“Sóng gió” đã qua

Mua căn hộ để cho thuê là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn, bởi phân khúc cho thuê ít bị biến động, ảnh hưởng về giá hay lãi suất so với các kênh đầu tư khác. Hơn nữa, đầu tư căn hộ cho thuê cũng mang về cho nhà đầu tư nguồn thu ổn định…

Tuy nhiên, hình thức đầu tư này đã gặp không ít “sóng gió” trong thời gian qua.

Trước hết, việc UBND TP.HCM kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng, hoặc tăng mức thu liên quan nhà đất từ thứ hai trở lên đã thu hút sự quan tâm rất lớn từ các chuyên gia và nhà đầu tư. Thực tế, nếu Thành phố áp dụng đánh thuế nhà đất thứ 2 thì sẽ tạo tâm lý hoang mang, thị trường đã khó sẽ càng khó hơn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đề xuất tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất từ thứ 2 trở lên tại TP.HCM không hợp tình hợp lý, nhất là trong bối cảnh thu nhập của các hộ gia đình, cá nhân nhìn chung đang sụt giảm.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở theo phương án thí điểm sẽ khiến tăng thêm mức chịu thuế của người dân tại TP.HCM, nên càng không hợp lý. Lý do là, chỉ trong khoảng 2 năm nữa sẽ sửa đổi các luật thuế, trong đó dự kiến bổ sung thuế tài sản và dự kiến Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét thông qua vào cuối năm 2023.

Cuối cùng, đề xuất trên của UBND TP.HCM không được chấp thuận.

Một yếu tố khác tác động tới phân khúc căn hộ cho thuê là thị trường thiếu hụt nguồn cung mới trong thời gian dài, giá bán sơ cấp và lãi suất vay từ ngân hàng tăng cao…, khiến nhà đầu tư “chùn” tay.

Dẫu vậy, từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần hạ lãi suất điều hành, đưa mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5%, lãi suất tái cấp vốn về 4,5%. Lãi suất huy động hạ nhiệt sâu, kéo theo lãi suất cho vay đang tiệm cận mức đầu năm 2022. Lãi suất ưu đãi sản xuất - kinh doanh  đang được các ngân hàng chào mức 6,5 - 7,5%/năm. Lãi suất cho vay mua bất động sản hạ nhiệt, nhiều ngân hàng cho các khoản vay mới trong thời gian ưu đãi với lãi suất 7,5 - 8,5%, lãi suất thả nổi trung bình 11 - 12%.

Trong khi đó, nguồn cung và giá bán cũng có nhiều chuyển biến tích cực. Nỗ lực gỡ vướng cho các dự án bất động sản tiếp tục được đẩy mạnh. Tại TP.HCM, Tổ công tác đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án (tương đương 37,2% trong tổng cộng 180 dự án ban đầu). Trong đó, có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác, 39 dự án qua rà soát của địa phương.

Nhà đầu tư quay trở lại

Trước những tín hiệu tích cực từ thị trường, nhiều người đang phân vân giữa việc gửi tiết kiệm ngân hàng hay mua bất động sản. Theo phân tích của các chuyên gia trong ngành, nếu như trước đây, nhà đầu tư có xu hướng chọn gửi tiết kiệm do lãi suất cao (10-11%/năm), thì nay, lãi suất giảm nhiều, nhà đầu tư sẽ có xu hướng lấy tiền ra khỏi ngân hàng để bỏ vào các kênh đầu tư khác nhằm tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn. Trong đó, bất động sản được xem là một kênh ưu tiên.

“Gần đây, tình hình giao dịch căn hộ tại TP.HCM và lân cận có dấu hiệu tăng. Điều này cho thấy, nhu cầu tìm căn hộ đầu tư cho thuê, tìm dự án mới với giá phù hợp để mua đang tăng lên”, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho biết.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, giờ là giai đoạn tốt để tìm mua căn hộ đầu tư cho thuê và chờ đợi. Theo bà, trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ sẽ vẫn khan hiếm, do quỹ đất cạn kiệt, pháp lý vướng mắc. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra. Tỷ suất sinh lời trên căn hộ vẫn khá ổn, trong khi có thêm dòng tiền cho thuê.

Ghi nhận thực tế cho thấy, tỷ lệ nhà đầu tư tìm kiếm căn hộ cho thuê tại các dự án mở bán thời gian qua khá ổn.

Chẳng hạn, tại Dự án Phú Đông Sky Garden, tỷ lệ nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê chiếm khoảng 30%. Theo tính toán, căn hộ 2-3 phòng ngủ cho thuê giá 10-11 triệu đồng/tháng (không nội thất); 12-15 triệu đồng/tháng (có nội thất). Một số dự án căn hộ xung quanh có giá thuê 8-13 triệu đồng/tháng mà không còn sản phẩm để cho thuê.

Tương tự, tại Dự án Akari City (quận Bình Tân, TP.HCM) của Nam Long có khá nhiều người hỏi thuê căn hộ 2-3 phòng ngủ. Căn hộ 80 m2 đang có giá thuê khoảng 14 triệu đồng/m2, chủ yếu là gia đình trẻ.

Trong khi đó, tình hình thuê tại cụm Flora Mizuki M6-7-8 mới bàn giao (thuộc Dự án Khu đô thị tích hợp Mizuki Park, 26 ha) tại khu Nam TP.HCM của chủ đầu tư trên cũng khá tốt. Giá thuê tại đây dao động từ 8 đến 10 triệu đồng/tháng với căn 2 phòng ngủ diện tích 56-71 m2…

Thông tin về diễn biến thị trường, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính bất động sản Dat Xanh Services cho biết, hiện nay, các chủ đầu tư đều nỗ lực ra hàng và thị trường cũng ghi nhận sự cạnh tranh khốc liệt về chính sách và cách thức bán hàng của các doanh nghiệp.

Theo đó, các chủ đầu tư tập trung triển khai phương thức thanh toán đa dạng, giúp khách hàng chủ động lựa chọn theo khả năng tài chính. Thời gian thanh toán được kéo dài, giãn tiến độ thanh toán. Chính sách hỗ trợ lãi suất và thời gian ân hạn nợ gốc dài… Vì vậy, thị trường bất động sản đang là thị trường của người mua.

“Với nhiều thông tin và các chuyển biến tích cực từ cuối quý III/2023, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024”, TS. Phạm Anh Khôi dự báo.