Đó là nhận định của TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia được đưa ra tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính - Đầu tư đang tổ chức sáng ngày 12/5 tại TP.HCM. 

Vai trò của thị trường bất động sản và xây dựng

Phát biểu tại Hội thảo trên, thị trường xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng vai trò là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Theo số liệu thống kê năm 2025, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 3,5% GDP, trong khi lĩnh vực xây dựng đóng góp tới 6,13% GDP. So với các quốc gia khác như Trung Quốc (xây dựng và bất động sản chiếm 21% GDP) hay Thái Lan (13% GDP), dư địa đóng góp của ngành này tại Việt Nam vẫn còn rất lớn.

Tính riêng năm 2025, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã đóng góp 2,01% vào tốc độ tăng trưởng GDP chung, và con số này của ngành xây dựng là 7,3%. Bước sang quý 1/2026, các chỉ số này tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng với GDP xây dựng tăng 8,36% và GDP kinh doanh bất động sản tăng 4,71%.

Năm 2026 được kỳ vọng là năm Việt Nam vững bước vào một "kỷ nguyên mới" với những mục tiêu tăng trưởng đầy tham vọng bất chấp đà giảm tăng trưởng chung của kinh tế thế giới.

Trong khi kinh tế thế giới năm 2026 dự báo giảm đà tăng trưởng (xuống mức 3,1% từ mức 3,4% của năm 2025), kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng cao ở mức 9% (sau khi đạt 8,02% năm 2025). Đây là bước đệm quan trọng để hướng tới mục tiêu tăng trưởng bình quân 10% giai đoạn 2026-2030.

Các chỉ số như lạm phát, lãi suất, tỷ giá và nợ xấu vẫn nằm trong tầm kiểm soát. Cụ thể, lạm phát (CPI) của Việt Nam năm 2026 dự báo ở mức 4,3% và giảm xuống 4,1% vào năm 2027.

Xu hướng lãi suất của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới như: Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) hay ECB đang có dấu hiệu giảm dần, tạo áp lực tích cực lên mặt bằng lãi suất trong nước.

Tháo gỡ các dự án tồn đọng, hoàn thiện hệ thống pháp luật

TS. Lực cho rằng, Chính phủ và Quốc hội đã ban hành hàng loạt Nghị quyết đặc thù để khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản. Nghị quyết 170/2024/QH15: Cơ chế đặc thù tháo gỡ khó khăn cho các dự án tại TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa. Sau đó, Nghị quyết 265/2025/QH15 đã cho phép mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế này ra cả nước. Nghị quyết 29/2026/QH16: Xử lý các vi phạm đất đai trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giúp giải quyết các dự án đang bị "đóng băng".

Đồng thời, Chính phủ chỉ đạo tiếp tục tháo gỡ vướng mắc cho 3.338 dự án với tổng vốn đầu tư gần 3,35 triệu tỷ đồng. Ưu đãi phát triển Nhà ở xã hội (NOXH): Nhiều chính sách mang tính đột phá được ban hành để thúc đẩy phân khúc này.

Nâng mức trần thu nhập: Cá nhân mua NOXH được nâng trần thu nhập lên 25 triệu đồng/tháng (theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP). Trước đó, Nghị định 261/2025/NĐ-CP đã nâng mức này từ 15 triệu lên 20 triệu đồng/tháng đối với cá nhân và 40 triệu đồng/tháng đối với cặp vợ chồng.

Hạ lãi suất: lãi suất cho vay NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội giảm xuống còn 5,4%/năm. Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia: Quy định chi tiết tại Nghị định 302/2025/NĐ-CP nhằm đảm bảo nguồn vốn cho thuê và phát triển NOXH bền vững.

Đáng chú ý, hàng loạt Luật quan trọng đã có hiệu lực hoặc sắp thực thi như: Luật Đầu tư sửa đổi 2025: Cắt giảm thủ tục cho nhà đầu tư nước ngoài, nới lỏng điều kiện chuyển nhượng dự án. Luật Xây dựng sửa đổi 2025: Rút gọn thủ tục thẩm định, mở rộng đối tượng miễn giấy phép xây dựng và thúc đẩy chuyển đổi số qua mô hình thông tin công trình. Dự kiến sắp tới: Thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch.

Nguồn vốn và năng lực tài chính của thị trường

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản năm 2026 đang chứng kiến sự đa dạng hóa và tăng trưởng mạnh mẽ của các nguồn vốn. Trong đó, vốn tín dụng: đến cuối năm 2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản ước đạt 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2024 (tín dụng toàn ngành năm 2025 tăng hơn 19%).

