Thị trường sắp “bội cung”

Kim Oanh Group, doanh nghiệp từng tuyên bố tới năm 2028 sẽ làm 40.000 căn nhà ở xã hội, vừa phát đi thông báo ra mắt dự án nhà ở xã hội mới tại Nhơn Trạch, tỉnh Ðồng Nai. Dự án mang tên K-Home Avenue có hơn 1.100 sản phẩm, được triển khai xây dựng từ cuối năm 2025. Dự án nằm sát các khu công nghiệp lớn như Nhơn Trạch 1, 2, 3, 5, Ông Kèo, Nhơn Trạch…, mỗi khu rộng hàng trăm héc-ta với hàng trăm ngàn lao động đang làm việc, nhưng nhiều năm vắng bóng dự án nhà ở xã hội.

Ông Tô Duy Chinh, Phó tổng giám đốc kinh doanh Kim Oanh Land (thuộc Kim Oanh Group) cho biết, năm 2026, tại Ðồng Nai, doanh nghiệp sẽ đưa ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ thuộc các dự án K-Home Cityview (Biên Hòa), K-Home Midtown và K-Home Skyview (Trảng Bom).

Theo phía Kim Oanh Group, doanh nghiệp đang xây dựng và bán hàng Dự án nhà ở xã hội K-Home New City tại phường Bình Dương, TP.HCM. Dự án được triển khai xây dựng từ giữa năm 2025, với quy hoạch hơn 26 ha, gồm 3.310 sản phẩm (1.666 căn nhà ở xã hội, 300 căn nhà phố thương mại dành cho chuyên gia, còn lại là nhà ở thương mại).

Cũng tại TP.HCM, một dự án nhà ở xã hội hiếm hoi nằm ở trung tâm Thành phố mang tên Dự án Lý Thường Kiệt, do Công ty cổ phần Ðức Mạnh làm chủ đầu tư với số lượng 755 căn diện tích từ 34 tới 77 m2. Dự án đã hoàn thành xây dựng và đang nhận hồ sơ đăng ký mua của khách hàng.

Bên cạnh đó, Dự án Nhà ở xã hội Phúc Ðạt đang được xây dựng và thông báo mở bán trong năm 2026. Dự án do Công ty Phúc Ðạt Tower làm chủ đầu tư, nằm tại phường Tân Hiệp, TP.HCM, được xây dựng trên diện tích hơn 1 ha, với 3 block cao 18 tầng với 936 căn hộ.

Tại tỉnh Tây Ninh, mới đây, Công ty Prodezi tổ chức cất nóc Dự án Nhà ở xã hội LA Home, với 2 block chung cư cao 8 tầng gồm 400 căn hộ. Chủ đầu tư cho biết, sau khi cất nóc dự án này, sẽ mở bán chính thức trong thời gian tới. Theo tìm hiểu của phóng viên, đây cũng là dự án nhà ở xã hội hiếm hoi tại khu vực Bến Lức và cả khu vực trung tâm hành chính của tỉnh Tây Ninh.

MIK Group mới đây đã tiến hành động thổ xây dựng Dự án Nhà ở xã hội Green Nestera tại Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh. Dự án được xây dựng với quy mô 8 block với 1.467 căn hộ từ 1 - 2 phòng ngủ. Ðây cũng là dự án hiếm hoi xuất hiện tại khu vực vốn tập trung hàng chục khu công nghiệp, nhưng không có dự án nhà ở xã hội cho công nhân.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 3 tháng đầu năm, Thành phố đã khởi công 2 dự án nhà ở xã hội với quy mô 2.656 căn. Cùng với đó, 1 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung cấp 580 căn. Thành phố hiện có 11 dự án đang thi công, với quy mô khoảng 9.700 căn. Dự kiến tới ngày 30/6, Thành phố khởi công 41 dự án, với tổng quy mô khoảng 29.200 căn.

Tại Ðồng Nai, theo UBND tỉnh này, trong năm 2026, dự kiến triển khai xây dựng 23 dự án với 21.800 căn nhà ở xã hội, tập trung chủ yếu tại các khu vực gần khu công nghiệp trên địa bàn. Trong đó, trong quý I, đã khởi công xây dựng 7 dự án, với 8.000 căn hộ.

Vẫn mỏi mắt tìm nhà ở xã hội

Nhìn vào số liệu nêu trên, có thể thấy, lượng sản phẩm nhà ở xã hội sẽ ra mắt trong năm 2026 là rất lớn và đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người lao động có thu nhập thấp. Thế nhưng, thực tế không đơn giản như vậy.

