Sáng 29/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo). Trước đó, ngày 28/10, Bộ Nông nghiệp và môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo) đã có báo cáo dự kiến nội dung tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm tra, ý kiến của Đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo.

Hệ số điều chỉnh giá đất “có tăng, có giảm”

Tài chính đất đai và giá đất là nội dung đại biểu còn nhiều băn khoăn khi thảo luận tại tổ.

Về thước đo của giá đất do Nhà nước quyết định (điểm a khoản 1 Điều 75), một số vị đại biểu đề nghị làm rõ giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên thước đo nào; giá đất phải dựa trên dữ liệu được kiểm chứng, tham chiếu mặt bằng giá chuyển nhượng phổ biến trong điều kiện bình thường; cụm từ “phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ” rộng, dễ tùy nghi, đề nghị chỉnh lý.

Ý kiến khác cho rằng không có giá thị trường khách quan, Nhà nước quyết định giá vì mục tiêu phát triển và không nên quy định cứng tiêu chí trong Luật.

Về nội dung này, cơ quan chủ trì soạn thảo cho biết, Bộ Tài chính đã có hồi âm: Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, đồng thời việc quyết định giá đất phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo. Theo đó, tại Luật đã quy định các nguyên tắc, căn cứ định giá đất đảm bảo thể chế đầy đủ Nghị quyết 21.

Tại Điều 75 quy định rõ giá đất phải được xác định trên cơ sở dữ liệu về đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Theo đó, giá đất do Nhà nước quyết định không đồng nhất với giá giao dịch đơn lẻ mà dựa trên mặt bằng giá được thu thập, tổng hợp từ lượng lớn các dữ liệu phổ biến để bảo đảm tính khách quan, khoa học của việc định giá đất.

Cụm từ “phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ” là nhằm thể chế hóa đầy đủ, chính xác nguyên tắc đã đặt ra tại Nghị quyết số 21-NQ/TW. Các phương pháp, kỹ thuật xác định giá đất sẽ được quy định chi tiết tại Nghị định.

Một số ý kiến đại biểu (trong đó có thành viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính) cho rằng Điều 75 chưa thể hiện các yêu cầu “phương pháp khoa học”, “không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo”, “bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh”; đề nghị bổ sung nguyên tắc bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất “có tăng, có giảm”.

Một số ý kiến cho rằng Nghị quyết số 21-NQ/TW giao Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp, nhưng dự thảo Luật không quy định và không giao Chính phủ quy định phương pháp định giá; đề nghị Luật quy định ở mức nguyên tắc hoặc giao Chính phủ quy định phương pháp, trình tự xây dựng, thẩm định, ban hành, sửa đổi, thông tin đầu vào, kiểm tra, giám sát.

Về nội dung này, Bộ Tài chính đã tiếp thu, sửa đổi các quy định tại Khoản 1 Điều 75 và khoản 5 Điều 76 như sau:

“1. Giá đất do Nhà nước quyết định, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ;

88

b) Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; áp dụng phương pháp và kỹ thuật định giá khoa học;

c) Dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan;

d) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, khả năng tiếp cận đất đai đối với người chưa có quyền sử dụng đất và chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.”

“5. Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định định kỳ 03 năm một lần dựa trên các nguyên tắc, căn cứ quy định tại Điều 75 của Luật này. Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được xem xét, sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh tăng hoặc giảm khi có thay đổi về điều kiện hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất hoặc do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ.”.

Báo cáo nêu rõ, theo cơ chế mới, phương pháp định giá đất là áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, thay thế các phương pháp định giá đất trước đây. Các kỹ thuật xây dựng bảng giá đất, hệ số (phân tích dữ liệu thị trường, phân tích dòng tiền, dự án mẫu...) có tính chuyên môn cao sẽ được quy định cụ thể tại Nghị định. Vì vậy, Luật không quy định cứng tên phương pháp, kỹ thuật, phù hợp tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW.

Dự thảo Luật đã giao Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật (khoản 7 Điều 108); trên cơ sở đó, Nghị định của Chính phủ quy định cụ thể phương pháp, kỹ thuật triển khai định giá đất theo đúng tinh thần của Nghị quyết 21 và dự thảo Luật.

Chu kỳ 3 năm bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu ổn định chính sách và cập nhật phù hợp với thực tiễn.

Với quy định chu kỳ 3 năm đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đa số ý kiến đại biểu tán thành chu kỳ 3 năm vì ổn định, dự báo được. Một số ý kiến đề nghị chu kỳ 5 năm, cập nhật hằng năm, hoặc giữ bảng giá đất 3 năm nhưng xem xét hệ số ít nhất hằng năm (như Nghị quyết 254).

Theo hồi âm của Bộ Tài chính, việc quy định chu kỳ 3 năm đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nhằm bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu ổn định chính sách và cập nhật phù hợp với thực tiễn. Nếu điều chỉnh hằng năm sẽ làm nghĩa vụ tài chính về đất đai biến động thường xuyên, ảnh hưởng đến khả năng dự báo chi phí của người dân, doanh nghiệp và tạo áp lực cho địa phương trong tổ chức thực hiện; trong khi chu kỳ 5 năm có thể không phản ánh kịp thời những thay đổi về kinh tế - xã hội, quy hoạch và thị trường.

Đồng thời, khoản 5 Điều 76 dự thảo Luật đã cho phép sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trong kỳ khi có thay đổi về hạ tầng, quy hoạch hoặc yêu cầu quản lý giá đất phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Cơ chế này bảo đảm tính linh hoạt, cho phép địa phương chủ động điều chỉnh khi cần thiết mà không phải chờ hết chu kỳ 03 năm. Vì vậy, đề nghị giữ quy định về chu kỳ 3 năm như dự thảo Luật.

Thảo luận tại tổ, nhiều ý kiến đề nghị làm rõ khi nào bắt buộc rà soát, sửa đổi bảng giá đất giữa kỳ (ngưỡng biến động giá giao dịch, chênh lệch với giá trúng đấu giá, thay đổi lớn về hạ tầng, quy hoạch), cơ quan chịu trách nhiệm, thời hạn và việc báo cáo kết quả kể cả khi không điều chỉnh. Căn cứ “do yêu cầu quản lý nhà nước” quá rộng; không nên phải sửa bảng giá đất chỉ vì đổi tên đường; cụm từ “khi cần thiết” tại khoản 1 Điều 18 chung chung.

Về nội dung này, Bộ Tài chính đã tiếp thu. Theo đó, khoản 5 Điều 76 dự thảo Luật đã quy định việc sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất khi có thay đổi về hạ tầng, quy hoạch hoặc do yêu cầu quản lý giá đất phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ, nhằm bảo đảm tính linh hoạt, kịp thời phản ánh những thay đổi trong thực tiễn mà không phải chờ hết chu kỳ 3 năm.

Tại Nghị định về giá đất sẽ nghiên cứu quy định rõ các tiêu chí, trường hợp phải rà soát, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trên cơ sở các tín hiệu về biến động chỉ số giá nhà ở và vật liệu xây dựng, thay đổi về hạ tầng, quy hoạch và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; đồng thời quy định rõ trình tự, thủ tục sửa đổi, bổ sung bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất.