Nguồn cung tăng, sức mua chưa theo kịp

Bước vào quý cuối năm 2026, ưu tiên của nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn là mở rộng quy mô bán hàng, mà là duy trì nhịp giao dịch, từng bước giải phóng lượng sản phẩm tồn kho và bảo đảm dòng tiền cho hoạt động kinh doanh.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, dù doanh nghiệp vẫn ghi nhận lượng khách quan tâm, nhưng việc chuyển đổi thành giao dịch thực tế ngày càng khó khăn. Với lượng sản phẩm chưa tiêu thụ còn lớn, doanh nghiệp buộc phải xây dựng kế hoạch kinh doanh thận trọng hơn, phân bổ lại nguồn lực bán hàng và ưu tiên những giao dịch có khả năng thu tiền thực tế.

Diễn biến trên phản ánh sự thay đổi đáng chú ý của thị trường. Nguồn cung đang phục hồi, nhiều dự án được tái khởi động và hoạt động mở bán sôi động hơn, nhưng tốc độ hấp thụ chưa theo kịp. Áp lực vì vậy đang chuyển dần sang khả năng tiêu thụ sản phẩm và duy trì thanh khoản của chủ đầu tư.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, trong tháng 8/2026, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận chỉ đạt khoảng 11%, giảm 5 điểm phần trăm so với tháng trước. Diễn biến này một phần chịu ảnh hưởng bởi tâm lý giao dịch trong tháng Ngâu và mặt bằng lãi suất cho vay chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Tình trạng thanh khoản thấp không chỉ xuất hiện ở phân khúc căn hộ. Với nhà phố, biệt thự, dù sức cầu có cải thiện so với tháng trước đó, nhưng lượng tiêu thụ trong tháng 8/2026 vẫn chỉ tương đương khoảng 8% tổng nguồn cung sơ cấp. Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, lượng tiêu thụ trong tháng 8 giảm 64% so với tháng trước đó, giao dịch chủ yếu tập trung tại một số dự án quy mô lớn có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá cao tại những khu vực tập trung nguồn cung mới khiến người mua ở thực phải tính toán kỹ hơn, nhất là khi chi phí vay vốn gia tăng. Trong khi đó, áp lực chi phí đầu vào khiến giá bán sơ cấp khó điều chỉnh mạnh, dù tốc độ tiêu thụ chậm lại.

Theo Knight Frank Việt Nam, giá căn hộ chào bán mới bình quân tại khu vực TP.HCM trước sáp nhập đạt 4.210 USD/m2 trong quý III/2026, tương đương khoảng 110 triệu đồng, tăng 3% so với quý trước đó và 12% so với cùng kỳ năm trước. Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, giá sơ cấp bình quân đạt 3.754 USD/m2, tương đương 97,6 triệu đồng, tăng 2,3% so với quý II.

Mức giá bình quân tiếp tục tăng chủ yếu gắn với cơ cấu sản phẩm. Tại khu vực trung tâm TP.HCM, nguồn hàng mới tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu sang, trong khi căn hộ bình dân, trung cấp xuất hiện nhiều hơn tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn của Knight Frank Việt Nam nhận định, người mua hiện nay đánh giá kỹ hơn về khả năng tài chính, chất lượng dự án cũng như các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. “Chúng tôi kỳ vọng, các chính sách mới sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, củng cố niềm tin của người mua để ở và dần thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu”, ông Hoàng nói.

Khả năng chi trả càng trở thành yếu tố quan trọng khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao. Theo S&I Ratings, lãi suất cho vay thương mại và mua nhà phổ biến quanh 12-14%/năm. Với những khoản vay đã hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên mức 12-16%/năm.

Chi phí vốn lớn khiến người mua sử dụng đòn bẩy tài chính phải tính toán thận trọng hơn về nghĩa vụ trả nợ dài hạn. Ngay cả khi được hỗ trợ lãi suất trong giai đoạn đầu, khả năng thanh toán sau thời gian ưu đãi vẫn là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền.

Trong khi sức mua chịu ràng buộc bởi giá bán và chi phí vay, nguồn cung căn hộ dự kiến tiếp tục mở rộng. Knight Frank dự báo, đến cuối năm 2027, TP.HCM có thể đón thêm 42.593 căn hộ, trong đó khu vực trung tâm chiếm hơn một nửa.

Triển vọng này cho thấy, áp lực cạnh tranh sẽ tiếp tục gia tăng. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, chất lượng bảo đảm và chính sách tài chính phù hợp có cơ hội thu hút người mua tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm có mức giá vượt xa khả năng chi trả hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ đối mặt với thời gian tiêu thụ kéo dài.

