Biệt thự vẫn khó bán

Tiết lộ với Báo Đầu tư, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của đơn vị nghiên cứu SPE.R, cho biết từ đầu năm tới nay chỉ có khoảng 8 căn biệt thự nghỉ dưỡng được giao dịch tại Đà Nẵng. Đây là con số thấp kỷ lục trong 5 năm trở lại đây. 

Nhìn về quá khứ, Đà Nẵng từng là một thị trường tương đối nhộn nhịp với 42 căn biệt thự được giao dịch hành công trong năm 2021. Thậm chí, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2022, 56 căn đã được “chốt đơn” tại thành phố bên sông Hàn.

Tuy nhiên, thời kỳ hoàng kim đó đã kết thúc. Không chỉ với Đà Nẵng, hiện tình cảnh ảm đạm đang bao trùm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước. Phân khúc đầu tư dành cho giới nhà giàu vẫn chưa thể bật lên trong những tháng cuối năm. 

Báo cáo tháng 11 của DKRA cho biết cả nước chỉ có 46 căn biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng ở mức 30%. Trong đó, miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án mới chào hàng.

Sức cầu thị trường cũng tương đối khiêm tốn với 14 căn biệt thự được giao dịch thành công, giảm 67% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đáng nói là thanh khoản đã sụt giảm đáng kể, hơn 80% dự án sơ cấp đã phải đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng.

Xét trên thị trường sơ cấp, giá bán phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng không biến động nhiều so với tháng trước. Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhằm kích cầu thị trường.

Dẫu vậy, các chiến dịch trên vẫn chưa đủ sức để thay đổi cục diện thị trường. Đặc biệt là khi ngành du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng cũng như áp lực đáo hạn trái phiếu những tháng cuối năm vẫn còn nan giải.

Nhà phố tiếp tục vắng bóng

Với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường hoàn toàn “im hơi lặng tiếng” khi không có dự án mới mở bán trong tháng qua. Nhiều chủ đầu tư trong khu vực liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do không nhận được lượng đặt chỗ (booking) như kỳ vọng.

“Nhu cầu chung của thị trường vẫn ở mức thấp, lượng giao dịch khiêm tốn, tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện với mức giá dao động dưới 15 tỷ đồng/căn”, báo cáo của DKRA cho biết.

Tương tự với biệt thự nghỉ dưỡng, giá bán sơ cấp của phân khúc trên cũng không thay đổi so với tháng trước. Thay vì giảm giá sản phẩm, các chủ đầu tư sẽ dồn lực vào các chương trình hỗ trợ thanh toán, chiết khấu phần trăm.

“Trong những tháng cuối năm, dự kiến nguồn cung và sức cầu thị trường có thể tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu tập trung ở tỉnh Kiên Giang”, các chuyên gia của DKRA dự báo.

Condotel chưa thoát cảnh ế ẩm

Trong tháng 11, thị trường condotel có 2 dự án mở bán, tương ứng với 71 căn, giảm 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ vỏn vẹn 10%. Trong đó, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu khi chiếm 66% tổng nguồn cung mới cả nước. Riêng miền Nam không ghi nhận dự án mới mở bán trong tháng. 

Sức cầu thị trường cũng giảm mạnh, thanh khoản ở mức thấp. Bằng chứng là việc cả nước chỉ có 7 căn condotel được tiêu thụ, giảm hơn 90% so với tháng trước và giảm xấp xỉ 98% so với cùng kỳ.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến chuyển so với tháng trước và vẫn tiếp tục neo ở mức cao do chi phí vốn đắt đỏ. Tại miền Bắc, giá bán dao động trong khoảng 36,4 - 52,5 triệu đồng/m2. Còn với miền Trung, căn hộ tại đây có giá cao hơn, trung bình ở mức 54,6 - 93,3 triệu đồng/m2.

“Những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, du lịch chưa khởi sắc như kỳ vọng, mặt bằng giá bán ở mức cao trong khi sức cầu chưa cải thiện. Đây là những nguyên nhân chính khiến thị trường condotel tiếp tục gặp nhiều thách thức trong thời gian tới”, phía DKRA nhận định.

“Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm. Thị trường hầu như không ghi nhận nguồn cung mới trong năm nay. Trong khi đó, các dự án cũ lại đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của thị trường”, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của SPE.R, chia sẻ với Báo Đầu tư.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này còn cho biết một số dự án đã xuất hiện tình trạng nhà đầu tư bán cắt lỗ hoàn toàn số tiền đã nộp và bán lại toàn bộ khoản nợ. Tuy nhiên, giao dịch vẫn chưa thể phát sinh.

Theo ông Trần Vũ, thị trường thứ cấp cũng đang chứng kiến tình cảnh trầm lắng không kém. Dù lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng phòng thủ vẫn đang diễn ra trên diện rộng.

Vị chuyên gia này cho rằng từ quý IV/2023 đến quý II/2024, lượng giao dịch sẽ duy trì ở mức độ ổn định, chưa có đột biến. Sau mốc thời gian trên, thị trường có thể sẽ được cải thiện nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi.