Chiều 20/8, HĐND TP.HCM tổ chức Hội nghị tham vấn ý kiến đại biểu HĐND Thành phố về điều chỉnh giá đất.

Theo đại biểu Vương Đức Hoàng Quân, Chủ tịch Hội đồng trường Trường Đại học Tôn Đức Thắng, việc sửa đổi điều chỉnh bảng giá đất có cơ sở pháp lý rõ ràng là Luật Đất đai 2024. Việc điều chỉnh bảng giá đất nhìn chung cũng phù hợp với chủ trương định hướng nền kinh tế thị trường.

Tuy nhiên, khi nói đến giá thì cần xem xét hàng mục tiêu tổng quát cho nền kinh tế, bao gồm tăng trưởng GRDP, ổn định lạm phát, ổn định xã hội…

Ví dụ, khi đánh giá về tăng trưởng kinh tế, giả định chúng ta chưa nói đến ngân sách có đảm bảo đáp ứng đền bù cho các dự án ngay bây giờ hoặc năm sau hay không, nếu không đáp ứng được thì việc chậm trễ các dự án sẽ tác động đến kinh tế thế nào?

Tương tự, khi người dân nhận đền bù theo bảng giá giá mới thì tổng cung tiền vào trong xã hội sẽ thay đổi, liệu có tác động đến lạm phát hay không? Tác động thế nào, bằng con số nào chúng ta cần phải tính.

Theo ông Quân, Thành phố cần xem xét các tình huống với các mức giá cụ thể, rồi đề xuất phân kỳ theo từng lộ trình và áp dụng mức giá nào sẽ tốt nhất cho tốc độ tăng trưởng kinh tế của Thành phố, cho kìm chế lạm phát…

"Để tăng tính thuyết phục, phải tính hàng mục tiêu tổng là kinh tế, xã hội đầy đủ, bài bản chứ không phải dựa trên con số, lập luận mang tính định tính", ông Quân nói.

Đối với xã hội cũng vậy, nếu người dân không đủ tiền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì liệu có dẫn đến việc họ sử dụng đất hoặc xây dựng nhà ở không đúng pháp luật không? Nếu vậy thì ảnh hưởng thế nào đến quản lý trật tự xã hội? “Tất cả những vấn đề đó chúng ta cần phải tính bằng con số cụ thể”.

Tại Hội nghị, nhiều đại biểu cũng bày tỏ ý kiến băn khoăn việc tăng giá đột ngột dẫn đến giá nhà tăng cao liệu tác động đến giá nhà tại các dự án như thế nào? Tác động đến công tác đền bù giải tỏa tại các dự án như thế nào? Giá đất tăng sẽ làm chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao, dẫn đến gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Theo đại biểu Trần Quang Thắng, khi điều chỉnh tăng thì người dân sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Còn các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn, dẫn đến giá bán sản phẩm cũng tăng. Sự tăng giá đất có thể làm giảm sức mua và giao dịch trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành.

Đại biểu Thắng cho rằng những tác động này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng từ các cơ quan quản lý để đảm bảo việc điều chỉnh Bảng giá đất mang lại lợi ích tối đa và giảm thiểu các tác động tiêu cực.

Giải thích những tác động cụ thể đến từng nhóm đối tượng, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, khi điều chỉnh bảng giá đất sẽ có tác động đối với việc xác định nghĩa vụ tài chính khi thực hiện 5 thủ tục hành liên quan đến việc sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân.

Chẳng hạn với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở, theo kết quả thống kê đất đai năm 2023, tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố được phân thành 3 nhóm.

Trong đó, có 6 quận không bị ảnh hưởng do không còn diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận. Ngoài ra, có 7 quận không bị ảnh hưởng do diện tích đất nông nghiệp thuộc ranh dự án gồm: quận 6, 7, 8, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình.

Riêng 9 quận và TP. Thủ Đức bị ảnh hưởng gồm: quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624 ha), huyện Củ Chi (31.127 ha), huyện Hóc Môn (5.235 ha), huyện Bình Chánh (16.555 ha), huyện Cần Giờ (46.975 ha), TP. Thủ Đức (4.558 ha) với tổng diện tích đất nông nghiệp còn lại hơn 111.090 ha.

Đối với người sử dụng đất thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, theo số liệu thống kê, số thửa đất còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận là 7.779 thửa, chủ yếu phân bổ nằm ở các quận, huyện vùng ven.

Trường hợp 7.779 thửa đất thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất thì sẽ thuộc trong 6 trường hợp không phải đóng tiền sử dụng dụng đất, hoặc thuộc trong 4 trường hợp nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ từ 10% đến 60% giá đất theo Bảng giá đất.

Tuy nhiên, trường hợp không đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất thì áp dụng Nghị định 103/2024/NĐ-CP để thực hiện thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất, khi chuyển nhượng thì thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định.