Năm nay, mục tiêu tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng đặt ra mức 15%, do đó tín dụng bất động sản cũng được kiểm soát. Tuy nhiên, đến tháng 2/2026, dư nợ kinh doanh bất động sản riêng lẻ đạt 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối năm 2025. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này ở mức 2,22% vào cuối năm 2025.

Theo TS. Lực, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết trong bối cảnh hiện nay do đã tăng trưởng cao trong năm trước, nhưng khả năng tín dụng ở lĩnh vực này vẫn tăng khoảng 15% trong năm nay. Do đó, việc kiểm soát bất động sản không có nghĩa là “siết” mà là điều tiết lại và có sự chọn lọc. Chủ trương của cơ quan điều hành là muốn các ngân hàng hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc cho vay mua nhà để ở, hạn chế vốn tín dụng vào bất động sản đầu cơ, nhằm hạn chế rủi ro.

Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), năm 2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành 123.000 tỷ đồng trái phiếu. Đặc biệt trong 4 tháng đầu năm 2026, con số này đạt gần 40.000 tỷ đồng, chiếm tới 51% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn năm 2026 là rất lớn với khoảng 204.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 61%.

Về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Năm 2025, vốn đăng ký vào kinh doanh bất động sản đạt 6,26 tỷ USD, chiếm 20% tổng vốn FDI. Trong 4 tháng đầu năm 2026, giải ngân FDI đạt 540 triệu USD.

Năm 2025 có hơn 5.600 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới (tăng 23,8%). Trong 4 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp thành lập mới tiếp tục tăng mạnh 34% so với cùng kỳ. 

Thách thức, kiến nghị và các giải pháp để tháo gỡ

Dù có nhiều triển vọng, thị trường vẫn đang đối mặt với những "nút thắt" lớn cần giải quyết. Tuy nhiên, hiện giá nhà đất quá cao: đây là vấn đề nhức nhối nhất. Chỉ số giá căn hộ so với thu nhập bình quân tại Việt Nam năm 2026 là 30,2 năm, tăng mạnh so với mức 23,5 năm của năm 2023. Việt Nam hiện đứng thứ 10 trong số các quốc gia khó tiếp cận nhà ở nhất.

Lệch pha cung - cầu: thị trường đang thừa phân khúc cao cấp (chiếm hơn 70%) nhưng lại thiếu trầm trọng phân khúc bình dân và NOXH phù hợp với khả năng chi trả. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ và "thổi giá", hiện tượng "té nước theo mưa", đẩy giá ảo vẫn diễn ra. Khảo sát cho thấy 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm, cho thấy tính đầu cơ rất cao.

Chi phí đầu vào tăng: giá nguyên vật liệu xây dựng khan hiếm cục bộ, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí tài chính tăng cao gây áp lực lên biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Chậm chuyển đổi số: việc ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi xanh trong ngành xây dựng vẫn còn chậm so với yêu cầu.

Để đưa thị trường phát triển lành mạnh và đóng góp tối ưu cho mục tiêu GDP 10%, TS. Cấn Văn Lực đề xuất các nhóm giải pháp đồng bộ. Đối với Cơ quan quản lý: hoàn thiện thể chế: Sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản để tăng nguồn cung và điều tiết thị trường. Sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác.

Kiểm soát giá: Có biện pháp cụ thể để giảm mặt bằng giá nhà đất, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản (tối đa tăng 15% năm 2026); Cải cách hành chính: Giảm mạnh thủ tục phê duyệt dự án, linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất mới để không làm tăng chi phí đầu vào quá mức; Quản lý dữ liệu: Hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP để tăng tính minh bạch.

Đối với doanh nghiệp bất động sản: Tái cấu trúc: Kiểm soát rủi ro dòng tiền, đặc biệt là áp lực đáo hạn TPDN; hạn chế đầu tư dàn trải; Đa dạng hóa: Đưa giá nhà về mức hợp lý, tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Chuyển đổi số và xanh: Tăng cường ứng dụng công nghệ như AI, BIM, Robot, In 3D để giảm chi phí vận hành và bảo vệ môi trường; Nâng cao năng lực: Thích ứng với các Luật mới, chuẩn hóa quy trình và nhân sự để nắm bắt cơ hội trong kỷ nguyên mới.

TS. Cấn Văn Lực đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang đứng trước vận hội lớn với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ đột phá thể chế và nền tảng kinh tế vĩ mô vững chắc. Dù còn nhiều thách thức về giá cả và sự lệch pha cung cầu, nhưng với tinh thần "Cơ hội nhiều hơn thách thức" và sự quyết liệt trong thực thi chính sách, thị trường sẽ sớm vượt qua giai đoạn khó khăn để bước vào chu kỳ phát triển mới, minh bạch và bền vững hơn.