Những con số màu hồng

Theo số liệu từ Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), trong quý III/2018, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM chào đón 1 tòa nhà hạng B (Thaco Complex) đi vào hoạt động, khiến tổng nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B tăng 1,3% so với quý trước đó.

Thị trường ghi nhận khoảng 14.500 m2 sàn văn phòng hạng B được thuê mới, trong đó khoảng 9.500 m2 sàn được sử dụng bởi chủ tòa nhà. Tính đến cuối quý III/2018, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tiếp tục đà cải thiện và đạt mức cao trên 95%. Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục tăng nhờ nguồn cầu khả quan trên thị trường. Kéo theo đó, giá thuê trung bình hạng A và hạng B cũng tiếp tục có xu hướng tăng.

Cụ thể, giá thuê gộp trung bình của những tòa nhà tại khu vực trung tâm vào khoảng 75 - 80 USD/m2/tháng, còn tại khu vực ngoài trung tâm là 35 - 40 USD/m2/tháng. Các dự án tương lai trong năm 2019 đã bắt đầu chiến lược chào thuê sớm với mức giá chào thuê cao hơn mức bình quân toàn thị trường nhờ chất lượng tòa nhà tốt và tình hình thị trường thuận lợi.

Cũng theo đơn vị này, nguồn cung hạng A và hạng B dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm đến hết năm 2018. Đến năm 2020, các tòa nhà hạng B chất lượng cao sẽ hoàn thành và tạo áp lực lên các tòa nhà hạng A. Nguồn cung hạn chế, nhu cầu trên thị trường cao và yếu tố chất lượng cao của các dự án sắp hoàn thành sẽ thúc đẩy xu hướng giá thuê tăng trong tương lai. Các công ty công nghệ sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò quan trọng trong nhu cầu văn phòng trên thị trường.

Còn theo CBRE, trong quý III/2018, TP.HCM không có nguồn cung văn phòng cho thuê mới nào và dự kiến trong quý IV/2018 sẽ có 2 tòa nhà mới gia nhập thị trường với tổng diện tích sàn sử dụng (NLA) lên tới hơn 12.000 m2. Cả hai tòa nhà đều là hạng B và là các tòa nhà có diện tích được chủ đầu tư sử dụng và có một phần cho thuê ngoài.

Theo CBRE, trong quý III/2018, giá thuê hạng A và B lần lượt đạt 42,87 USD/m2/tháng và 23,07 USD/m2/tháng. Hạng A ghi nhận mức tăng giá thuê nhẹ 0,8% so với quý trước do hai tòa nhà với mức giá cao nhất thị trường giảm nhẹ giá chào thuê nhằm lấp đầy phần diện tích trống còn lại, trong khi một số tòa nhà hạng A khác lại tăng giá do không còn diện tích trống.

Phân khúc hạng B ghi nhận mức tăng giá khả quan hơn với 2,8% so với quý trước do khan hiếm nguồn cung khắp thành phố, dẫn đến một số tòa nhà khi có diện tích cho thuê liền tăng giá thuê. Cả hai hạng A và B đều ghi nhận mức tăng cao so với cùng kỳ năm ngoái lần lượt là 16,7% và 11,6%.

Tỷ lệ trống của cả hạng A và B lần lượt là 3,7% và 2,0%, đồng loạt giảm 0,9 điểm phần trăm so với quý trước. Diện tích được thuê mới trong quý III của hạng A giảm so với quý trước do diện tích trống ngày càng khan hiếm, trong khi diện tích được thuê mới của hạng B lại tăng lên, chủ yếu do 1 dự án tại quận 10 sau khi tăng diện tích cho thuê ngoài từ quý trước đến nay đã được hấp thụ hết.

Tương tự, Savills Việt Nam cũng nhận định rằng, tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM tiếp tục được cải thiện, giá thuê tăng 3% theo quý và 7% theo năm. Tăng trưởng về giá thuê tăng đều ở tất cả các hạng, đặc biệt ở hạng A. Công suất trung bình đạt 97%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý. Với tỷ lệ sàn trống thấp và thiếu hụt về nguồn cung mới trong các quý tới, phân khúc này dự kiến tiếp tục hoạt động tốt.

Thực tế khác xa

Qua số liệu từ các đơn vị nghiên cứu trên có thể thấy, phân khúc văn phòng cho thuê hiện đang giữ mức hấp thụ khá tốt, tỷ lệ trống giảm và trong thời gian tới, giá thuê sẽ tăng cao. Tuy nhiên, tìm hiểu thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, trên thực tế, để tìm một mặt bằng tại khu vực trung tâm trong thời điểm hiện tại không phải việc quá khó khăn.

