Hạ tầng chiến lược mở ra không gian phát triển mới

Sự khan hiếm quỹ đất nội đô đang thúc đẩy làn sóng dịch chuyển ra vùng ven, nơi hạ tầng chiến lược đóng vai trò động lực mở rộng dư địa phát triển. Hệ thống giao thông được phát triển đồng bộ tại cả hai miền đang tạo lực đẩy cho các đô thị vệ tinh.

Tại Hà Nội, trọng tâm là các trục Vành đai 3.5, Vành đai 4, hệ thống cầu vượt sông Hồng và các tuyến metro. Trong khi đó, TP.HCM tập trung vào Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cùng mạng lưới cao tốc miền Tây. Bên cạnh các dự án mới, việc nâng cấp Quốc lộ 1A và nhiều tuyến kết nối hiện hữu cũng góp phần khơi thông hạ tầng, đưa các khu vực vệ tinh trở thành điểm đến của nguồn cung mới.

Đáng chú ý, xu hướng mở rộng không còn giới hạn ở Hà Nội và TP.HCM mà lan sang các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng ở phía Bắc; khu vực Bình Dương (cũ), Long An (cũ), Đồng Nai ở phía Nam. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển địa lý và chiến lược dài hạn của các chủ đầu tư.

Khung pháp lý dần hoàn thiện

Các bộ luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sau giai đoạn điều chỉnh từ năm 2022-2023 đã bước vào quá trình thực thi. Năm 2026 được kỳ vọng là “điểm rơi” của hàng loạt dự án hoàn tất pháp lý sau thời gian chuẩn bị kéo dài. Sự xuất hiện của nguồn cung “sạch”, minh bạch pháp lý và bài bản quy hoạch sẽ góp phần tái lập niềm tin thị trường và ổn định tâm lý nhà đầu tư.

Đáng chú ý, sau khoảng 2 năm triển khai, Luật Đất đai 2024 tiếp tục được đề xuất sửa đổi nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh và đáp ứng yêu cầu của mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Điều này cho thấy quá trình hoàn thiện pháp lý mang tính liên tục và thích ứng cao, đồng thời phát đi tín hiệu tích cực về quyết tâm tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường.

Cầu ở thực vẫn là nền tảng

Trong mọi chu kỳ, nhu cầu ở thực luôn là lực đỡ căn bản của thị trường. Tại Hà Nội và TP.HCM, tốc độ đô thị hóa cao, cùng dòng di cư lao động chất lượng cao tiếp tục tạo ra nhu cầu nhà ở thực chất và có tính tích lũy.

Cơ cấu dân số trẻ, với nhóm tuổi 25-40 chiếm tỷ trọng lớn, đang bước vào giai đoạn hình thành hộ gia đình và mua nhà lần đầu, tiếp tục là động lực cầu dài hạn.

Song song đó, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy và bảo toàn tài sản ưu tiên của nhiều người Việt, đặc biệt tại thị trường phía Bắc. Trong bối cảnh các kênh đầu tư như chứng khoán, trái phiếu hay vàng còn biến động, kỳ vọng giữ giá và tăng giá tài sản theo thời gian vẫn là yếu tố chi phối quyết định đầu tư.

Ngoài ra, dòng vốn FDI và sự phục hồi của du lịch đang tạo thêm nhu cầu đối với nhà ở cao cấp và căn hộ dịch vụ dành cho người nước ngoài. Quý I/2026, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 6,76 triệu lượt - mức cao nhất từ trước đến nay. Các chính sách mở rộng quyền sở hữu nhà ở và đơn giản hóa thủ tục thị thực cũng giúp thị trường này hấp dẫn hơn.

“Gió ngược” bắt đầu xuất hiện

Sau giai đoạn lãi suất thấp hỗ trợ sức mua cuối năm 2024, thị trường tín dụng hiện đã có sự điều chỉnh. Lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại tăng trở lại, trong khi nhiều chương trình ưu đãi lãi suất cố định tại dự án dần hết hiệu lực, khiến người mua phải chuyển sang mức lãi suất thả nổi cao hơn.

Ở góc độ vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 ở mức 15%, thấp hơn đáng kể so với mức 19% của năm 2025. Việc siết tốc độ tăng trưởng tín dụng cùng mặt bằng lãi suất cao hơn đang hạn chế khả năng tiếp cận vốn của cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Tín hiệu điều chỉnh thể hiện khá rõ tại thị trường chung cư Hà Nội sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ cuối năm 2024. Đến cuối quý IV/2025, số lượng dự án ghi nhận tăng giá và biên độ tăng đều giảm đáng kể. Quý I/2026, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 62 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với cuối năm trước.

Đáng chú ý, hơn một nửa số dự án trên thị trường thứ cấp ghi nhận giá chào bán giảm hoặc không đổi. Trong khi đó, ở 4 quý trước đó, tỷ lệ dự án giảm giá chỉ dưới 5%.

