Người bán nhiều hơn người mua

Nhìn vào bức tranh thị trường đất nền khu vực phía Nam hiện nay, không khó để nhận thấy, lượng người bán nhiều hơn người mua. Dù giảm giá sâu, song giao dịch rất ít, vì người nhìn thấy cơ hội thì không đủ tài chính để mua đất nền, còn người có tài chính thì lựa chọn rất kỹ và vô cùng thận trọng.

Gần một năm qua, anh Trần Hùng Thái (ngụ tại quận Bình Thạnh, TP.HCM) rao bán 2 lô đất thổ cư (tổng diện tích 1.000 m2 tại xã Trung Lập Hạ, huyện Củ Chi), nhưng vẫn chưa tìm được khách.

Đầu năm 2022, theo “phong trào” đầu tư đất nền ở các huyện ngoại thành TP.HCM, anh Thái bỏ ra gần 4 tỷ đồng mua 2 lô đất này với ý định “lướt sóng”. Lúc đó, thông tin huyện Củ Chi sẽ “lên thành phố” trong tương lai khiến những khu đất vườn, đất nền, đất nông nghiệp… nơi đây trở thành “thỏi nam châm”. Nhưng đến giữa năm, thị trường bất ngờ giảm nhiệt, ngân hàng siết tín dụng, dòng tiền bị tắc.

Anh Thái nhờ môi giới rao bán, giảm giá mỗi lô đất 300 triệu đồng, mà nhiều tháng qua vẫn không có người hỏi. Đang rất cần tiền, nên anh tính sẽ hạ giá thêm để bán bằng được.

Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ (TP.HCM). Đất nền ở các khu vực này đã hạ giá 10 - 15%, một số mảnh đất giảm sâu trên 30% so với cuối năm 2022.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan khu vực phía Nam nhìn nhận, đất nền là sản phẩm gắn với đầu cơ và đầu tư, nên khi thị trường tăng trưởng, đây là phân khúc tăng giá đầu tiên. Ngược lại, khi thị trường khó khăn, đất nền là phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan cho thấy, mức độ quan tâm đến đất nền tại TP.HCM tiếp tục sụt giảm mạnh trong quý đầu năm nay. Mặt bằng giá rao bán tại TP.HCM giảm nhẹ, cá biệt, một số nhà đầu tư đang gặp áp lực về dòng tiền, nên giảm giá rất sâu.

Không riêng TP.HCM, thị trường đất nền ở các tỉnh phụ cận cũng không khá hơn. Báo cáo của DKRA Group cho thấy, quý I/2023, đất nền dự án các tỉnh phía Nam ghi nhận thanh khoản giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức cầu chung của thị trường đất nền xuống mức cực thấp, chỉ bằng 6% so với cùng kỳ.

Trong đó, rổ hàng đất nền dự án mới chào bán trong quý I/2023 ít biến động về giá. Riêng thị trường thứ cấp, đất nền giao dịch trầm lắng, giá chào bán ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với cùng kỳ năm 2022, nhiều nhà đầu tư “ngộp” tài chính sẵn sàng giảm giá 15 - 20%.

Khó đột biến trong ngắn hạn

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHoldings cho rằng, hiện tượng giá giảm nhưng vẫn không có người mua phản ánh đúng bản chất đầu cơ của thị trường đất nền.

“Khi thị trường nóng sốt, giới đầu tư, đầu cơ và cả người mua để sử dụng cùng tham gia, khiến lực cầu mạnh, thanh khoản cao, kỳ vọng tài sản tăng giá cũng lớn. Nhưng khi bất động sản rớt giá và lộ rõ chu kỳ giảm tốc kéo dài, tâm lý đám đông biến mất, thay vào đó là tâm lý e ngại bao trùm thị trường”, ông Phương nhìn nhận.

Ngoài ra, dòng tiền đầu tư và đầu cơ bất động sản vẫn đang bị nghẽn do nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, nhưng bị tắc thanh khoản, áp lực lãi vay chồng chất.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Group đánh giá, thanh khoản đất nền đang xuống thấp kỷ lục, có thể đã diễn ra nhiều cuộc mặc cả giảm giá giữa bên bán và bên mua, nhưng đôi bên chưa tìm được tiếng nói chung.

“Đặc thù của phân khúc đất nền là mua để đầu tư, tích lũy tài sản, chứ không nhắm đến mục đích sử dụng ngay. Vì vậy, đất nền thuộc nhóm bất động sản không được ưu tiên trong giai đoạn thị trường đóng băng như hiện nay”, ông Thắng nói. Chuyên gia này dự báo, với tình hình kinh tế còn khó khăn, lãi suất vay vẫn ở mức cao, giới đầu tư “ngủ đông”, nhiều khả năng, thị trường đất nền khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn dự báo, đất nền không xảy ra cơn sốt trong năm nay. Tuy nhiên, xét về dài hạn, đây vẫn là phân khúc tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó.

Về lời khuyên với nhà đầu tư đất nền trong giai đoạn này, theo ông Trần Hiền Phương, những nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi, chưa có nhu cầu thu hồi tiền mặt, có thể xem số tiền đầu tư như một khoản “bỏ heo”, vì hiện nay, muốn bán cũng phải giảm giá, mà không dễ có thanh khoản. Còn những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính, thì nên cân nhắc, đảm bảo an toàn nợ vay.

Với những nhà đầu tư đang có sẵn tiền mặt, đây là thời điểm thích hợp để cân nhắc lựa chọn sản phẩm đất nền vùng ven. “Nhu cầu sử dụng thực của phân khúc bất động sản này thấp hơn trong trung tâm, nên nhà đầu tư sẽ có cơ hội đàm phán, mua được sản phẩm giá tốt trong giai đoạn này”, ông Phương nhận định.