Khảo sát qua những tuyến đường như Nguyễn Thị Minh Khai (phường 5, quận 3), Võ Văn Tần (phường 6, quận 3), Điện Biên Phủ (phường 7, quận 3), Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 1), Trần Hưng Đạo (quận 1)... không khó để bắt gặp những biển quảng cáo cho thuê văn phòng được treo bên ngoài các tòa nhà.

Cụ thể, Tòa nhà Itaxa House tọa lạc trên đường Nguyễn Thị Minh Khai (quận 3) đang trào thuê một mặt bằng tại tầng 9, diện tích khoảng 60 m2 với giá 23 USD/m2/tháng (chưa có phí dịch vụ và VAT).

Còn tại Tòa nhà GIC Building trên đường Điện Biên Phủ (quận 1) hiện cũng đang chào thuê 50 m2 tại tầng lửng với giá 19,8 USD/m2/tháng (đã bao gồm phí quản lý và VAT)...

Tiếp tục tìm hiểu tại một số khu vực nằm ngoài khu vực trung tâm, những tòa nhà trên địa bàn quận Phú Nhuận có giá mềm hơn, nhưng tỷ lệ trống vẫn còn nhiều.

Đơn cử, tại Tòa nhà Lucky House Building, nằm trên mặt tiền đường Huỳnh Văn Bánh, quận Phú Nhuận. Với kết cấu 6 tầng và tổng diện tích sử dụng 910 m2, nhưng hiện tại, tòa nhà này vẫn còn trống hơn 140 m2 tại lầu 6 và 67 m2 tại lầu 1, giá thuê của 67 m2 tại lầu 1 là 16 USD/m2/tháng.

Trước thông tin số lượng doanh nghiệp được thành lập mới trong 9 tháng năm 2018 tăng mạnh, sẽ góp phần lấp đầy khoảng trống tại các tòa nhà văn phòng, nhưng trên thực tế, do đặc thù kinh doanh của từng ngành nghề, nên những khoảng trống này chưa thể lấp đầy.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, tính chung 9 tháng đầu năm 2018, trên địa bàn Thành phố có 30.634 doanh nghiệp thành lập mới, với số vốn đăng ký là 372.432 tỷ đồng, tăng 4,1% về số doanh nghiệp và tăng 95,5% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2017.

Theo lĩnh vực hoạt động, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới tập trung nhiều nhất ở các ngành như bán buôn, bán lẻ; sửa chữa ô tô, xe máy; xây dựng; khoa học công nghệ; dịch vụ tư vấn; thiết kế, quảng cáo và chuyên môn khác; công nghiệp chế biến, chế tạo... Tuy nhiên, xét về vốn đăng ký, thì hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 47%.

Lý giải về việc doanh nghiệp thành lập mới tăng nhanh nhưng tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng vẫn còn, bà Trần Mỹ Linh, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đức Linh cho biết, số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng, nhưng do đặc thù, nhiều ngành nghề không có nhu cầu về mở văn phòng tại các tòa nhà, một số ngành nghề đặc thù như bất động sản lại cần sự linh hoạt và tự do.

Phân tích thêm về vấn đề này, đại diện Công ty Đức Linh chia sẻ, đặc điểm của ngành nghề kinh doanh bất động sản, nhất là các doanh nghiệp môi giới là thời gian phải chủ động, có thể làm việc bất cứ lúc nào kể cả ngày nghỉ hay ngày lễ. Do vậy, những công ty môi giới sẽ tìm thuê một nhà nguyên căn để làm văn phòng, chứ không chọn những tòa nhà văn phòng xây sẵn với những quy định khắt khe.

Bên cạnh đó, với những ngành nghề khác thì không gian linh hoạt và văn phòng chia sẻ hiện đang dần thay thế mô hình văn phòng truyền thống.

Ông Lars Wittig, Tổng giám đốc Regus phụ trách thị trường Philippines, Việt Nam và Campuchia chia sẻ, các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam vốn đứng trước nhiều thách thức về tiếp cận nguồn vốn, năng suất doanh nghiệp... nên những giải pháp văn phòng linh hoạt, giúp doanh nghiệp mở rộng hoặc thu hẹp tùy theo tình hình kinh doanh, hoặc các yếu tố thị trường đang dần được ưa chuộng hơn.