Nhu cầu nhà ở xã hội tại Việt Nam được các chuyên gia ước tính lên tới khoảng 3,12 triệu hộ, tương đương hơn 155 triệu m² sàn. Tuy nhiên, rào cản không chỉ nằm ở nguồn cung mà còn ở khả năng chi trả, thủ tục tiếp cận, quỹ đất, vốn, quy hoạch và mô hình phát triển.

Tại hội thảo “Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam”, nhiều đề xuất đáng chú ý được đưa ra, trong đó nổi bật là chuyển cách tiếp cận từ “xây bao nhiêu căn” sang “tạo lập một thị trường nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế”.

3,12 triệu hộ có nhu cầu, nhưng phần lớn chưa bước vào thị trường

Theo nhóm nghiên cứu do PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế - Luật, chủ trì, tổng cầu nhà ở xã hội theo thu nhập và hộ đô thị được ước tính khoảng 3,12 triệu hộ, tương đương khoảng 3,12 triệu căn nhà và 155,94 triệu m² sàn.

Trong đó, nhóm hộ có thu nhập từ 15-20 triệu đồng/tháng được xác định là lực lượng cầu cốt lõi của thị trường. Đáng chú ý, khoảng 4,22 triệu hộ có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng gần như không đủ khả năng đáp ứng khoản tiền ban đầu để mua nhà nếu không có cơ chế hỗ trợ đặc biệt. Nhóm nghiên cứu cho rằng cần xem xét giảm yêu cầu thanh toán ban đầu, kéo dài thời hạn vay lên 25-30 năm và duy trì mức lãi suất ưu đãi khoảng 4-6% để mở rộng khả năng tiếp cận.

Nhưng nghịch lý nằm ở chỗ, nhu cầu rất lớn không đồng nghĩa với việc người dân thực sự tham gia thị trường.

Khảo sát được thực hiện tại 30/34 tỉnh, thành phố, với hơn 1.100 người đang tìm kiếm nhà ở xã hội cho thấy khoảng 92% chưa từng nộp hồ sơ đăng ký. Một bộ phận người dân từ bỏ ý định ngay từ đầu do cho rằng thủ tục phức tạp, mất nhiều thời gian hoặc cơ hội được xét duyệt thấp.

Theo nhóm nghiên cứu, đây là một “khoảng cách tâm lý” đáng chú ý: người dân có nhu cầu nhưng không bước vào quy trình tiếp cận chính sách.

Điều đó cho thấy bài toán nhà ở xã hội không chỉ là thiếu căn hộ, mà còn là khả năng kết nối người có nhu cầu với nguồn cung hiện hữu.

Đề xuất coi người dân là “khách hàng chính sách”

Một trong những đề xuất đáng chú ý tại hội thảo là thay đổi cách thiết kế chính sách theo hướng coi người dân như một “khách hàng chính sách”, thay vì chỉ là đối tượng thụ hưởng.

Theo hướng này, Nhà nước cần thiết kế toàn bộ “hành trình” tiếp cận nhà ở xã hội của người dân, từ tìm hiểu thông tin, tự kiểm tra điều kiện, chuẩn bị và xác minh hồ sơ, đăng ký, xét duyệt cho tới khi nhận nhà.

Đặc biệt, nhóm nghiên cứu đề xuất khai thác VNeID, dữ liệu dân cư, dữ liệu đất đai và dữ liệu thuế để giảm giấy tờ, giảm số lần người dân phải đi lại và hạn chế những rủi ro trong quá trình xác minh.

Đây có thể là một trong những khâu có khả năng tạo ra thay đổi đáng kể, bởi nếu thủ tục tiếp cận vẫn phức tạp thì việc tăng nguồn cung chưa chắc đồng nghĩa với việc người có nhu cầu thực sự tiếp cận được nhà ở xã hội.

Từ thực tế này, một số ý kiến cũng đặt vấn đề tiếp tục hoàn thiện cách xác định đối tượng, điều kiện và phương thức phân bổ nhà ở xã hội, đồng thời ưu tiên sử dụng dữ liệu dân cư để xác thực thông tin thay vì tiếp tục tăng số lượng giấy tờ mà người dân phải cung cấp.

Không chỉ bán nhà, cần phát triển mạnh nhà ở cho thuê

Một chuyển hướng đáng chú ý khác là mở rộng nhà ở xã hội từ mô hình mua sang thuê và thuê mua.

Theo các nghiên cứu được trình bày tại hội thảo, một bộ phận lớn người lao động, đặc biệt là lao động di cư, người trẻ và những người chưa tích lũy đủ tài chính, có nhu cầu về một nơi ở ổn định nhưng chưa nhất thiết có nhu cầu hoặc khả năng sở hữu ngay một căn hộ.

Do đó, nhà ở cho thuê dài hạn có thể trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường.

Nhóm nghiên cứu cũng đưa ra các mô hình linh hoạt hơn như sở hữu chung hoặc mua một phần căn nhà và thuê phần còn lại. Đây là những phương thức có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu và mở rộng nhóm người có khả năng tiếp cận nhà ở.

