Cùng khai thác vận hành cho thuê

Năm 2019, chị Nguyễn Anh Thư, ngụ TP.HCM, mua một căn villa tại một khu đô thị biển ở Phan Thiết với giá hơn 4,5 tỷ đồng. Năm 2023, chủ đầu tư bàn giao căn nhà thô cho chị Thư. Cũng như phần lớn khách hàng mua nhà tại dự án này, chị Thư mua để đầu tư. Ban đầu, chị nghĩ sẽ bán lại để kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá. Tuy nhiên, sau đó thị trường bất động sản du lịch gặp khó khăn, nhiều dự án dừng triển khai xây dựng, bán hàng, nhiều nhà đầu tư đua nhau cắt lỗ bán lại sản phẩm.

Năm 2024, chị Thư quyết định chi 900 triệu đồng để hoàn thiện nội thất căn villa phục vụ cho thuê. Thay vì làm nội thất như một căn nhà thông thường, chị lựa chọn phong cách Địa Trung Hải với 3 phòng ngủ, đầu tư bài bản. Sau đó, chị kết hợp cùng một đơn vị vận hành du lịch để cho thuê theo ngày, tuần hoặc tháng tùy nhu cầu của khách hàng.

“Cuối năm 2024, tôi bắt đầu vận hành căn villa cho thuê. Giá cho thuê ngày thường là 4 triệu đồng, cuối tuần 5 triệu đồng và dịp lễ, Tết là 7 triệu đồng/ngày. Điều đáng nói là khi nhiều căn villa khác không có khách thuê thì căn villa của tôi luôn kín phòng bởi khách rất thích thiết kế của căn nhà. Đặc biệt, khách của tôi chủ yếu là khách nước ngoài thuê dài ngày nên nguồn thu khá ổn định. Trừ chi phí điện, nước, hoa, phí quản lý căn nhà và hoa hồng cho các app mang khách về, mỗi tháng tôi thu về bình quân hơn 20 triệu đồng”, chị Thư nói.

Chị Trần Thị Thùy Trang, Giám đốc quản lý chuỗi Nhà Yên tại tỉnh Lâm Đồng cho biết, năm 2019, khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ, chị quyết định tham gia đầu tư vào lĩnh vực này. Chị thành lập một công ty chuyên quản lý vận hành, thiết kế và thi công nội thất. Sau đó, chị tìm kiếm khách hàng mua các căn villa, biệt thự, condotel để hợp tác làm nội thất và khai thác cho thuê.

“Tôi không làm theo phong cách thông thường, mà phát triển các thiết kế hướng tới trải nghiệm, bởi hiện nay khách du lịch không chỉ đi nghỉ dưỡng, mà còn muốn trải nghiệm. Ngoài ra, tôi không tập trung tìm kiếm khách du lịch trong nước, mà hướng tới khách nước ngoài thông qua các nền tảng công nghệ cho thuê villa, khách sạn và biệt thự du lịch. Hiện nay, tôi đang khai thác hơn 10 căn, công suất phòng luôn đạt trên 70% mỗi tháng”, chị Trang nói.

Theo chị Trang, hiện có hai phương thức vận hành, mà các doanh nghiệp lữ hành đưa ra cho chủ sở hữu bất động sản du lịch lựa chọn. Theo đó, chủ căn hộ có thể cho thuê theo tháng, doanh nghiệp lữ hành đặt cọc trước và tự khai thác cho thuê lại, mọi rủi ro lời lỗ doanh nghiệp sẽ chịu trách nhiệm.

Cách thứ hai, là doanh nghiệp và khách hàng cùng vận hành cho thuê. Công ty sẽ tìm kiếm khách thuê, còn chủ căn hộ quản lý giá cho thuê trên các nền tảng vận hành. Doanh nghiệp sẽ chịu chi phí quảng cáo, thuê quản gia mở cửa cho khách, bàn giao nhà, hướng dẫn sử dụng các vật dụng và dọn vệ sinh sau khi khách trả phòng. Lợi nhuận được chia theo tỷ lệ 50 - 50.

