Giá bán hấp dẫn

Dù chưa có hiện tượng ồ ạt, nhưng thử tìm kiếm trên Google với từ khóa “rao bán khách sạn tại TP.HCM” là có ngay hàng ngàn kết quả tương ứng với hàng trăm khách sạn có nhu cầu chuyển nhượng.

Chẳng hạn, khách sạn 4 sao Fusion Suites Saigon (quận 1, TP.HCM) đang rao bán với giá 50 triệu USD (tương đương 1.165 tỷ đồng). Khách sạn này có diện tích hơn 900 m2, gồm 2 hầm, 10 tầng và 84 phòng. Thực tế, khách sạn này đã được rao ban từ đầu năm 2020, nhưng đến nay như vẫn chưa tìm được người mua.

Trước đó, Ngân hàng BIDV đã thông báo đấu giá hàng loạt khoản nợ “khủng”. Trong đó, một khoản nợ được ngân hàng này đấu giá với mức hơn 377,98 tỷ đồng liên quan đến Trung tâm hội nghị - tiệc cưới Crystal Palace tại quận 7, TP.HCM. Hay thông tin rao bán hàng loạt khách sạn nhỏ ở các khu vực như Thủ Khoa Huân, Lê Thánh Tôn... cũng đang được nhiều môi giới đăng tin rao bán.

Chuyên trang về đầu tư Deal Street Asia mới đây cũng đưa tin, Công ty TNHH Strategic Property Investors (trụ sở tại Thái Lan) đang rao bán 100% cổ phần tại 3 khách sạn ở Việt Nam và Indonesia. Trong đó, có 2 khách sạn ở Việt Nam là Ibis Saigon (quận Tân Bình, TP.HCM) và Capri by Frasers (quận 7, TP.HCM). Vào tháng 4/2020, Công ty LT Rubicon Limited đến từ Anh đề nghị mua lại 3 khách sạn trên với giá 118 triệu USD. Tuy nhiên, gần đây, con số này đã giảm còn 105 triệu USD.

Theo các doanh nghiệp, có nhiều yếu tố tác động đến giá bán như vị trí, diện tích, chất lượng cơ sở vật chất, tên tuổi khách sạn, tình hình kinh doanh hiện tại, kỳ vọng cho tương lai. Theo bà Trần Thị Thanh Tâm, Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý khách sạn Chez Mimosa, chủng loại phòng cũng tác động đến giá, mỗi phòng Suite (phòng cao cấp) thường có vốn đầu tư cao hơn 1,5 - 2 lần phòng loại thường, nên khách sạn có nhiều phòng loại này sẽ chào giá cao hơn.

Không rao bán hẳn, mà kêu gọi góp vốn kinh doanh cũng là cách mà nhiều khách sạn đang làm. Xác nhận với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Hoàng Hà, quản lý Khách sạn Coffee House Đà Lạt cho hay, khách sạn vừa có thêm một cổ đông mới góp vốn và tham gia điều hành kinh doanh.

Theo ông Tony Ryan, Giám đốc điều hành M&A khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng toàn cầu của Tập đoàn JLL, việc nhà đầu tư chọn mua quyền điều hành khách sạn và cơ sở nghỉ dưỡng, thay vì sở hữu khách sạn là xu hướng đầu tư tiết kiệm chi phí và giảm thiểu rủi ro khi bỏ vốn quá lớn.

Chuyên gia này nhận định, các thỏa thuận mua bán - sáp nhập (M&A) và nhượng quyền khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng nhỏ sẽ là xu hướng trọng tâm trong thời gian tới, bởi hầu hết các giao dịch M&A quy mô lớn đều đã được thực hiện trước đó mà bằng chứng là các thương hiệu khách sạn và nghỉ dưỡng hàng đầu đã nắm trong tay 1/3 lượng phòng khách sạn trên toàn cầu.

Sóng lớn vẫn dạt dào

Có thể thấy, viễn cảnh trong ngắn hạn của thị trường khách sạn và du lịch nghỉ dưỡng khá ảm đạm. Nhưng xét về dài hạn, ngành này vẫn có cơ hội phục hồi mạnh mẽ. Thực tế, trước khi đại dịch xảy ra, đây là một trong những lĩnh vực hoạt động sôi động nhất Việt Nam.

Theo ghi nhận của JLL, doanh thu trung bình phòng các khách sạn (RevPar) tại TP.HCM ổn định ở mức tăng 2,8%/năm trong giai đoạn 2014 - 2019. Mặc dù tổng nguồn cung khách sạn tăng trung bình khoảng 6,5%/năm, nhưng tổng lượng khách tăng mạnh hơn, với 13,5%/năm. Nguồn cung đa dạng và các lực đẩy về nhu cầu đã giúp các khách sạn đạt kết quả kinh doanh khả quan trong 5 năm qua.

Đó là lý do mà một số nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính tốt vẫn kiên định mục tiêu dài hạn tại Việt Nam. Chẳng hạn, tại Hội An, resort có kinh doanh casino Hoiana mới đây nhận được thêm 60 triệu USD vốn vay từ Suncity Group và các nhà đầu tư khác.

Cũng ở Quảng Nam, Tập đoàn Shilla (nhánh đầu tư bất động sản của Samsung) khai trương khách sạn 5 sao đầu tiên của Tập đoàn tại Việt Nam có tên là Shilla Monogram Quangnam Danang.

Nói về xu hướng M&A khách sạn thời gian tới, bà Đỗ Thị Thu Giang, quản lý cấp cao Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính của Savills TP.HCM tin rằng, ngành du lịch - khách sạn Việt Nam có khả năng phục hồi nhanh chóng sau dịch.

“Lực kích cầu từ khách nội địa đang chiếm tỷ trọng lớn (82,5% trong năm 2019), khi Việt Nam đã cơ bản kiểm soát được dịch bệnh. Trong khi đó, 2 thị trường khách du lịch lớn nhất là Trung Quốc và Hàn Quốc đã cho thấy dấu hiệu Covid-19 bị đẩy lùi thông qua việc nới lỏng giãn cách xã hội”, bà Giang nhấn mạnh.

Chuyên gia này cũng cho rằng, khi Covid-19 lắng xuống, hoạt động định giá khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sôi động hơn, do gia tăng yêu cầu của nhà đầu tư về việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, hay yêu cầu của các định chế tài chính về việc xác định lại giá trị tài sản đảm bảo, hoặc của các bên mua và bán muốn tiến hành giao dịch.

Còn theo ông Raymond Clement, Giám đốc Điều hành Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, do tác động của dịch bệnh, các thương vụ M&A bất động sản sẽ được thúc đẩy nhanh hơn khi việc đàm phán để đưa ra mức giá phù hợp dễ dàng hơn trước.

Ông Raymond Clement ra dự báo, M&A khách sạn hay khu du lịch sẽ nóng hơn trong những tháng tới.