Hết thời bất động sản “dễ và rẻ”

Thị trường bất động sản nhìn chung đang trải qua một giai đoạn chuyển tiếp đặc biệt, khi các yếu tố vĩ mô, chính sách tín dụng và tâm lý nhà đầu tư cùng lúc tác động, tạo nên một trạng thái vừa thận trọng vừa kỳ vọng. Bởi sau giai đoạn tăng trưởng nóng và điều chỉnh mạnh, dòng tiền không còn “dễ dãi”, buộc thị trường phải tái định vị theo hướng thực chất hơn.

Ở góc độ cấu trúc, thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc có lựa chọn”. Áp lực chi phí vốn cùng với yêu cầu tái cấu trúc cung - cầu buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược, hướng tới những sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và có khả năng hấp thụ tốt hơn. Đây cũng là giai đoạn mà giá trị thực trở thành yếu tố cốt lõi, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước đây.

Dữ liệu thị trường do Batdongsan.com.vn công bố gần đây cho thấy, khẩu vị đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Nếu như trước đây, xu hướng “lướt sóng” chiếm ưu thế thì hiện nay, tỷ lệ nhà đầu tư nắm giữ bất động sản dài hạn đang gia tăng đáng kể. Có tới 39% nhà đầu tư lựa chọn nắm giữ trong 1–3 năm và 27% kéo dài tới 5–10 năm, trong khi nhóm đầu tư ngắn hạn dưới 1 năm chỉ còn khoảng 12%. Điều này phản ánh sự dịch chuyển từ đầu cơ sang tích lũy tài sản và khai thác giá trị dài hạn.

Song song đó, xu hướng tìm kiếm “tài sản kép”, vừa đảm bảo giá trị tích lũy, vừa có khả năng tạo dòng tiền cũng đang ngày càng rõ nét. Nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến vị trí hay mức giá, mà còn đánh giá kỹ các yếu tố như khả năng khai thác, môi trường sống, tiện ích và đặc biệt là tiềm năng tăng trưởng gắn với hạ tầng. Trong bối cảnh đó, năng lực chủ đầu tư trở thành bộ lọc quan trọng.

Giá trị thực lên ngôi

Ghi nhận thực tế thị trường cho thấy, các chính sách ưu đãi tài chính dù vẫn được triển khai, nhưng chỉ đóng vai trò hỗ trợ ngắn hạn. Quyết định xuống tiền của người mua ngày càng phụ thuộc vào các yếu tố cốt lõi như pháp lý, tiến độ và uy tín doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và khả năng duy trì tiến độ đang chiếm ưu thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền.

Đáng chú ý, yếu tố tiến độ đang trở thành một trong những thước đo niềm tin quan trọng nhất của thị trường. Bởi khi rủi ro bị đẩy lên cao sau giai đoạn biến động, nhà đầu tư có xu hướng nhìn thấy mới tin, ưu tiên những dự án đã hiện hữu về mặt xây dựng thay vì chỉ dừng ở kế hoạch. Đây cũng là lý do các cột mốc như cất nóc, hoàn thiện hạ tầng hay bàn giao nhà đang mang ý nghĩa lớn hơn trước, không chỉ về kỹ thuật mà còn về tâm lý thị trường.

Trong dòng chảy đó, việc một số dự án duy trì được tiến độ thi công, đang góp phần tạo điểm sáng hiếm hoi. Đơn cử, việc cất nóc tháp Zenia – tòa đầu tiên thuộc dự án La Pura diễn ra trong bối cảnh thị trường đang “khát” những minh chứng thực tế về năng lực triển khai.

Dù chỉ là một phần của toàn dự án, nhưng sự kiện này phần nào phản ánh nỗ lực của chủ đầu tư trong việc giữ nhịp thi công, đảm bảo cam kết với khách hàng. Hơn nữa, khi tòa Zenia đã cất nóc, hình hài dự án dần rõ nét, kết hợp với các yếu tố hạ tầng, khả năng thu hút khách hàng cho các phân khu tiếp theo như Lusso d’Arte càng mạnh mẽ.

Nhìn rộng hơn, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giai đoạn phát triển dựa trên nền tảng. Trong bối cảnh đó, những dự án có tiến độ đảm bảo, pháp lý rõ ràng và gắn với hạ tầng sẽ trở thành điểm rơi của dòng tiền.

Bên cạnh tiến độ, hạ tầng tiếp tục là một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường trong chu kỳ mới. Thực tế cho thấy, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển theo các khu vực có quy hoạch bài bản, kết nối giao thông được cải thiện và dư địa phát triển còn lớn. Những khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn thường ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh, kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản trong trung và dài hạn. Chu kỳ mới của thị trường vì vậy không chỉ là câu chuyện phục hồi, mà còn là quá trình tái cấu trúc sâu sắc.