Bán tháo cổ phiếu DXG: Hệ lụy do khối ngoại rút ròng hay lo ngại rủi ro pha loãng?

Kê giá kịch sàn, khối lượng lệnh đặt bán cao áp đảo, cổ phiếu DXG của Tập đoàn Đất Xanh bất ngờ rơi vào “cơn bão” bán tháo trong những ngày đầu của tuần giao dịch này.

Trước đó không lâu, DXG còn vừa xác lập đỉnh giá mới (28.900 đồng/cổ phiếu) hôm 3/6. Với mức tăng nóng gần 82% từ đầu năm, xuất hiện những giai đoạn điều chỉnh giá là điều dễ hiểu. Cú giảm sâu lần này còn trùng với xu hướng hạ nhiệt chung của thị trường sau chuỗi ngày dài tăng điểm.

Tuy nhiên, ngay cả khi sắc xanh đã trở lại chiếm ưu thế, giá cổ phiếu cũng không mấy hồi phục. Cổ phiếu DXG "đo sàn" phiên thứ hai liên tiếp, đóng cửa tại mức giá 24.100 đồng/cổ phiếu, giảm 16,6% từ đỉnh. Có những câu chuyện riêng khiến DXG trở thành một trong những cổ phiếu rơi thảm và bị bán tháo nhiều nhất trên thị trường.

Thứ nhất, theo tính toán của nhiều công ty chứng khoán, DXG là cổ phiếu dự kiến bị bán ra mạnh nhất (về khối lượng) trong kỳ đảo danh mục quý II/2021 của FTSE Vietnam ETF với khoảng 4,46 triệu đơn vị trong thời gian từ 7/6-18/6. DXG cũng chỉ vừa được đưa vào danh mục của quỹ này từ quý liền trước nhưng đã chóng vánh rời danh mục. Chỉ riêng trong ba phiên 7-9/6, khối ngoại bán ròng 27 triệu cổ phiếu DXG, chiếm tới 1/3 khối lượng khớp lệnh và đã gấp nhiều lần lượng bán dự kiến của FTSE Vietnam ETF. 

Thứ hai, xu hướng bán tháo cổ phiếu DXG còn xuất hiện kể từ sau khi Đất Xanh công bố tài liệu trình cổ đông trong cuộc họp đại hội đồng cổ đông tổ chức vào ngày 26/6. Phương án tăng vốn khủng lần đầu được công bố, bao gồm cả kế hoạch phát hành cổ phiếu và trái phiếu.

Trong đó, Đất Xanh dự kiến phát hành 7 triệu cổ phiếu thưởng cho cán bộ công nhân viên, 1,35% số lượng cổ phiếu đang lưu hành. Nguồn vốn 70 tỷ đồng để phát hành cổ phiếu mới sẽ lấy từ vốn chủ sở hữu. Người lao động được chọn tham gia chương trình ESOP sẽ không cần chi trả tiền mua cổ phiếu. 

Dù khá ít xuất hiện trên thị trường chứng khoán Việt Nam, hình thức trả thưởng CBCNV bằng cổ phiếu ESOP cũng từng được một số công ty áp dụng như MWG sử dụng nguồn lợi nhuận sau thuế để thưởng 7,33 triệu cổ phiếu cho CBCNV, gồm cổ phiếu mới phát hành (hơn 7 triệu đơn vị) và cổ phiếu quỹ trong năm 2016. Đến năm 2017,  chính Đất Xanh cũng phát hành 3 triệu cổ phiếu để thực hiện chương trình thưởng cổ phiếu ESOP. Tuy nhiên, khác với cú bứt phá lợi nhuận đạt được giai đoạn đó, phương án thưởng cổ phiếu ESOP của Đất Xanh lần này lại được đưa ra sau năm 2020 kinh doanh thua lỗ.

Cùng đó, doanh nghiệp địa ốc này lên kế hoạch phát hành cồ phiếu riêng lẻ 200 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong và ngoài nước có tiềm lực tài chính. Giá phát hành được xác định là giá đă chiết khấu 20% bình quân giá đóng cửa của cổ phiếu DXG trong 20 ngày giao dịch gần nhất trước thời điếm Hội đồng quản trị quyết định mức giá phát hành cụ thể. Cổ phiếu trong đợt này sẽ chịu hạn chế tối thiều 1 năm, trừ trường hợp chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Nếu thành công, quy mô vốn điều lệ của Đất Xanh sẽ tăng từ 5.200 tỷ đồng lên 7.270 tỷ đồng. Phương án tăng vốn lần này được công ty đưa ra sau kết quả kinh doanh không mấy sáng của năm 2020. Đặt ra kế hoạch kinh doanh lợi nhuận sau thuế đạt 1.034 tỷ đồng nhưng Đất Xanh thua lỗ 496 tỷ đồng. Doanh thu cả năm cũng chỉ hoàn thành 59% kế hoạch.

Tại báo cáo gửi đến các cổ đông, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh cũng cho biết kết quả hoạt động kinh doanh của công ty đã chịu ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Lợi nhuận sau thuế không đạt được kỳ vọng nên doanh nghiệp địa ốc này đã quyết định không chi thưởng cho hội đồng quản trị, ban điều hành và không chi trả cổ tức bằng tiền mặt (dự kiến 20%) cho năm 2020 như kế hoạch.

