Đất sạch thu hút dòng tiền

Vinhomes (VHM), công ty thứ ba nhà "họ Vin", sau Vingroup (VIC) và Vincom Retail (VRE), mới đây đã hoàn tất niêm yết 2,68 tỷ cổ phiếu trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE). Từ lâu, Vinhomes đã được xem là nhà phát triển bất động sản tốt nhất Việt Nam với kinh nghiệm triển khai nhiều dự án bất động sản tại 40 tỉnh, thành phố trên cả nước.

Tuy nhiên, sức hút đối với cổ phiếu của doanh nghiệp này không đơn thuần nằm ở câu chuyện thương hiệu đã được nhiều tổ chức quốc tế vinh danh, mà nằm ở khả năng khác, đó là một quỹ đất "khủng" bao gồm các dự án đã mở bán và các dự án đang phát triển lên tới 16.410 ha tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Đà Nẵng…

Theo phân tích từ một số chuyên gia tài chính, điều đặc biệt hơn cả là vị trí các dự án do Vinhomes sở hữu đều ở khu vực giao thông thuận lợi, các trung tâm đô thị và du lịch trọng điểm, những khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao trong tương lai và mới chỉ khai thác chưa đến 10% tổng quỹ đất mà đơn vị này sở hữu. Nói một cách khác, hơn 90% nguồn lực đất đai của Vinhomes vẫn đang chờ đợi được khai phá, có thể đảm bảo kế hoạch phát triển dài hạn của doanh nghiệp trong cả chục năm tới.

Chính bởi lý do này, suốt thời gian vừa qua, dòng tiền từ cả trong và ngoài nước liên tục đổ mạnh vào nhóm cổ phiếu "họ Vin", trở thành một trong những nhóm cổ phiếu có mức tăng trưởng và có sức ảnh hưởng lớn nhất thị trường. Ba cổ phiếu VHM, VIC và VRE chiếm tới 23% vốn hóa sàn HOSE.

Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt) cũng gây ấn tượng mạnh trên sàn chứng khoán thời gian gần đây, sau khi không còn vướng bận về nợ vay với DongA Bank và đặt mình vào cuộc đua mới.

Phát Đạt công bố thông tin ra thị trường quỹ đất sạch mà Công ty đang nắm ước tính lên tới 237,7 ha (theo báo cáo thường niên 2017), trong đó quỹ đất hoán đổi từ dự án BT là 27,2 ha. Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng thu hẹp, việc Phát Đạt nắm được những mảnh đất tại vị trí trung tâm có thể xem là đòn bẩy quan trọng cho sự phát triển của Công ty.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Phát Đạt cho biết, việc đầu tư BT theo phương án đổi đất lấy hạ tầng là một bước đi chiến lược của Công ty. Thực tế cho thấy, dòng vốn cả trong và ngoài nước sẵn sàng đổ vào các doanh nghiệp có lợi thế về đất sạch. Thời gian vừa qua, Dragon Capital đã chi gần 400 tỷ đồng để sở hữu 5% cổ phần của Phát Đạt.

Ngoài Phát Đạt, sau giai đoạn ưa chuộng nhóm cổ phiếu ngành sản xuất, giai đoạn cuối năm 2017, đầu năm 2018, Dragon Capital đầu tư không nhỏ vào những cổ phiếu bất động sản khác như CenLand, Hải Phát Invest, Văn Phú Invest, Sơn Kim Land, Đất Xanh, Novaland, Khang Điền…

Nếu như Novaland, Khang Điền hay Đất Xanh là các tên tuổi đã có thương hiệu sẵn trên sàn chứng khoán thì CenLand, Hải Phát Invest, MB Land, Sơn Kim… thuộc "nhóm 2", có quy mô vừa, nhưng cũng sở hữu lượng quỹ đất hàng trăm ha.

Chẳng hạn, Hải Phát Invest (Dragon Capital đang sở hữu 15% vốn điều lệ) có các dự án lớn tại Hà Nội như Khu đô thị Tân Tây Đô, Khu nhà ở đô thị The Vesta - Phú Lãm, Tổ hợp The Pride, Dự án CT2-105 Usilk City (đổi tên là Dự án HPC Landmark 105), Tổ hợp Roman Plaza... và nhiều dự án tại không ít tỉnh, thành phố khác.

