Các chuyên gia phân tích của SSI Research nhận định, năm 2026, tín dụng bất động sản sẽ biến động mạnh, chuyển dịch từ trạng thái "bùng nổ" trong năm 2025 sang "tăng trưởng có kiểm soát" trong năm 2026.  Tuy nhiên, bất động sản vẫn là một trong các lĩnh vực rót vốn chính của các nhà băng.

“Chúng tôi cho rằng tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn hạ nhiệt và tăng trưởng có chọn lọc, thay vì duy trì tăng mạnh như năm 2025. Tuy vậy, bất động sản vẫn là lĩnh vực đóng góp đáng kể vào tăng trưởng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Do đó, các động thái điều hành tiếp theo của NHNN đối với lĩnh vực này cần tiếp tục được theo dõi, trước tác động đến triển vọng tăng trưởng toàn ngành” - các chuyên gia SSI cho biết.

Năm 2025, tín dụng bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng ước tính lên đến 36%, cao gấp đôi so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế (19,1%).  Dòng vốn chủ yếu tập trong vào cho vay kinh doanh bất động sản (tăng trưởng gần 50%), cho thấy dòng vốn đổ mạnh vào các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh thay vì nhu cầu mua nhà của cá nhân. Đặc biệt, một số ngân hàng có mức tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản gấp 2-3 lần so với năm trước.  

Năm nay, không chỉ tín dụng bất động sản bị hãm đà tăng mà lãi suất cho vay với lĩnh vực này cũng tăng mạnh. Theo SSI Research, sau khi duy trì ở mức thấp (5,5 - 6%) trong năm 2025, lãi suất vay mua nhà ưu đãi đã tăng mạnh lên quanh mức 10% vào đầu năm 2026.  Nhóm ngân hàng quốc doanh dẫn đầu xu hướng tăng này, kéo theo các NHTMCP cũng đưa lãi suất lên vùng 9 - 10%. Việc lãi vay lĩnh vực này tăng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng lĩnh vực này thời gian tới. 

Cũng theo dự báo của SSI, hạn mức tín dụng của các ngân hàng năm 2026 sẽ có sự phân hóa rõ nét. Nhóm ngân hàng tham gia tái cấu trúc các tổ chức tín dụng yếu kém tiếp tục được nhận hạn mức tín dụng vượt trội, trong khi phần lớn các NHTM khác có room tín dụng hạn chế hơn (khoảng 11-13%) vào đầu năm.

Trong bối cảnh nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn ở mức cao, room tín dụng có thể được coi như một “nguồn tài nguyên” trong năm 2026, đặc biệt là đối với tín dụng bất động sản – lĩnh vực đang được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nhu cầu vốn sẽ có xu hướng dồn về nhóm ngân hàng có hạn mức tín dụng vượt trội. 

Về lãi suất cho vay, nhóm chuyên gia cho rằng, nếu chu kỳ tăng lãi suất huy động tiếp diễn trong những tháng tới, lãi suất cho vay có thể sẽ tiếp tục tăng thêm khoảng 1–3%, đưa lãi suất cho vay phổ biến vượt mức 8%/năm. Và dù được điều chỉnh tăng, mức độ tăng của lãi vay vẫn thấp hơn đà tăng của lãi suất tiền gửi, khiến NIM toàn ngành tiếp tục gặp áp lực. 

SSI dự báo NIM toàn ngành tiếp tục suy giảm nhẹ về quanh 3,0% vào cuối năm 2026, song có sự phân hóa giữa các ngân hàng.

Nhóm ngân hàng sở hữu tỷ lệ CASA (tiền gửi không kỳ hạn) cao, lợi thế về chi phí vốn và năng lực quản trị rủi ro tốt có thể sớm ổn định NIM nhờ khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động lãi suất. Ngược lại, các ngân hàng phụ thuộc nhiều vào huy động thị trường với chi phí vốn cao có thể tiếp tục đối mặt với áp lực NIM kéo dài.

“Nhìn chung, chúng tôi có quan điểm tích cực vừa phải đối với triển vọng ngành ngân hàng trong năm 2026 và dự báo tăng trưởng lợi nhuận trước thuế của toàn ngành đạt 16% so với cùng kỳ” – các chuyên gia SSI Research nhận định.

Trước đó, chuyên gia phân tích VCBS cho rằng, năm 2026, tín dụng bất động sản duy trì xu hướng tăng trong bối cảnh nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh tiến độ thi công, làm gia tăng nhu cầu vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của ngành bất động sản sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025, do các yếu tố sau:

Thứ nhất, định hướng duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 24 - 25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành này có xu hướng gia tăng; theo đó, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát chặt, tránh tăng nóng.

Thứ hai, đối với người mua nhà, cơ quan chức năng đã phát đi tín hiệu đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai (chưa chính thức), qua đó có thể ảnh hưởng đến cầu đầu tư.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất được dự báo có xu hướng tăng trong thời gian tới. Những yếu tố trên sẽ tạo áp lực lên chi phí tài chính, đặc biệt khi mức độ sử dụng đòn bẩy gia tăng nhằm chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới. Do đó, các chủ đầu tư đã cơ bản hoàn tất công tác đền bù, nghĩa vụ tài chính, hoặc sở hữu các dự án có pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai cao.