Thực tiễn phát sinh, nhưng chưa thể đưa vào Dự thảo

Sau khi tiếp thu ý kiến nhân dân và ý kiến đại biểu Quốc hội (tại Kỳ họp thứ tư cuối năm 2022), tuần qua, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) mới nhất đã được đặt lên bàn nghị sự của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Trình bày tờ trình mới, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết, đã có 12.107.457 lượt ý kiến góp ý đối với Dự thảo, Chính phủ đã nghiêm túc nghiên cứu, tiếp thu để hoàn thiện Dự thảo.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thống kê, hồ sơ mới gồm báo cáo tổng hợp ý kiến của nhân dân 577 trang, báo cáo tiếp thu ý kiến của nhân dân và đại biểu Quốc hội trong Kỳ họp thứ tư và của đại biểu chuyên trách 405 trang, tờ trình dự án luật 35 trang, Dự thảo 170 trang, tổng cộng là 1.187 trang, chưa kể 62 trang báo cáo thẩm tra lần thứ hai hết sức công phu.

Thế nhưng, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết, quá trình lấy ý kiến nhân dân có một số vấn đề lớn mà nhân dân, các nhà quản lý, nhà khoa học kiến nghị hoặc phát sinh từ thực tiễn, nhưng chưa được đề cập trong Nghị quyết 18-NQ/TW, chưa thể đưa vào Dự thảo.

“Một số vấn đề lớn” đó, theo bà Đặng Hoàng Oanh, Thứ trưởng Bộ Tư pháp, là việc bổ sung quy định về quyền sử dụng đất cho đối tượng người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và bổ sung quy định về quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tổ chức tài chính nước ngoài.

Ở vấn đề thứ nhất, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - cơ quan đầu tiên tổ chức lấy ý kiến về Dự thảo ngay từ cuối năm 2022, qua ghi nhận nhiều ý kiến doanh nhân và chuyên gia, đã gửi góp ý đến cơ quan soạn thảo.

Cụ thể, theo Dự thảo, cá nhân, tổ chức nước ngoài không phải là người sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở (có giới hạn về địa điểm, phạm vi và các điều kiện). Hai luật này cũng quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Báo Đầu tư cũng phản ánh, cuối tháng 3/2023, phát biểu tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2023 với sự có mặt của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Chủ tịch EuroCham Gabor Fluit đã nhấn mạnh, sự chậm trễ kéo dài của các cơ quan hữu quan trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài đã ảnh hưởng đáng kể đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Bởi vì, người mua nhà ở không có giấy chứng nhận này có thể phải gánh chịu hậu quả nếu phát sinh tranh chấp với người bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thế chấp tại các tổ chức tín dụng, VCCI cho rằng, đây là nội dung quan trọng và có liên quan mật thiết với vấn đề tài chính đất đai (giá đất, tín dụng, lãi suất…), ảnh hưởng trực tiếp tới năng lực tài chính và khả năng vượt qua khó khăn, phát triển bền vững của thị trường đất đai, bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, theo Dự thảo, các tổ chức, cá nhân Việt Nam chưa có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tài chính quốc tế. Quy định này được cho là ngăn cản các doanh nghiệp trong nước tiếp cận các dòng vốn nước ngoài, đặc biệt là các khoản vay dài hạn để phát triển các dự án đầu tư. Vay nước ngoài có ưu điểm là lãi suất trung bình thường thấp hơn nhiều so với các khoản vay trong nước và giải quyết được nhiều giới hạn về hệ số an toàn khi các dự án lớn vay ngân hàng trong nước.

Tại báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân, Cơ quan soạn thảo hồi âm: “Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng không đề cập nội dung về công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cũng như không đặt ra vấn đề về tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Do đó, cơ quan soạn thảo xin giữ như quy định của Dự thảo”.

Tuy nhiên, Chính phủ đã tính đến phương án cho cả hai vấn đề trên.

Báo cáo lại cho tường minh

Với những vấn đề lớn mà nhân dân kiến nghị, hoặc phát sinh từ thực tiễn, nhưng chưa được đề cập trong Nghị quyết 18-NQ/TW, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà báo cáo Quốc hội cho phép tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động, làm rõ căn cứ chính trị, pháp lý và thực tiễn. Trên cơ sở đó, Ban Cán sự đảng Chính phủ phối hợp với Đảng đoàn Quốc hội báo cáo Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương trước khi đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Đặng Hoàng Oanh cũng cho biết, với hai nội dung nêu trên, Chính phủ đang đánh giá tác động kỹ lưỡng và trường hợp nếu cần thiết bổ sung vào Luật Đất đai, thì sẽ phải báo cáo Đảng đoàn Quốc hội để Đảng đoàn Quốc hội báo cáo cơ quan có thẩm quyền.

Thể hiện quan điểm tại báo cáo thẩm tra lần thứ hai, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng: “Nếu là những nội dung đã được tổng kết, nhưng chưa đạt được sự đồng thuận, còn có ý kiến khác nhau, chưa đủ chín, đủ rõ về cơ sở lý luận và thực tiễn, vì vậy không được kết luận tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, thì đề nghị không đưa vào Dự thảo”.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng đồng tình với ý kiến này của Thường trực Ủy ban Kinh tế.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, cần nghiên cứu hình thức phù hợp để báo cáo lại với nhân dân việc lấy ý kiến thế nào và tiếp thu ra sao.

“Chí ít là phải công bố toàn văn báo cáo tổng hợp và báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân lên Cổng Thông tin điện tử của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường để người dân giám sát xem việc góp ý của mình Chính phủ và các cơ quan có tiếp thu không và tiếp thu thế nào”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

Cũng theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, những nội dung mới, rất đáng chú ý nhưng chưa thể tiếp thu ngay được, hoặc có những vấn đề trái với những quan điểm, đường lối của Đảng, Hiến pháp của Nhà nước, thì không thể tiếp thu được hay chưa thể tiếp thu được, cũng báo cáo lại cho tường minh.

Với Dự thảo đã được tiếp thu ý kiến nhân dân, một số nội dung, theo Chủ tịch Quốc hội, cần phải tiếp tục rà soát để hoàn thiện sâu sắc hơn, như cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều diện tích đất hoặc đầu cơ hoặc chậm sử dụng đất, bỏ hoang đất, thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, còn có các nội dung: khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp; cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai…

Cũng liên quan đến rà soát lại các nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW, Thứ trưởng Đặng Hoàng Oanh nhìn nhận, có một số nội dung đã nêu tại Nghị quyết 18-NQ/TW, nhưng chưa được thể chế hóa đầy đủ và chưa được quy định cụ thể trong Dự thảo, trong đó có quy định ngân hàng đất nông nghiệp. “Có thể là tại thời điểm này chưa thể quy định cụ thể, hoặc lần này chưa cần quy định nội dung đó, thì cũng cần phải giải trình”, bà Oanh nêu quan điểm.

Cuối phiên thảo luận, bên cạnh lưu ý có cách thức phù hợp để phản hồi ý kiến nhân dân, Phó chủ tịch Thường trực Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan soạn thảo, các cơ quan hữu quan khẩn trương nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến của các cơ quan thẩm tra để hoàn chỉnh hồ sơ dự án luật trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ năm tới.