Thị trường đang chuyển từ trạng thái hưng phấn mang tính FOMO sang giai đoạn thận trọng và chọn lọc hơn. Mặt bằng lãi suất tăng gây áp lực trực tiếp lên khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải tính toán lại dòng tiền.

Bên cạnh đó, các yếu tố bất ổn kinh tế toàn cầu, rào cản thuế quan và căng thẳng địa chính trị cũng khiến tâm lý “chờ đợi và quan sát” xuất hiện ngày càng rõ nét. Dù khó định lượng, đây là yếu tố tác động mạnh đến tốc độ ra quyết định và tỷ lệ chuyển đổi giao dịch trên thị trường.

Áp lực từ mặt bằng giá cao

Tại Hà Nội, giai đoạn 2018-2019, giá sơ cấp căn hộ phổ biến ở mức 30-50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện nay, phần lớn nguồn cung mới đã vượt 60 triệu đồng/m2. Riêng quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào có giá sơ cấp dưới mức này.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp căn hộ năm 2025 tăng khoảng 24% so với năm trước, thiết lập mặt bằng giá mới.

Tại TP.HCM, cơ cấu nguồn cung cũng thay đổi mạnh. Nếu trước năm 2020, thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2, thì từ năm 2021, nguồn cung này dần thu hẹp và nhường chỗ cho các sản phẩm cao cấp hơn. Từ năm 2024, phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 tăng trưởng mạnh về quy mô.

Tuy nhiên, quá trình sáp nhập hành chính giúp thị trường duy trì sự đa dạng nhất định, khi phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2 xuất hiện trở lại tại các khu vực vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Mặt bằng giá hiện tại đang tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả của người mua ở thực, đặc biệt là gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu. Khoảng cách giữa giá nhà và tốc độ tăng thu nhập ngày càng nới rộng khiến áp lực sở hữu nhà gia tăng.

Thực tế này tạo ra hai xu hướng tâm lý trái chiều: một bộ phận chấp nhận sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc dịch chuyển ra xa trung tâm vì lo ngại “càng đợi giá càng tăng”; trong khi nhóm khác tiếp tục thận trọng, chờ đợi tín hiệu điều chỉnh từ chính sách và thị trường.

Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa

Từ năm 2026, cơ cấu nguồn cung dự kiến tập trung mạnh vào các dự án đại đô thị. Giai đoạn 2026-2030, khoảng 15 dự án quy mô lớn từ 200 đến 10.000 ha tại miền Bắc và miền Nam có thể cung ứng 300.000-400.000 căn nhà ở.

Đây được xem là bước chuyển lớn trong mô hình phát triển nguồn cung của thị trường bất động sản Việt Nam.

Cấu trúc nguồn cung sẽ phân hóa thành hai nhóm rõ rệt: nhóm dự án nội đô hưởng lợi từ quỹ đất khan hiếm và lợi thế vị trí; nhóm dự án vùng ven, vệ tinh phụ thuộc nhiều hơn vào kỳ vọng tăng giá và tiến độ hạ tầng kết nối.

Khả năng hấp thụ của thị trường sẽ không còn đồng đều như giai đoạn bùng nổ trước đây, mà vận hành theo cơ chế chọn lọc. Các yếu tố quyết định gồm giá bán, lãi suất, đặc tính sản phẩm, tốc độ tăng thu nhập và tiến độ hạ tầng.

Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, giá bán bất động sản nhà ở được dự báo phân hóa mạnh hơn theo vị trí và chiến lược sản phẩm của từng dự án. Dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực và phù hợp khả năng tài chính của người mua sẽ có lợi thế duy trì thanh khoản và đà tăng giá.

Từ quy mô đến chiều sâu

Chu kỳ mới cũng chứng kiến sự thay đổi trong tư duy phát triển sản phẩm. Các dự án không chỉ mở rộng về quy mô, mà còn được đầu tư theo chiều sâu về chất lượng và trải nghiệm sống.

Xu hướng đại đô thị tích hợp đang trở thành mô hình chủ đạo tại Hà Nội và TP.HCM. Thay vì chỉ cung cấp không gian ở, các dự án thế hệ mới hướng tới tích hợp đồng bộ hạ tầng nội khu, giao thông công cộng, hệ sinh thái tiện ích và dịch vụ phục vụ đời sống cư dân.

Năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn thị trường bất động sản vận hành theo hướng ổn định và trưởng thành hơn. Thay vì chạy theo biến động ngắn hạn, cả người bán lẫn người mua đang chuyển sang tư duy dài hạn, dựa trên dữ liệu thực tế về quy hoạch, pháp lý và khả năng khai thác sử dụng của sản phẩm.

Trong bối cảnh thị trường tự điều chỉnh, những nhà đầu tư có nguồn vốn ổn định, am hiểu thông tin và chiến lược dài hạn sẽ có nhiều lợi thế hơn so với nhóm đầu tư theo tâm lý đám đông.