Kỳ vọng vào quyết tâm gỡ khó chính sách 

Theo chương trình làm việc của Kỳ họp bất thường lần thứ nhất của Quốc hội khóa XV đang diễn ra, trong hai ngày làm việc cuối cùng tới đây (10-11/1/2022), dự kiến Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua Nghị quyết về chính sách tài khóa – tiền tệ hỗ trợ nền kinh tế và Dự án Luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư.

Đây là hai nội dung được tất cả các thành phần kinh tế, đặc biệt là các thành viên thị trường bất động sản đặc biệt trông đợi bởi những tác động tích cực lan tỏa, giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường vốn đang chịu ảnh hưởng nặng nề sau hai năm dịch bệnh Covid-19 hoành hành.

Đầu tiên, Nghị quyết về chính sách tài khóa - tiền tệ hỗ trợ nền kinh tế với gói hỗ trợ lên tới gần 350.000 tỷ đồng có thể tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho nền kinh tế cũng như thúc đẩy dòng vốn đầu tư đổ vào thị trường bất động sản, thì các vấn đề còn lại đều tác động trực tiếp tới sự vận hành của thị trường. Còn Luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có nội dung sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư về công nhận chủ đầu tư dự án… được nhận định sẽ “tháo chốt” cho ít nhất 208 dự án bất động sản ở TP.HCM và Hà Nội mắc kẹt suốt nhiều năm qua, tạo cú huých quan trọng về nguồn cung.

Nói như TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh, quyết tâm của Chính phủ và Quốc hội trong việc tạo động lực bằng gói kích thích kinh tế và tháo gỡ những điểm nghẽn chính sách là tín hiệu tích cực, giúp nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có thêm điểm tựa để phục hồi và phát triển.

Đồng quan điểm, ông Phạm Trung Hà, Chủ tịch Funi Bamboo miền Bắc đánh giá, sự quyết liệt này giúp các doanh nghiệp bất động sản tự tin hơn với kế hoạch kinh doanh năm 2022, nhất là sau 2 năm hứng chịu “cú sốc” Covid-19, từ đó tạo tác động lan tỏa ra nhiều ngành kinh tế khác.

Với việc xem xét dự án Luật sửa đổi, bổ sung nhiều sắc luật, nhiều thành viên thị trường cho biết, đây là điều được chờ đợi nhất lúc này, bởi theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), thị trường hiện còn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt là sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, sự chưa khớp nối giữa quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai khiến cho nhiều dự án lâm vào bế tắc, dẫn đến nguồn cung giảm mạnh.

Thống kê của HoREA cho thấy, trong số 208 dự án mắc kẹt nêu trên, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại. Giả định, mỗi dự án nhà ở thương mại này có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, nên việc không được công nhận chủ đầu tư các dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế VAT; nếu lợi nhuận các dự án đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng thì Nhà nước còn bị thất thu thêm 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp, chưa kể nhiều loại thuế khác.

“Chính vì lẽ đó, việc tạo ra những chính sách cởi mở, thông thoáng cho môi trường kinh doanh rất được doanh nghiệp hoan nghênh”, ông Châu nhấn mạnh.

Điều 75 Luật Đầu tư (Điều 23 Luật Nhà ở) hiện nay quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở. Với quy định này, chỉ có những dự án có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà các chủ đầu tư sở hữu đều đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh… Mặc dù các lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có mục đích đất ở nhưng không thể triển khai được dự án do… không dính một vài mét vuông đất ở hiện hữu.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings nhận định, điều khoản này vốn là cái van hãm nguồn cung, làm tăng giá sản phẩm. Vì thế, “tháo được cái van này có lợi cho cả chủ đầu tư, cho người dân và cho ngân sách nhà nước”.

Ông Sơn phân tích, khi doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và khu đất đó phù hợp quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án nhà ở thương mại thì cần được phát triển dự án, còn nguồn gốc trước kia là đất gì, có “dính” tí đất ở nào không thì không quá quan trọng.

Theo Dự thảo luật sửa đổi nhiều luật đã được Chính phủ chỉ đạo nhiều bộ, ngành tham gia soạn thảo, cho ý kiến từ tháng 8/2021 đến nay,  Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư sẽ được thống nhất sửa đổi theo hướng cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm cả đất ở và không phải đất ở) được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, trừ trường hợp các diện tích đất của nhà đầu tư thuộc vào các dự án xây dựng nhà ở, các dự án khác thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng... theo quy định của Luật Đất đai.