Theo chia sẻ của ông Đoàn Hòa Thuận, Phó tổng giám đốc thường trực Hải Phát Invest, sau nhiều năm tận dụng thời cơ, Công ty đã tích lũy được lượng quỹ đất lớn ở nhiều vị trí đắc địa tại Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng, Bình Thuận, Nam Định, Bắc Ninh, Thái Bình…, trong đó gần 200 ha đất sạch sẵn sàng triển khai và dự kiến trong năm 2018 có thể tạo lập được quỹ đất sạch tiếp theo lên tới hơn 400 ha. Cùng với các dự án dự kiến triển khai trong những năm tới, quỹ đất có thể tạo lập lên đến cả ngàn ha sẽ đảm bảo cho kế hoạch phát triển ổn định của Hải Phát Invest trong vòng 15 năm.

Xu thế liên kết, hợp tác

Việc các doanh nghiệp bất động sản nắm giữ quỹ đất lớn ở thời điểm này được nhìn nhận ở nhiều góc độ khác nhau. Trước hết, đây là tài sản thể hiện tiềm lực của doanh nghiệp.

Ông Tony Ngo, Giám đốc Quỹ Bridger Capital Việt Nam cho rằng, khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào doanh thu, lợi nhuận hằng năm, mà còn nhìn vào tính hiệu quả của từng dự án và giá trị quỹ đất đang sở hữu. Đơn giản vì đơn vị nào nắm được cái thị trường khao khát thì sẽ giành lợi thế khi định hình được dòng chảy của nguồn vốn ngoại trị giá tới hàng tỷ USD đang sẵn sàng đổ vào đất sạch.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, ông Alex Crane nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam đang được đánh giá là hấp dẫn không chỉ đối với nhà đầu tư trong nước mà cả với khối ngoại. Nhu cầu đầu tư bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng và những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch có được nhiều lợi thế.

Theo ông Crane, một trong những thách thức lớn đối với các nhà đầu tư phát triển bất động sản nước ngoài tại Việt Nam là khó tiếp cận quỹ đất, dù vốn của họ có lớn đến đâu đi chăng nữa. Hiện nay, các quỹ đất lớn thường do doanh nghiệp Việt Nam nắm giữ. Do đó, các doanh nghiệp ngoại có xu hướng liên doanh với các công ty nội địa, nhằm tiếp cận quỹ đất nhanh hơn để phát triển dự án.

“Đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp nội địa có thể nhanh chóng thu hút được dòng vốn ngoại giá rẻ đang đổ mạnh vào thị trường để phát triển các dự án", ông Crane nhấn mạnh và cho biết, có quỹ đất tốt (vị trí đẹp, giá trị cao, hạ tầng đồng bộ) là có cơ hội thắng lớn. Ngược lại, không có quỹ đất hoặc nguồn lực này cạn kiệt sẽ làm suy giảm khả năng cạnh tranh cũng như để vuột cơ hội tăng trưởng của doanh nghiệp. Điều này lý giải vì sao các doanh nghiệp đang tăng tốc liên kết, hợp tác để tranh thủ quỹ đất của nhau.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, liên kết và hợp tác toàn phần hoặc từng phần để tận dụng lợi thế của nhau (đặc biệt lợi thế quỹ đất lớn nhất) là xu thế tích cực. Điều này hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc. Việc hợp tác trong lĩnh vực bất động sản đòi hỏi tính minh bạch rất cao, tương đồng về chiến lược cũng như các bên cần có tầm nhìn nhất quán. Do đó, các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên kết lại không thuần túy vì mục tiêu quỹ đất, mà còn nâng bước nhau lên tầm cao mới.

Một chuyên gia có 15 năm quan sát thị trường bất động sản dự báo, cuộc chiến giữa các doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới nằm ở quỹ đất.

"Tuy nhiên, sở hữu quỹ đất lớn phải đi kèm với năng lực triển khai nhanh, hiệu quả để giúp nguồn vốn nằm trong đất được luân chuyển. Nếu không, việc ôm quỹ đất sẽ đẩy chi phí lên cao, có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, mất thanh khoản", vị chuyên gia nói.