Thực trạng này không chỉ gây khó cho chính quyền, mà còn làm môi trường đầu tư tại địa phương bị ảnh hưởng và khiến các nhà đầu tư chân chính bị vạ lây.

Con sâu làm rầu nồi canh

Dư âm vụ việc lùm xùm của Công ty cổ phần Bách Đạt An, khi thực hiện cùng lúc 3 dự án Khu đô thị Bách Đạt, Khu đô thị Hera Complex Riverside, Khu đô thị 7B mở rộng, tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam) vẫn còn đó. Các dự án này đang khiến khách hàng thất vọng tràn trề.

Trong khi hồ sơ pháp lý chưa đảm bảo, chưa được Nhà nước giao đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa được đầu tư hoàn thiện, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước..., thì Công ty Bách Đạt An (chủ đầu tư), Công ty cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam (đơn vị trực tiếp ký hợp đồng môi giới, phân phối đất nền) và người dân đã ký kết các hợp đồng hợp tác đầu tư, góp vốn, đặt cọc giữ chỗ. Để rồi dự án mãi chưa hoàn thành.

Sau một thời gian tranh cãi không đi đến thống nhất, các bên đã kéo nhau ra tòa án. Nhưng sau nhiều cấp xét xử, vẫn chưa đi đến đâu.

Còn tại Đà Nẵng, hai dự án Khu đô thị New Danang City, Khu dân cư Thanh Hoàng của Công ty cổ phần Kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh cũng làm hàng trăm khách hàng mất hết niềm tin. Việc Công ty Phú Gia Thịnh huy động vốn trái phép tại 2 dự án trên đã gây ảnh hưởng rất lớn đến các nhà đầu tư chân chính, khi họ đang có ý tưởng đầu tư loại hình dự án tương tự.

Không chỉ ở phân khúc đất nền, nhà ở, các tranh chấp đầu tư căn hộ cũng âm ỉ diễn ra. Ông Hoàng Thái Sơn, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Long Beach Land cho biết, Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành về mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, nhưng nội dung quan trọng là vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận lại chưa quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Trên thực tế, nhằm thu hút nhà đầu tư, những dự án bất động sản du lịch đình đám như Cocobay Đà Nẵng, Bavico Nha Trang… đã cam kết chi trả lợi nhuận với những con số cao một cách phi lý (trên 10%/năm).

Theo các chuyên gia, con số cam kết lợi nhuận 12% như Cocobay, hay thậm chí 15% như Bavico Nha Trang trong khoảng thời gian 8 đến 10 năm gần như là điều không tưởng và cao hơn rất nhiều so với thị trường du lịch phát triển trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, khi tỷ suất sinh lời từ những thị trường này chỉ rơi vào khoảng 5-7%.

Hơn nữa, ông Hoàng Thái Sơn cho rằng, phân khúc bất động sản du lịch như condotel thì rất khó đạt được tỷ suất lợi nhuận cao, do tính cạnh tranh rất lớn, đồng thời đặc thù yêu cầu các dự án phải đảm bảo rất nhiều tiện ích và vận hành tương tự như khách sạn hay khu nghỉ dưỡng, dẫn đến các chi phí phát sinh cao.

Với cam kết 8-10% lợi nhuận, là những con số chỉ có thể đạt được trong điều kiện “vô cùng lý tưởng”, thị trường thuận lợi. Thông thường, lợi nhuận chỉ rơi vào khoảng 5%. Vì thế, theo ông Sơn, cần phải hiểu bản chất của những cam kết lợi nhuận này là “những kỹ thuật về tài chính” nhằm mục đích huy động vốn từ khách hàng và nhà đầu tư, thay vì vay ngân hàng với những ràng buộc chặt chẽ về tài sản thế chấp và nhiều điều kiện khắt khe khác.

Điều này tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng và thực tế thị trường thời gian qua cho thấy, một trong những vấn đề nóng là chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh bất động sản du lịch cho khách hàng.

Cách đây vài năm, bà H.M.T (Hà Nội) từng đặt niềm tin vào cam kết lợi nhuận từ dự án căn hộ condotel, nhưng giờ đây, niềm tin đó hoàn toàn đổ vỡ. “Tôi đã thanh lý căn hộ và thoát khỏi một dự án condotel ở Nha Trang. Tất nhiên, tôi sẽ không bao giờ đụng đến hình thức đầu tư này nữa. Ban đầu, chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh như mơ để lôi kéo và khách hàng đã sập bẫy”, bà T. cảnh báo.