Hướng sửa đổi này theo đề xuất của Chính phủ có thể giúp giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước nếu quy định việc phải thu hồi đất đối với các diện tích đất không phải là đất ở để đấu giá, đấu thầu. Đồng thời, tạo điều kiện sớm bổ sung thêm quỹ nhà ở cho người dân trong tình trạng nguồn cung đang khan hiếm do nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp được giảm bớt thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư khác vốn rất mất thời gian, thậm chí có thể lên đến nhiều năm.

Giải tỏa những băn khoăn

Những vấn đề liên quan đến nguồn gốc đất đai và các dự án bất động sản luôn là những câu chuyện nhạy cảm và trong qua trình thảo luận về việc sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư cũng có những ý kiến lo ngại nếu cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm cả đất ở và không phải đất ở) được chuyển mục đích sử dụng đất làm dự án thì có thể xảy ra ra tình trạng doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà "nghiễm nhiên" được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá.

Tuy nhiên, theo phân tích của HoREA tại báo cáo gửi các đại biểu Quốc hội ngày 7/1/2022 vừa qua, điều này không đáng ngại bởi theo dự thảo sửa đổi, để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thì khu đất của nhà đầu tư phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (tức là phải được quy hoạch thành đất xây dựng nhà ở). Không phải nhà đầu tư cứ nhận chuyển nhượng đất, có đất là được chuyển mục đích thành đất xây dựng nhà ở mà việc chuyển mục đích sử dụng đất phải trên cơ sở quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với các khu đất nông nghiệp có quy mô lớn (như các khu đất trang trại nông nghiệp, nuôi bò) thông thường nếu được quy hoạch thành đất xây dựng nhà ở thường sẽ được quy hoạch nằm trong “các dự án xây dựng khu đô thị mới (có quy mô 20 ha hoặc dưới 20 ha, nhưng có quy mô dân số tương đương với một đơn vị ở theo quy định tại Nghị định 15/2021), dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn” đây là các dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai.

Do đó, theo quy định của dự thảo Luật sửa đổi thì nếu các diện tích đất nằm trong quy hoạch các dự án nhà ở nêu trên thì người có quyền sử dụng đất/nhà đầu tư có mua gom đất, hoặc các nhà đầu tư đang sử dụng đất hợp pháp (như các nhà đầu tư có đất trang trại nông nghiệp, chăn nuôi) cũng không được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở mà trong trường hợp này theo quy định của Luật sửa đổi và quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất để đấu giá/đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Việc cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng không thể dẫn đến thất thoát ngân sách vì khi nhà đầu tư được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hợp pháp của mình để thực hiện dự án nhà ở thì theo dự thảo Luật Nhà đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Theo quy định của Luật Đất đai thì nghĩa vụ tài chính của Nhà đầu tư khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thì giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của Nhà đầu tư sẽ là giá đất cụ thể được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định cho từng khu đất khi thực hiện chuyển đổi mục đích trên cơ sở phù hợp với giá thị trường, phù hợp với mục đích sử dụng đất mới (đất ở).

Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật gây sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân khi sở hữu đất nông nghiệp, người dân muốn chuyển quyền sử dụng sang đất ở thì phải thông qua đấu giá, trong khi nếu sửa điều luật này thì doanh nghiệp lại không cần khâu này nữa.

Tuy nhiên, đây là cách hiểu không đúng khi Luật Đất đai hiện nay vẫn cho người dân được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thành đất ở nếu phù hợp với quy hoạch và diện tích đất nông nghiệp không thuộc quy hoạch của các dự án đầu tư. Thậm chí, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở người dân chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với giá đất được xác định theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành chứ không phải giá đất cụ thể do Nhà nước xác định cho từng khu đất như trường hợp doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp như đã nêu trên.

“Do đó, Hiệp hội nhận thấy, không có “lợi ích nhóm”, hoặc không có khả năng xảy ra “trục lợi chính sách” trong việc đề xuất sửa đổi sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư là nhằm để đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính hệ thống của các quy định pháp luật”, HoREA khẳng định.