Bài toán dòng tiền của doanh nghiệp

Sức mua phục hồi chậm đang buộc các doanh nghiệp bất động sản điều chỉnh chiến lược kinh doanh trong những tháng cuối năm 2026. Thay vì mở bán đồng loạt, một số chủ đầu tư lựa chọn chia giỏ hàng thành nhiều đợt nhỏ, căn cứ vào khả năng hấp thụ của đợt trước để quyết định số lượng sản phẩm, thời điểm triển khai và chính sách bán hàng tiếp theo.

Không ít dự án đã khởi động kế hoạch bán hàng nhưng kéo dài thời gian chuẩn bị do lượng khách đăng ký trước chưa đạt kỳ vọng. Một số chủ đầu tư cũng thu hẹp giỏ hàng hoặc lùi thời điểm mở bán để tránh gia tăng lượng sản phẩm chưa tiêu thụ.

Báo cáo của MBS Research chỉ ra, trong 9 tháng năm 2026, phần lớn lượng mở bán đến từ chủ đầu tư Vinhomes tại các đại dự án Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Với nhiều doanh nghiệp khác, MBS chưa ghi nhận kế hoạch mở bán đáng chú ý trong một đến hai quý tiếp theo.

Sự thận trọng đó không chỉ xuất phát từ sức mua yếu, mà còn liên quan trực tiếp đến bài toán tài chính. Mỗi dự án mới cần nguồn vốn lớn để triển khai, trong khi tốc độ bán hàng chậm khiến thời gian thu hồi vốn kéo dài. Ở chiều ngược lại, việc tập trung bàn giao các sản phẩm đã bán giúp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và thu tiền theo tiến độ hợp đồng, qua đó giảm bớt áp lực tài chính trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, mức độ thuận lợi giữa các doanh nghiệp có sự khác biệt lớn. MBS dự báo, lợi nhuận ròng quý III/2026 của Vinhomes đạt khoảng 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ, nhờ bàn giao các dự án Wonder City, Royal Island và hoạt động bán hàng tại Global Gate, Sài Gòn Park.

Trong khi đó, lợi nhuận ròng của Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh được dự báo lần lượt giảm 52%, 36% và 30%, chủ yếu do lượng sản phẩm bàn giao tại các dự án hiện hữu còn hạn chế. Riêng Đất Xanh còn chịu tác động từ hoạt động môi giới khi thị trường giao dịch kém sôi động.

Sự phân hóa đó cho thấy, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai và bàn giao dự án. Những chủ đầu tư có lượng sản phẩm đã bán đủ lớn vẫn có thể duy trì lợi nhuận, ngay cả khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Dù vậy, lợi nhuận tăng trưởng chưa đồng nghĩa áp lực dòng tiền đã được giải quyết. Theo VIS Rating, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết được theo dõi đã tăng lên 74%, so với mức bình quân 54% trong giai đoạn 2022 - 2025.

Đáng chú ý, ngoại trừ Vinhomes, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của phần lớn chủ đầu tư niêm yết vẫn âm trong kỳ báo cáo gần nhất. VIS Rating dự báo, tình trạng này có thể gia tăng khi nhu cầu mua nhà suy yếu khiến doanh số bán hàng và dòng tiền thu từ khách hàng chậm lại.

Đây là rủi ro đáng chú ý đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn. Dù vẫn ghi nhận doanh thu từ các dự án đã bàn giao, doanh nghiệp phải tiếp tục chi tiền cho xây dựng, vận hành, lãi vay và phát triển dự án. Nếu nguồn tiền thu từ khách hàng không đáp ứng được nhu cầu chi, áp lực thanh khoản có thể gia tăng.

Trong giai đoạn giá bán neo cao, lãi suất chưa thuận lợi và người mua thận trọng, khả năng bán hàng phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị thực tế của sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và mức độ phù hợp với nhu cầu thị trường. Với các doanh nghiệp, thách thức lớn nhất không còn chỉ là tìm kiếm quỹ đất hay đưa thêm sản phẩm ra thị trường, mà là bảo đảm dòng tiền đủ để duy trì hoạt động và hoàn thành các dự án đã cam kết.

Cuộc đua giữ thanh khoản vì vậy cũng trở thành phép thử đối với sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư. Doanh nghiệp nào kiểm soát tốt hàng tồn, cân đối được chi phí vốn và duy trì tiến độ bàn giao sẽ có lợi thế hơn trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.