Đáng chú ý, các chuyên gia đề xuất từng bước chuyển từ khái niệm “nhà ở xã hội” sang cách tiếp cận rộng hơn là “nhà ở vừa túi tiền” (Affordable Housing).

Theo đó, thị trường có thể được thiết kế với nhiều tầng sản phẩm, nhiều mức giá và nhiều hình thức sở hữu, thuê, thuê mua, thay vì chỉ tập trung vào một loại sản phẩm dành cho một nhóm đối tượng nhất định.

Khi đó, thước đo không đơn thuần là số căn nhà được xây dựng mà là khả năng cung cấp đúng loại nhà, đúng vị trí, đúng mức giá và đúng nhu cầu của người dân.

Doanh nghiệp đề xuất cơ chế tín dụng và lợi nhuận phù hợp hơn

Nếu phía người dân quan tâm tới giá bán và khả năng tiếp cận, doanh nghiệp lại đối diện với bài toán đất đai, vốn, thủ tục và hiệu quả đầu tư.

Ông Phạm Nam Quảng, Giám đốc Ban Đầu tư và Pháp chế Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn cho biết, một dự án nhà ở xã hội thường mất khoảng 3-5 năm để triển khai, trong khi chi phí vốn, vật liệu và điều kiện thị trường có thể liên tục thay đổi.

Từ thực tế này, doanh nghiệp đề xuất nghiên cứu cơ chế tín dụng chuyên biệt cho nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục và xem xét mở rộng hạn mức tín dụng đối với những chủ đầu tư có năng lực.

Đáng chú ý, doanh nghiệp cũng kiến nghị nghiên cứu mức lợi nhuận 12-15%, đồng thời tính đầy đủ các chi phí hợp lý vào giá thành dự án.

Một đề xuất khác là thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia, có thể đảm nhận các chức năng như bảo lãnh tín dụng, hỗ trợ lãi suất và hỗ trợ đầu tư hạ tầng ngoài dự án.

Theo cách tiếp cận này, chính sách không chỉ hỗ trợ người mua mà còn phải tạo ra một cơ chế đủ ổn định để doanh nghiệp có động lực duy trì nguồn cung trong dài hạn.

Không thể chỉ trông vào quỹ đất 20%

Một vấn đề khác được các chuyên gia đặc biệt lưu ý là quỹ đất. Theo bà Trần Thu Hằng, Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc, Bộ Xây dựng, nếu chỉ tập trung tháo gỡ thủ tục, tín dụng hoặc quỹ đất mà chưa thay đổi tư duy quy hoạch thì vẫn chưa giải quyết được gốc rễ của bài toán.

Thay vì chỉ đặt mục tiêu có bao nhiêu triệu căn nhà ở xã hội, quy hoạch cần hướng tới một cấu trúc không gian đô thị hoàn chỉnh, trong đó nhà ở xã hội được đặt trong mối quan hệ với khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ, hệ thống giao thông công cộng và các cực việc làm.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu hạn chế tình trạng nhà ở xã hội bị đẩy quá xa trung tâm đô thị, nơi người dân phải mất nhiều thời gian và chi phí đi lại để tiếp cận việc làm.

Theo đề xuất được đưa ra tại hội thảo, Nhà nước cần chủ động chuẩn bị quỹ đất và hạ tầng, thay vì chờ đến khi có dự án mới tìm đất.

Nguồn đất có thể được nghiên cứu từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đất công sau khi di dời trụ sở, những khu vực sử dụng đất kém hiệu quả, cơ sở sản xuất phải di dời, kho bãi, các khu vực gắn với đầu mối giao thông công cộng và những khu đô thị mới.

Như vậy, quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại không nên được xem là nguồn lực duy nhất cho phát triển nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội phải gắn với nơi có việc làm

Một vấn đề có tính dài hạn được đặt ra là nhà ở không thể tách rời khỏi việc làm và hạ tầng đô thị.

Nhóm nghiên cứu về nhà ở cho công nhân và người lao động cho rằng cần chuyển trọng tâm từ số lượng căn hộ sang khả năng đáp ứng thực tế nhu cầu cư trú. Nhà ở cho thuê đặc biệt phù hợp với lao động di cư và những người chưa đủ khả năng tích lũy để mua nhà.

Đáng chú ý, nguồn cung cũng không nhất thiết chỉ đến từ các dự án nhà ở xã hội mới. Nhà nước có thể tính tới nguồn nhà trọ, nhà cho thuê của hộ gia đình và khu vực tư nhân đang tồn tại, đồng thời có chính sách quản lý, hỗ trợ và nâng cấp phù hợp.

Cách tiếp cận này mở rộng đáng kể phạm vi của chính sách: thay vì chỉ tạo thêm những dự án nhà ở xã hội, có thể từng bước hình thành một hệ sinh thái nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể đô thị.