Chị Lê Thị Huyền, làm việc tại một đơn vị nhà nước tại phường Xuân Hòa, TP.HCM đang ở trọ tại phường Phước Long, TP.HCM. Với tổng thu nhập mỗi tháng khoảng 25 triệu đồng và khoản tích cóp hơn 10 năm lập nghiệp là hơn 400 triệu đồng, vợ chồng chị Huyền liên tục tìm kiếm dự án nhà ở xã hội để mua, nhưng vẫn chưa thể thực hiện được ước mơ an cư.

“Ðầu năm 2026, nghe thông tin có dự án nhà ở xã hội tại quận 10 (cũ), nhưng chỉ có hơn 700 căn mà đã có hơn 12.000 hồ sơ đăng ký mua, thì khó có thể tới lượt gia đình tôi. Chúng tôi cũng tìm kiếm khá nhiều thông tin về dự án nhà ở xã hội đang chào bán, nhưng các dự án này đều nằm ở rất xa trung tâm TP.HCM nơi chúng tôi làm việc, gần nhất cũng cách trung tâm hơn 50 km”, chị Huyền nói.

Nhìn vào tổng thể các dự án nhà ở xã hội tại khu vực TP.HCM hiện nay, có thể thấy, câu chuyện chị Huyền đưa ra khá phổ biến. Các dự án đều nằm ở khu vực tỉnh Bình Dương (cũ), chỉ phù hợp với người lao động làm việc tại các khu công nghiệp gần dự án. Riêng khu vực Thủ Ðức, quận 7, Nhà Bè, Hóc Môn… của TP.HCM (cũ) thì chưa xuất hiện dự án nhà ở xã hội nào.

Một bất cập nữa đang diễn ra tại phân khúc nhà ở xã hội là không thiếu các thông tin về việc nhiều dự án động thổ xây dựng, nhưng thực tế, nhiều dự án chỉ là “động thổ lấy ngày”. Ðơn cử như Dự án Khu nhà ở xã hội HUD Thủ Ðức nằm trong Khu đô thị Van Phuc City, với quy mô gồm 3 khối nhà cao 7 tầng, khối đế 2 tầng tích hợp thương mại, dịch vụ, bãi đỗ xe, tổng diện tích sàn gần 30.000 m2, cung cấp 209 căn có diện tích từ 51,5 tới 69,5 m2.

Ngày 19/8/2025, Tổng công ty Ðầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã động thổ xây dựng Dự án Khu nhà ở xã hội HUD Thủ Ðức dưới sự chứng kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng và lãnh đạo UBND TP.HCM. Tuy nhiên, từ ngày động thổ tới nay, Dự án chỉ được quây tôn quanh khu đất, chưa có dấu hiệu được thi công xây dựng.

Ðiểm đáng nói nữa, theo nguyên tắc, nhà ở xã hội sẽ có mức giá thấp hơn các dự án nhà ở thương mại, bởi doanh nghiệp được hỗ trợ khá nhiều trong các thủ tục đầu tư, cũng như được miễn tiền sử dụng đất của dự án. Tuy nhiên, có dự án nhà ở xã hội được phê duyệt với giá bán được cho là cao ngang so với nhà ở thương mại.

Ðơn cử, Dự án nhà ở xã hội cao tầng Phúc Ðạt Tân Uyên (thuộc Dự án Khu nhà ở thương mại Phúc Ðạt) tại phường Tân Hiệp, TP.HCM, do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Ðạt làm chủ đầu tư vừa bắt đầu mở bán với giá từ 22 triệu đồng/m2.

Tại khu vực tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), tỉnh Bình Dương (cũ), cũng có nhiều dự án nhà ở xã hội mới ghi nhận mức giá phổ biến từ 20 đến 25 triệu đồng/m2, tương đương giá của dự án nhà ở xã hội tại trung tâm TP.HCM.

Ngày 3/2/2026, Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh đã có văn bản gửi Công ty cổ phần Thương mại Bee Home Long An phê duyệt mức giá bán nhà tại Dự án Nhà ở xã hội tại xã Mỹ Hạnh, tỉnh Tây Ninh. Dự án được xây dựng trên diện tích 1.496 m2, với chiều cao 12 tầng, gồm 166 căn nhà ở xã hội, mức giá bán được phê duyệt là 28,5 triệu đồng/m2.

Ðiều đáng nói, trước đó, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thương mại Bee Home Long An đã chạy truyền thông và thông báo mức giá bán tại dự án trên là 31 triệu đồng/m2. Trong khi đó, khảo sát mức giá tại khu vực này, các dự án đất nền đang được chào bán với giá khoảng 24 triệu đồng/m2. Cách không xa các dự án nhà ở xã hội, Dự án Chung cư thương mại của Tập đoàn Thắng Lợi cũng đang mở bán với mức giá khoảng 31 triệu đồng/m2.