Có thể xử lý hình sự

Ông Trần Ngọc Thái, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Đất xanh miền Trung cho rằng, những doanh nghiệp đầu tư bất động sản yếu kém, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường tất yếu sẽ bị đào thải. “Sản phẩm anh không tốt, lời cam kết không đúng thì đây là con đường mà doanh nghiệp bất động sản bị đào thải nhanh nhất”, ông Thái khẳng định.

Chưa kể, mỗi khi họp hành, cơ quan công quyền nghe báo cáo tên doanh nghiệp chậm tiến độ liên miên. Điều này không những dẫn đến mất uy tín của nhà đầu tư, mà còn dễ bị mất điểm nếu tiếp tục xin phép đầu tư các dự án kế tiếp.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN) cho rằng, thị trường bất động sản rất quan trọng, mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư cũng như nền kinh tế, vì vậy dễ nhận thấy nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên, qua rất nhiều dự án bất động sản tai tiếng, nhiều nhà đầu tư muốn lợi dụng thị trường để trục lợi, làm ăn chụp giựt, phản bội lại niềm tin của khách hàng, dẫn đến môi trường đầu tư bị hoen ố.

Vấn đề không bình thường của thị trường bất động sản đã được nói đến từ lâu. Hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều trường hợp bị thao túng, dẫn dắt, khiến cho khách hàng trở thành nạn nhân, bỏ tiền ra rồi chờ đợi cả chục năm vẫn chưa nhận được sản phẩm. Chính những chủ đầu tư dự án bất tín, dùng mọi cách để trục lợi trên niềm tin của khách hàng dẫn đến hậu quả là thị trường bị hoài nghi, khiến cho môi trường đầu tư bất động sản không minh bạch, khó phát triển bền vững.

Ở phương diện quản lý, qua nhiều dự án bất động sản có vấn đề thì thấy, việc cho phép chủ trương đầu tư, cho phép thực hiện dự án còn tắc trách. Cơ quan quản lý cũng không theo sát tiến độ, xử lý trách nhiệm của các chủ đầu tư vẫn có những biểu hiện bao che, thiếu quyết liệt, khiến các chủ đầu tư nhờn. Có nhiều dự án khi đăng ký làm trong 1-2 năm, nhưng thực tế triển khai chậm hàng chục năm mà chủ đầu tư chỉ bị phạt tiền rất ít rồi cho tồn tại. Trong khi đó, hậu quả của việc chiếm dụng vốn, rồi phủi bỏ trách nhiệm của chủ đầu tư mà các khách hàng phải gánh chịu thì lại ít được quan tâm.

Việc dễ dàng cấp phép đầu tư, rồi sau đó không có các biện pháp xử lý mạnh tay như thu hồi dự án chậm tiến độ, vi phạm về năng lực đầu tư, hoặc thiếu giải pháp bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, dẫn đến ngày càng nhiều dự án vi phạm.

Theo luật sư Lê Cao, có thể xử lý trách nhiệm hình sự về tội lừa dối khách hàng để các chủ đầu tư nghiêm túc, có trách nhiệm hơn với dự án mà họ triển khai. Ngoài ra, với các hoạt động huy động vốn để đầu tư dự án bất động sản, pháp luật cần hoàn thiện theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua, không áp dụng cứng nhắc việc xem xét tính vô hiệu của giao dịch, mà có các cơ chế pháp lý thực thi nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận mà các bên đã ký kết để buộc các chủ đầu tư phải thực hiện dự án đến cùng và giao sản phẩm cho khách hàng. Trường hợp không giao được sản phẩm phải bồi thường theo giá trị thị trường với những cơ hội mà các khách hàng bị mất.

“Chỉ khi pháp luật bảo vệ được đến cùng quyền lợi của khách hàng, thì khi đó các hành vi gian lận, lừa dối khách hàng của những chủ đầu tư bất minh mới giảm bớt và thị trường bất động sản mới minh bạch, phát triển bền vững”, luật sư Lê Cao nói.