“Việc kết hợp khai thác này đang là mô hình hiệu quả giúp khách hàng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng sinh lời, khách lưu trú có sản phẩm tốt với giá hợp lý và chủ đầu tư dự án cũng được quảng bá sản phẩm tới khách hàng”, chị Trang nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng, nếu biết cách đầu tư thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn mang lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư. Cụ thể, khách hàng nên đầu tư các sản phẩm như villa, biệt thự tại những dự án lớn, có nhiều tiện ích và đã hoàn thiện. Sau khi mua, nhà đầu tư bỏ thêm chi phí làm nội thất rồi hợp tác với các đơn vị vận hành để khai thác cho thuê theo ngày.

“Hiện nay, tại các khu vực như Phan Thiết (tỉnh Lâm Đồng), giá cho thuê villa 3 phòng ngủ theo ngày luôn ở mức từ 4 - 6 triệu đồng vào ngày thường và từ 8 - 10 triệu đồng vào cuối tuần hoặc dịp lễ, Tết. Tại Hồ Tràm, Vũng Tàu thuộc TP.HCM hay Phú Quốc, mức giá cho thuê còn cao hơn và thường xuyên trong tình trạng thiếu phòng. Thực tế, phương thức đầu tư này không hề khó. Nhà đầu tư chỉ cần ủy quyền cho đơn vị vận hành tìm khách, khai thác và vệ sinh, sau đó chia lợi nhuận theo tỷ lệ 70 - 30 hoặc 60 - 40”, ông Thắng nói.

5 kinh nghiệm đầu tư Hiệu quả

Không chỉ khai thác cho thuê để tạo nguồn thu hiệu quả, theo các chuyên gia, khách hàng khi tham gia phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần nắm vững 5 kinh nghiệm đầu tư quan trọng.

Cụ thể, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Công ty Nghiên cứu & Phát triển thị trường bất động sản tại Học viện Eagle Academy cho rằng, khi đầu tư vào sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, điều đầu tiên là phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín.

Đây là loại hình còn khá mới mẻ và chưa có nhiều doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển mạnh mẽ. Vì vậy, việc lựa chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính và uy tín là rất quan trọng, bởi đây là đơn vị đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình đầu tư. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian đầu tư dài hạn, nên chất lượng công trình, cảnh quan tổng thể, thiết kế kiến trúc và hệ thống tiện ích phải được đảm bảo. Khi lựa chọn dự án, nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến những yếu tố này.

Thứ hai, là vị trí dự án. Đây là yếu tố quan trọng đối với tất cả các loại hình bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Vị trí ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu suất khai thác, lợi nhuận và giá trị gia tăng của sản phẩm. Nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án nằm ở khu vực trung tâm, gần bãi biển đẹp hoặc các điểm du lịch trọng điểm, nơi tập trung đông khách du lịch.

Bên cạnh đó, khoảng cách di chuyển đến sân bay, cảng tàu, ga tàu hoặc các tuyến cao tốc không quá 2 giờ đồng hồ cũng là tiêu chí quan trọng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Một vị trí tốt sẽ mang lại khả năng sinh lời cao và dòng tiền ổn định trong quá trình khai thác.

Thứ ba, là đơn vị quản lý vận hành. Vì bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu được khai thác cho thuê nhằm tạo lợi nhuận nên việc lựa chọn đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có hệ thống marketing mạnh để tối ưu công suất phòng là rất quan trọng. Nghiên cứu kỹ lưỡng và lựa chọn đúng đối tác vận hành sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn trong quá trình khai thác tài sản.

Thứ tư, là tìm hiểu kỹ dòng sản phẩm để tạo lợi thế cạnh tranh. Trước khi đầu tư, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu, thời gian đầu tư ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn, cũng như mức độ khan hiếm của sản phẩm để xây dựng chiến lược phù hợp nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Cuối cùng là lựa chọn dự án phù hợp. Nhà đầu tư không nên chọn các dự án có quy mô quá lớn và số lượng sản phẩm quá nhiều. Bởi hơn 90% khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng với mục đích đầu tư. Khi nguồn cung trong cùng một dự án quá lớn, sự cạnh tranh trong việc cho thuê hoặc chuyển nhượng sẽ tăng lên. Do đó, nên ưu tiên các dự án có quy mô vừa phải, nhiều tiện ích và số lượng sản phẩm hạn chế để giảm áp lực cạnh tranh trong quá trình khai thác cũng như bán lại.