AI không lấy đi mặt bằng, mà tạo thêm nhu cầu

Trong nhiều năm qua, sự phát triển của AI thường đi kèm những dự báo về việc giảm nhu cầu văn phòng và không gian làm việc truyền thống. Tuy nhiên, nghiên cứu mới nhất của Cushman & Wakefield lại đưa ra một góc nhìn khác.

Theo đơn vị này, AI có khả năng làm tăng năng suất lao động, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo ra các ngành nghề, mô hình kinh doanh mới. Khi doanh nghiệp mở rộng hoạt động, nhu cầu về mặt bằng sản xuất, văn phòng, kho vận và hạ tầng số cũng tăng theo.

Tiến sĩ Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế của Cushman & Wakefield, cho rằng nhận định AI sẽ làm giảm nhu cầu không gian vật lý là một quan điểm chưa đầy đủ. Trên thực tế, AI đang mở rộng quy mô hoạt động kinh tế và trở thành động lực thúc đẩy nhu cầu bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau.

Theo kịch bản cơ sở được Cushman & Wakefield đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất (50%), kinh tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng trưởng khoảng 3-4% mỗi năm đến năm 2030 nhờ sự hỗ trợ của AI và đầu tư hạ tầng.

Đáng chú ý, khu vực này dự kiến tạo thêm khoảng 58,5 triệu việc làm mới trong giai đoạn 2026-2030, qua đó tiếp tục duy trì nhu cầu lớn đối với bất động sản thương mại.

Dòng tiền sẽ chảy về đâu?

Báo cáo cho thấy AI có thể tạo ra những "điểm nóng" đầu tư mới trên thị trường bất động sản.

Ở phân khúc văn phòng, thay vì làm giảm nhu cầu, AI đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sang bất động sản chất lượng cao, doanh nghiệp sẵn sàng trả nhiều tiền hơn để sở hữu không gian làm việc chất lượng cao, linh hoạt và có khả năng hỗ trợ đổi mới sáng tạo.

Cushman & Wakefield dự báo tổng diện tích hấp thụ ròng văn phòng hạng A tại khu vực APAC có thể vượt 96 triệu m2 trong 10 năm tới. Điều này đồng nghĩa khoảng cách giữa các tòa nhà văn phòng cao cấp và những dự án chất lượng thấp sẽ ngày càng lớn.

Đối với bất động sản công nghiệp và logistics, AI được xem là chất xúc tác mới bên cạnh làn sóng thương mại điện tử và dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Đến năm 2030, lượng hấp thụ ròng tại phân khúc này có thể đạt hơn 236 triệu m2.

Tuy nhiên, phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất có lẽ là trung tâm dữ liệu (data center).

Khi AI phát triển mạnh, nhu cầu tính toán, lưu trữ dữ liệu và điện toán đám mây tăng theo cấp số nhân. Điều này biến trung tâm dữ liệu từ một loại hình bất động sản chuyên biệt thành hạ tầng chiến lược của nền kinh tế số.

Nhiều quỹ đầu tư quốc tế hiện đã xem data center là một loại tài sản hấp dẫn không kém văn phòng hay khu công nghiệp truyền thống.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, các thị trường mới nổi như Việt Nam đang có vị thế thuận lợi để hưởng lợi từ sự mở rộng kinh tế do AI tạo ra.

Lợi thế của Việt Nam không chỉ đến từ tăng trưởng sản xuất và xuất khẩu, mà còn nằm ở chi phí xây dựng cạnh tranh, tốc độ số hóa nhanh và nhu cầu điện toán đám mây ngày càng lớn.

Đặc biệt, thị trường trung tâm dữ liệu được đánh giá sở hữu tiềm năng dài hạn đáng kể khi các doanh nghiệp công nghệ, nền tảng AI và dịch vụ số đều cần hạ tầng lưu trữ dữ liệu trong nước.

AI không chỉ tạo ra nhu cầu mới cho thị trường bất động sản mà còn mở ra cơ hội cho nhiều nhóm nhà đầu tư khác nhau. Trong đó, các nhà phát triển khu công nghiệp có thể hưởng lợi từ làn sóng xây dựng nhà máy công nghệ, kho vận thông minh và trung tâm dữ liệu phục vụ nền kinh tế số.

Trong khi đó, các chủ đầu tư văn phòng có cơ hội nâng cấp tài sản để thu hút nhóm khách thuê hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, tài chính và dịch vụ giá trị gia tăng cao.

Ở lĩnh vực bán lẻ, AI được kỳ vọng giúp doanh nghiệp cá nhân hóa trải nghiệm mua sắm, nâng cao hiệu quả vận hành và gia tăng giá trị khai thác mặt bằng thương mại. Đồng thời, nhu cầu điện năng ngày càng lớn từ các trung tâm dữ liệu và hạ tầng số cũng đang mở ra dư địa tăng trưởng đáng kể cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực năng lượng và hạ tầng kỹ thuật.

Dù triển vọng được đánh giá tích cực, Cushman & Wakefield cũng cảnh báo AI không mang lại lợi ích đồng đều cho tất cả các loại tài sản.

Ở thị trường bán lẻ, sự phân hóa được dự báo sẽ ngày càng rõ nét. Các trung tâm thương mại cao cấp hoặc mô hình giá rẻ, phục vụ số đông có thể tăng trưởng tốt hơn, trong khi phân khúc trung cấp đối mặt nhiều áp lực hơn.

Tương tự, trên thị trường văn phòng, những dự án có vị trí tốt, tiêu chuẩn xanh, công nghệ cao sẽ hút khách thuê và dòng vốn đầu tư mạnh hơn. Ngược lại, các tài sản chậm nâng cấp có nguy cơ bị bỏ lại phía sau.

Điều đó đồng nghĩa, trong kỷ nguyên AI, giá trị của bất động sản không còn nằm đơn thuần ở vị trí hay diện tích, mà còn phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế số.