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 1,57%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 2,51%; nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 3,82% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,5% so với cùng kỳ năm 2019, trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 2,75%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 3,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 3,78%; nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm 2019.

Trước đó, năm 2019, khảo sát của website batdongsan.com.vn cho thấy, giá bất động sản rao bán của Hà Nội chỉ tăng khoảng 6%, giá bất động sản rao bán tại TP.HCM tăng ở mức 12%.

Đồng tình với nguyên nhân nguồn cung mới giảm mạnh vì những vướng mắc trong thực hiện cơ chế đất đai khiến giá nhà đất tại TP.HCM tăng mạnh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết rằng, khoảng 2 năm trở lại đây, số lượng dự án được phê duyệt ở khu vực TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ngay cả các dự án đô thị và nhà ở đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu từ quy hoạch, cấp phép xây dựng cho đến việc đủ điều kiện tham gia thị trường.

"Đáng lưu ý, kể từ quý I/2020 đến nay, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân không còn xuất hiện trên thị trường TP.HCM. Do khan hiếm nguồn cung dẫn đến giá căn hộ bình dân bị đẩy lên ngang với phân khúc trung cấp", ông Châu nói và cho biết thêm, trong nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở nói chung còn một số bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao.

Điển hình là cách tính tiền sử dụng đất, theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua quyền sử dụng đất 2 lần: Lần 1: Mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; lần 2: Khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25 - 30% chi phí thực tế.

Do vậy, ông Châu phân tích, khoảng 70 - 75% chi phí mua đất sẽ không được khấu trừ, lại bị coi là "lợi nhuận" và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp. Hơn nữa, còn có những chi phí phi chính thức không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu, với các chủ đầu tư tại TP.HCM, do nhiều dự án đình trệ kéo dài nên các chi phí này “lãi mẹ đẻ lãi con” và càng thêm nặng gánh.

Ở một góc nhìn khác, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings lại cho rằng, TP.HCM là một trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, giá nhà tăng là hợp quy luật phát triển. Đồng thời, trước đây, mặt bằng giá ở khu vực TP.HCM và các tỉnh phụ cận thấp hơn nhiều so với Hà Nội vì hạ tầng giao thông chưa được đầu tư bài bản. Tuy nhiên, khoảng 3 năm trở lại đây, các dự án giao thông trọng điểm ở khu vực TP.HCM, nhất là phía Đông Thành phố được chú trọng đầu tư. Đây là một trong những xung lực quan trọng giúp tăng sức hấp dẫn của bất động sản, làm tăng tính thanh khoản của thị trường, thậm chí một số nơi chỉ mới manh nha các thông tin quy hoạch hạ tầng thì ngay lập tức bất động sản khu vực đó đã có sự tăng giá mạnh.

Đặc biệt, tính khan hiếm nguồn cung ở Hà Nội không có, trong khi khu vực TP.HCM bị cô đặc ở trong vùng lõi các quận nội thành, rất ít dự án ở các quận ngoại thành được triển khai, còn ở các tỉnh kế cận thì lại không có nguồn cung nên sự phân hóa về giá hiện nay rất cao.

“1 - 2 năm trở lại đây, lượng cung dự án ra thị trường TP.HCM hầu như chỉ đếm trên đầu ngón tay và sự nhỏ giọt khiến người ta dễ dàng trong việc làm giá”, ông Sơn nói, nhưng phân tích thêm rằng, cũng cần chia sẻ với các chủ đầu tư nâng giá lên cao bởi họ bị “bầm dập” quá nhiều trong khâu pháp lý, làm tăng chi phí đầu tư, các chi phí này được cộng vào giá bán. Đồng thời, khi làm xong dự án này, chủ đầu tư cũng phải tính toán đi đầu tư một dự án khác, cho nên nhìn quanh mặt bằng giá bán rất cao, buộc lòng họ cũng phải bán ra giá cao.

“Nếu một doanh nghiệp bán dự án cách đây 2 năm, giờ cũng với chừng đó chi phí, diện tích thì họ không mua được một nửa dự án so với trước đó”, ông Sơn nói.

Tán thành quan điểm sự tăng giá bất động sản tại TP.HCM không quá bất ngờ, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group phân tích, dân số ở khu vực TP.HCM rất lớn, đến mười mấy triệu người; còn ở Hà Nội chỉ khoảng 8 triệu người và tốc độ di dân cơ học tại TP.HCM cao hơn hẳn. Khi dân số đông, tăng nhanh bổ sung vào sức cầu lớn, tất nhiên giá sẽ phải tăng theo quy luật thị trường, chưa kể ‘lượng người nước ngoài đến TP.HCM làm việc và sinh sống cũng cao hơn”, ông Phúc nói.

Ghi nhận làn sóng các nhà phát triển bất động sản phía Nam như Masteries Group, Nam Long, Hưng Thịnh, Him Lam... đã và đang tiến quân ra Bắc triển khai dự án, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, nhịp tăng giá chậm của bất động sản Hà Nội đang tạo không gian tăng trưởng mới cho các tay chơi mới, “dù nhịp tăng giá của Hà Nội có thể vẫn sẽ đi sau so với TP.HCM nhưng khoảng cách sẽ rút ngắn và thị giá bất động sản tại Hà Nội có nhiều dư địa để nhích lên”.