Tuy nhiên, trong cơ cấu nợ thời gian gần đây, một phần giá trị nợ phải trả sẽ là phần doanh thu tương lai của doanh nghiệp khi đủ điều kiện.

Doanh thu và lợi nhuận đều giảm mạnh

Quý III/2020, doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ của Đất Xanh chỉ đạt 797 tỷ đồng, giảm tới 45,3% so với quý III/2019. Doanh thu thuần lũy kế 9 tháng đầu năm 2020 cũng chỉ đạt 1.876,8 tỷ đồng, giảm tới 50,6% so với nửa đầu năm 2019.

Theo đó, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ trong quý III/2020 đạt 32,5 tỷ đồng, giảm 85,95% so với cùng kỳ năm 2020. Lợi nhuận sau thuế trên báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2020 đạt hơn 100 tỷ đồng, giảm 71,47% so với cùng kỳ.

Trong nội dung văn bản giải trình, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Đất Xanh cho biết, lợi nhuận sau thuế riêng lẻ giảm chủ yếu do Công ty chưa kịp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ các dự án mà Công ty làm chủ đầu tư, đã triển khai bán hàng thành công. Sự sụt giảm còn có sự ảnh hưởng của việc giảm doanh thu hoạt động tài chính (cổ tức được chia từ công ty con). Theo đó, lợi nhuận hợp nhất giảm cũng có nguyên nhân từ việc chưa kịp ghi nhận doanh thu từ các dự án đã bán hàng thành công.

Trong thời gian qua, một số dự án của Đất Xanh đã bán hàng thành công như Opal Boulevard, Saint Moritz.

Opal Boulevard là dự án khu căn hộ cao cấp tại thị xã Bình Dương. Dự án có tổng diện tích đất toàn khu: 14,757.3 m2, diện tích sàn xây dựng: 162,345 m2; gồm 4 tháp A1, A2, B1, B2, mỗi tháp cao 35 tầng.

Dự án có tổng cộng 1.446 sản phẩm. Trong đó, tháp A1 có 278 căn hộ và 7 trung tâm dịch vụ; tháp A2 có 287 căn hộ và 1 trung tâm dịch vụ; tháp B1 có 437 căn hộ và 8 trung tâm dịch vụ; tháp B2 có 444 căn hộ và 6 trung tâm dịch vụ.

Trong khi đó, Dự án Saint Moritz (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM) là dự án xây dựng theo loại hình khu căn hộ và văn phòng hạng sang, với tổng diện tích toàn khu là 2.400,6 m2, diện tích sàn xây dựng 18.012,91 m2.

Quy mô nợ tăng dần

Đất Xanh là một doanh nghiệp hoạt động sôi nổi với trái phiếu trong năm 2019, với tổng cộng 4 đợt phát hành trái phiếu trong năm này. Sang năm 2020, hoạt động huy động vốn trực tiếp qua trái phiếu của công ty mẹ Đất Xanh có phần chững lại, nhưng Tập đoàn vẫn thực hiện bảo lãnh cho công ty con. Đáng chú ý nhất là thương vụ bảo lãnh của Đất Xanh cho Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An (công ty con của Đất Xanh) phát hành trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo với tổng giá trị không quá 1.600 tỷ đồng.

Nhìn tổng thể bức tranh tài chính, các hoạt động phát hành trực tiếp của công ty mẹ và công ty con và hoạt động vay nợ tài chính nói chung đã góp phần làm nợ phải trả của Đất Xanh phình to dần trong mấy năm qua. Nợ phải trả của Đất Xanh đã tăng 134,3% trong giai đoạn từ cuối 2016 đến tháng 9/2020, nhưng vốn chủ sở hữu giai đoạn này chỉ tăng 95,2%. Riêng trong 9 tháng đầu năm 2020, vốn chủ sở hữu của Đất Xanh giảm nhẹ, nhưng nợ phải trả vẫn tăng 23,4%.

Tuy nhiên, cơ cấu nợ phải trả của một doanh nghiệp bất động sản cũng có những đặc thù khác so với các doanh nghiệp khác. Cụ thể, với Đất Xanh, nợ phải trả tăng nhanh một phần đến từ động thái trả tiền trước của khách hàng. Số dư người mua trả tiền trước tăng mạnh, từ 907,8 tỷ đồng hồi đầu năm lên 2.419,2 tỷ đồng vào thời điểm cuối quý III/2020. Phần người mua trả tiền trước nằm trong phần nợ phải trả, nhưng trong tương lai, số “nợ” này sẽ được chuyển thành doanh thu khi đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, thường là khi bàn giao nhà cho khách hàng.