Sở hữu 2 mặt tiền tại vị trí đắc địa ngã tư Hàng Bài và Lý Thường Kiệt (Hà Nội), cách Hồ Gươm chỉ vài trăm mét, một dự án chung cư cải tạo ở Hà Nội đang rao bán mức giá dao động từ 161 đến 291 triệu đồng/m2, mức giá khiến nhiều người choáng váng.

Tìm hiểu trên các sàn bất động sản, đây chính là giá bán một căn hộ của dự án cải tạo xây dựng lại khu tập thể 30A - Lý Thường Kiệt (Dự án T-Place), do Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư tài chính Toàn cầu (Global Invest) làm chủ đầu tư. Dự án này nằm trong chủ trương cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp theo phương án xã hội hóa của TP. Hà Nội.

Chủ đầu tư Global Invest được Hà Nội chấp thuận thực hiện dự án này từ năm 2011 và theo kế hoạch hoàn thành vào năm 2013. Tuy nhiên, sau khi được phê duyệt, chỉ có 2/3 số hộ dân và các cơ quan, tổ chức ủng hộ, còn lại một số hộ dân không ủng hộ, khiếu kiện kéo dài nên đến cuối năm 2017, chủ đầu tư mới nhận được mặt bằng sạch để thi công dự án sau khi các cơ quan ban, ngành quận Hoàn Kiếm tổ chức cưỡng chế thu hồi mặt bằng. Dự kiến, phải đến cuối năm 2019 dự án này mới có thể hoàn thiện. Có lẽ, đây là dự án cải tạo chung cư cũ có mức giá bán đắt đỏ nhất từ trước đến nay.

Tại quận Đống Đa, một trong những dự án đầu tiên được xây dựng lại là Dự án D2 - Giảng Võ cũng đang giữ mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại Hà Nội, khi lên tới 48 - 60 triệu đồng/m2 tại thời điểm này, dù đã đi vào sử dụng ngót nghét 5 năm. Hay như Dự án Chung cư Petrowaco xây dựng lại khu tập thể cũ tại 97 - 99 Láng Hạ đang được hoàn thiện và mở bán, chủ đầu tư cũng để mức giá 38-50 triệu đồng/m2 tùy vị trí căn hộ.

Không thể phủ nhận, những dự án chung cư cũ của Hà Nội cần được cải tạo hay đập đi xây mới đều nằm tại những vị trí đẹp, trung tâm của Thành phố. Tuy nhiên, các nhà đầu tư chẳng hứng thú gì đối với những dự án này vì rất “xương xẩu”.

Minh chứng là sau 10 năm triển khai, chương trình cải tạo, nâng cấp, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời mà chưa có phương án xây dựng lại.

Nút thắt đối với việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua được nhắc đến nhiều nhất là những quy định hạn chế chiều cao đối với những nhà cao tầng trong quận nội thành và khu vực trung tâm. Việc khống chế chiều cao công trình đã tạo ra những rào cản trong thu hút nhà đầu tư tham gia.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Reenco Sông Hồng khẳng định, mấu chốt của việc cải tạo chung cư cũ là làm sao để doanh nghiệp có lãi và người dân phải có lợi, được thỏa mãn điều kiện.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một trong những thách thức lớn khiến các nhà đầu tư không thể tìm được cách thu hồi vốn, đó là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực bị khống chế về mật độ và chiều cao.

Ông Chiến cho rằng, không nên tiếp tục loay hoay trong tình huống hiện tại, cần định ra giá thị trường trên cơ sở đánh giá phân loại các khu chung cư. Đặc biệt, với khu chung cư báo động D (nguy hiểm), Nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ tính mạng cho người dân và không cần sự đồng thuận của cư dân.

Song song với đó, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư cần có cơ chế rõ ràng. Cân nhắc áp dụng hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) tại chỗ hay BT theo quy hoạch. Công khai quy hoạch, trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia. 

Trả lời chất vấn tại kỳ họp Quốc hội đang diễn ra, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận điểm tắc nghẽn nhất trong cải tạo chung cư cũ vì không bảo đảm được hài hòa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người dân. Bộ trưởng cho biết, Bộ sẽ nghiên cứu bổ sung chính sách đối với việc tăng chiều cao, tăng dân số cho các dự án cải tạo chung cư cũ.

“Phải sửa đổi, bổ sung thể chế, sau đó là phải có quy định cụ thể linh hoạt hơn về tăng chiều cao và dân số đối với các dự án cải tạo chung cư cũ trong một số trường hợp”, ông Phạm Hồng Hà nói.

Vị tư lệnh ngành xây dựng khẳng định, trong thời gian tới sẽ đề xuất với Chính phủ để bổ sung chính sách về vấn đề này.