Tại Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" ngày 13/7, T.S Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ về những điểm mới trong sửa đổi Luật nhà ở 2014. 

Về về quy định sở hữu nhà chung cư, trên cơ sở kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ nhận thấy, đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và vẫn còn có những ý kiến chưa thống nhất, nhất là đối với phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Do vậy, Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội như nêu trong Thông báo 2101/TB-TTKQH là không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở tuy nhiên có bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng (tại Điều 60 của dự thảo), các trường hợp phá dỡ nhà chung cư (tại Điều 61 của dự thảo), làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (từ Điều 62 đến Điều 72 của dự thảo) để có cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.

Về quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, theo ông Hải, trách nhiệm bố trí quỹ đất để làm nhà ở xã hội là của UBND cấp tỉnh. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa bàn.

Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội: Trường hợp UBND cấp tỉnh thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua thì UBND tỉnh xác định chủ đầu tư theo đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng. 

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo hình thức chỉ định theo pháp luật về nhà ở hoặc đấu thấu theo pháp luật về đấu thầu.

Đặc biệt, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất cũng đã sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; Được hưởng ưu đãi phần diện tích quỹ đất hoặc sàn thương mại để làm dịch vụ kinh doanh, thương mại; Chủ đầu tư được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này;  Chủ đầu tư không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.

Dự thảo Luật Nhà ở cũng bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Cụ thể, trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về nhà ở và thu nhập (bỏ điều kiện về cư trú). Trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Dự thảo Luật Nhà ở cũng bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho đoàn viên công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư phát triển được tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

 Một điểm mới tiếp theo tại Dự thảo Luật Nhà ở là đã sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng. Theo đó, giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả chi phí đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nếu có) trong phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức 10% và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định

Giá thuê mua được xác định tương tự như giá bán nhưng không tính kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định của Luật Nhà ở;  Giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê; Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng phương án giá và trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở.

Về nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội thì chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Mỗi đối tượng thuê thì mỗi thời điểm chỉ được thuê một căn nhà ở xã hội. Bên bán lại nhà ở xã hội không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. 

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này sau 10 năm theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu nhưng chủ đầu tư dự án đó phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và các khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế.

Ông Hải cũng cho biết, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này cũng bổ sung 2 chính sách mới so với Luật Nhà ở năm 2014  là bổ sung mới 2 mục quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.

"Bộ Xây dựng đề xuất quy định về thời điểm có hiệu lực sớm đối với một số quy định về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở (sửa đổi) cụ thể là: đối với nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội quy định tại Chương VI sẽ có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua; các nội dung khác sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2024.

 Nếu được Quốc hội thông qua nội dung trên, sẽ sớm đưa các quy định về nhà ở xã hội vào thực tiễn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đồng thời có tác động kép: giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận với nhà ở phù hợp, gắn với việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030, đồng thời góp phần cân đối cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, từ đó tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn", TS.Hoàng Hải cho biết.