Mục tiêu mà Đất Xanh đề ra cho năm 2021 là 9.000 tỷ đồng doanh thu và 1.350 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Cổ tức dự kiến tiếp tục là 20%. Nếu so sánh với kết quả đạt được trong lịch sử hoạt động, kế hoạch lợi nhuận trên vẫn thấp hơn nhiều khoản lãi thu được năm 2018 và 2019. Tuy nhiên, quy mô doanh thu 9.000 tỷ đồng lại là tăng vọt và chưa từng đạt được trước đây. Trong quý I/2021, Đất Xanh đã hoàn thành gần 1/3 mục tiêu doanh thu và 53% mục tiêu lợi nhuận nhờ nguồn thu từ mảng đầu tư, phát triển dự án bất động sản tại các dự án do công ty làm chủ đầu tư.  

Trong trường hợp doanh nghiệp địa ốc này đạt được mức lợi nhuận như đã đề ra, thu nhập ròng tính bình quân trên số lượng cổ phiếu sau phát hành ước khoảng 1.857 đồng. Dù đã cải thiện so với khoản lỗ năm 2020 nhưng thấp hơn mức EPS của công ty từ năm 2014 đến nay. Áp lực pha loãng và đảm bảo hiệu quả kinh doanh sau khi tăng vốn là hiện hữu nếu Đất Xanh không sớm bứt phá về lợi nhuận.

Tham vọng tăng vốn cho mục tiêu vươn ra thế giới ở thập kỷ tiếp theo

Không chỉ phát hành cổ phiếu riêng lẻ quy mô lớn hướng đến các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và cam kết gắn bó với tập đoàn, theo chia sẻ của ông Lương Trí Thìn, Đất xanh còn lên kế hoạch phát hành trái phiếu và niêm yết trái phiếu ra thị trường quốc tế, đưa thương hiệu “DXG” tiếp cận thị trường vốn quốc tế. Ngay trong quý I/2021, công ty này vừa hoàn tất phát hành trái phiếu không chuyển đồi và có tài sản bảo đảm với giá trị 370 tỷ đồng cho 12 nhà đầu tư. Trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, lãi suất áp dụng ở mức cố định 12%/năm.

Số tiền huy động ở đợt phát hành trên sử dụng mua quỹ đất/dự án/công ty sở hữu dự án đề phát triển các dự án đô thị khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh và đầu tư cho Gem Sky World - dự án 92ha tại Long Thành mà công ty con của Đất Xanh đấu giá được năm 2019. Đối với đợt phát hành cổ phiếu riêng lẻ, công ty chưa vạch ra cụ thể phương án sử dụng vốn nhưng cũng cho biết mục đích đợt phát hành để huy động vốn, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Định hướng của Đất Xanh là “vươn ra khu vực Đông Nam Á và toàn cầu trong tương lai gần” và xác định năm 2021 là “năm bản lề” quyết định sự phát triền vượt trội rong thập kỷ tiếp theo, lãnh đạo công ty nhấn mạnh. Một trong các kế hoạch Đất Xanh đề  ra cho năm 2021 là đẩy mạnh việc mua và tích lũy những dự án bất động sản có vị trí đẹp, đã có mặt bằng hoàn chỉnh, pháp lý rõ ràng; hoàn thiện các thủ tục nhằm chuẩn bị cho chiến lược trung và dài hạn.

Đến cuối quý I, lượng tiền và tiền gửi ngân hàng của Đất Xanh đạt tổng cộng 2.704 tỷ đồng. Mới đây, vào tháng 4/2021, gần 72 triệu cổ phiếu của công ty con Đất Xanh là Công ty cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh đã hoàn tất chào bán ra công chúng. Trong đó, bên cạnh số cổ phiếu mới phát hành, Tập đoàn Đất Xanh cũng bán ra hơn 35,83 triệu cổ phiếu thu về 1.146,56 tỷ đồng. Cùng với đợt tăng vốn khủng của năm 2021, Đất Xanh sẽ nắm trong tay nguồn vốn lớn. Nhưng ở chiều ngược lại, đây cũng là áp lực lên công ty để đầu tư mang về hiệu quả ở từng đồng vốn góp thêm của cổ đông. Công ty đã “lỡ hẹn” cổ tức năm 2020. Để đạt được mức dự kiến 20% cho năm 2021, Đất Xanh cũng phải sẵn sàng cho nguồn tiền chi trả cổ tức, ước khoảng hơn 1.450 tỷ đồng, tính trên số cổ phiếu sau khi phát hành thành công. 

Từ năm 2019, đặc biệt sau thương vụ đấu giá khu đất 92 ha tại Long Thành, quy mô tài sản của Đất Xanh là tăng lên rất nhanh từ 13.729 tỷ đồng cuối năm 2018 lên 25.674 tỷ đồng theo cập nhật tại ngày 31/3/2021. Tỷ lệ nợ cũng tăng từ 54,8% lên 62,3%.