Hợp đồng mua bán căn hộ dự án (tại Nguyễn Tuân) nằm trong tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu hơn nghìn tỷ đồng đã được doanh nghiệp phát hành.

Ngày 19/4/2024, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã ban hành Quyết định số 162/QĐ-XPHC về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán với mức phạt hành chính 92,5 triệu đồng. Nguyên nhân bởi Công ty đã không công bố đối với thông tin phải công bố theo quy định pháp luật.

Các báo cáo này bao gồm Báo cáo tình hình thanh toán lãi, gốc trái phiếu năm 2021; Báo cáo tình hình thực hiện các cam kết của doanh nghiệp phát hành đối với người sở hữu trái phiếu năm 2022; Báo cáo định kỳ năm 2022 và bán niên năm 2023 về tình hình sử dụng số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu đối với trái phiếu còn dư nợ được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán đủ điều kiện; công bố thông tin không đúng thời hạn với SGDCK Hà Nội về Báo cáo tài chính năm 2021; Báo cáo tình hình sử dụng nguồn vốn từ phát hành trái phiếu năm 2021 và bán niên năm 2022; Báo cáo tình hình thanh toán lãi, gốc trái phiếu bán niên năm 2022; Báo cáo tài chính bán niên năm 2022; Báo cáo tình hình thực hiện các cam kết của doanh nghiệp phát hành đối với người sở hữu trái phiếu bán niên năm 2023; kết quả chào bán trái phiếu mã SNLCH2123001; việc hoàn tất mua lại trái phiếu mã SNLCH2123001 trước hạn.

Đây đều là các báo cáo định kỳ theo nghĩa vụ của tổ chức phát hành trái phiếu gửi đến Sở Giao dịch chứng khoán (SGDCK) Hà Nội. Tuy nhiên, nghĩa vụ công bố thông tin đều đã bị vi phạm ngay từ sau thời điểm hoàn tất chào bán trái phiếu.

Âm vốn chủ, nợ trái phiếu là nguồn vốn chính

Doanh nghiệp đã phát hành lô trái phiếu với giá trị theo mệnh giá đạt 1.366,6 tỷ đồng vào ngày 31/12/2021. Kỳ hạn ban đầu là 18 tháng tương ứng với ngày đáo hạn là 30/6/2023. Mức lãi suất được công bố là 12,5%/năm. Dù có quy mô cả ngàn tỷ đồng, đợt phát hành trên diễn ra khá chóng vánh khi chỉ trong một ngày đã huy động thành công. Sau các lần mua lại, giá trị lô trái phiếu hiện còn xấp xỉ 1.050 tỷ đồng.

Theo báo cáo gửi đến HNX, đến cuối năm 2023, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này đã âm 75 tỷ đồng. Nợ vay từ trái phiếu tại thời điểm cuối năm là 1.051,8 tỷ đồng, đóng góp chính trong tổng quy mô nguồn vốn hơn 1.100 tỷ đồng.

Doanh nghiệp bất động sản này 2 năm qua đều liên tục thua lỗ quanh mức trên 160 tỷ đồng, với lợi nhuận sau thuế năm 2022 và 2023 lần lượt là 162,9 tỷ đồng và 166,6 tỷ đồng. Gánh nợ trái phiếu nghìn tỷ với chi phí vốn cao (lãi suất 12,5%/năm), chi phí lãi vay hạch toán hàng kỳ đã lên đến trên 130 tỷ đồng. Khoản chi phí trên cùng việc doanh thu teo tóp và ghi nhận thêm các khoản chi phí khác có thể là nguyên nhân chính dẫn đến thua lỗ.

Trái chủ PVCoMBank chấp nhận lùi thời hạn đáo hạn trái phiếu sang tháng 9/2024

Không thể đáo hạn theo kỳ hạn ban đầu, doanh nghiệp phát hành lô trái phiếu trên đã tổ chức hội nghị người sở hữu trái phiếu, điều chỉnh kỳ hạn từ 18 tháng sang 33 tháng. Thời hạn trái phiếu tăng thêm 15 thán, do đó ngày đáo hạn lùi sang 30/9/2024.

Dù không công bố thông tin kết quả chào bán trái phiếu mã SNLCH2123001, nghị quyết hội nghị người sở hữu trái phiếu cho thấy bên đang giữ tư cách người sở hữu trái phiếu là Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVCoMBank).

Tại hội nghị người sở hữu trái phiếu, hai bên đã xác định lại và làm rõ giá trị tài sản đảm bảo đang được sử dụng cho lô trái phiếu. Theo đó, định giá giá trị tài sản đảm bảo đã giảm từ gần 1.960 tỷ đồng  xuống còn 1.348 tỷ đồng. Số tài sản trên bao gồm quyền tài sản của Công ty phát sinh từ 35 Hợp đồng mua bán căn hộ và 104 thỏa thuận thanh lý căn hộ tại dự án đường Nguyễn Tuân; cùng quyền tài sản phát sinh từ 146 Hợp đồng mua bán căn hộ và 56 thỏa thuận thanh lý căn hộ tại quận Cầu Giấy.

Ngoài ra phía doanh nghiệp này còn bổ sung thêm tài sản đảm bảo nhưng ghi nhận giá trị tạm tính bằng 0, bao gồm quyền và lợi ích của chủ đầu tư phát sinh từ dự án nói trên cùng quyền lợi và lợi ích từ phần vốn góp/ cổ phần tại một số công ty.

Về cam kết mua lại từng phần, hai bên thống nhất mua lại trái phiếu tối thiểu từng đợt. Cụ thể, trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày 07/07/2023, tổ chức phát hành thực hiện mua lại tối thiểu 10 trái phiếu tương ứng với số tiền gốc tối thiểu 1 tỷ đồng. Kỳ mua lại gốc trái phiếu tiếp theo là sau tối đa 03 tháng kể từ ngày tổ chức phát hành thanh toán kỳ gốc và lãi trái phiếu đầu tiên sau thời điểm 07/07/2023. Sau đó, tổ chức phát hành mua lại gốc định kỳ 3 tháng/lần. Số tiền trả gốc từng kỳ được xác định theo năng lực tài chính và thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức phát hành và nhà đầu tư trái phiếu.

Bên cạnh việc điều chỉnh kỳ hạn, hai bên cũng đã thống nhất thay đổi kỳ trả lãi. Thay vì trả định kỳ 3 tháng/lần, PVCoMBank yêu cầu thực hiện thu lãi phát sinh tương ứng của tối thiểu 10 trái phiếu (trị giá tiền gốc 1 tỷ đồng) trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày được phê duyệt lịch trả nợ mới. Sau đó, thực hiện thu lãi sau 24 tháng kể từ ngày đầu tư trái phiếu. Toàn bộ lãi phát sinh còn lại trong 24 tháng đầu tiên kể từ ngày đầu tư trái phiếu được phép trả định kỳ 3 tháng/lần trong vòng 3 quý hoặc thu lãi trước hạn theo thỏa thuận giữa nhà đầu tư trái phiếu và tổ chức phát hành. Tại các kỳ trả lãi tiếp theo, lãi trả định kỳ 03 tháng/lần theo giá trị dư nợ thực tế.